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土地代金完済前の住宅建築の承諾

住宅・不動産 不動産売買 2009/04/25 11:43

土地の売買契約を締結しようとしています。代金の支払いは、契約時と残金は数ヶ月後の2回に分けて完済することになっています。また、契約時に1回目の購入代金を支払った後、住宅の建築に着手し、建築完了後に残金を完済する契約となっています。この契約の問題点と問題点に対処するために、どの様な内容の契約条件を入れていればよいでしょうか。

mayumayaさん ( 福岡県 / 男性 / 54歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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建物の工事の進捗に注意してください。

2009/04/25 19:47 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

土地の契約に関しては、先行して工事に着手できることが
盛り込んである契約書もしくは合意書であれば
特にこちら側が不利になることはありません。
ただ、第一回目の支払の金額が、
極端に大きくないことを確認してください。
(一般的な手付金相当額であること)

実は、この土地契約は、買主側にとても有利で、
土地所有者には、とてもリスクの大きい契約です。

買主側にしてみれば、建物建築中のローン支払がなく、
固定資産税の分担金も少なく、登録免許税の減免
(土地建物一括で住宅家屋証明を使用して登記した場合)
も受けられます。
最悪、何か問題があれば、
残金の支払を保留することもできます。

逆に、売主側にしてみれば、実質的にお金がもらえるのか
どうかわからない上に、所有物(土地)に変更が行われます。
もし、建物が完成しないで、工務店が倒産した場合などは
その後処理がとても大変です。

したがって、土地の契約については、
一般的なものになっているのであれば、
特段の条項が入らない限り問題はないと思います。

・住宅ローンの金額が建物を含んだものである旨の記述
※一応、住宅ローンを使用する想定です。

逆に、建物の請負契約の完成期日等は、
きちんと工務店と話を合わせて、
遅延等が起こらないようにさせてください。

建物工事の遅れにより、土地の引渡し期限が過ぎ、
遅延に基づく損害賠償、土地売買契約の違約解除等
の対象になっては大変です。

住宅ローンを使用する場合、
住宅ローンの最後の実行は建物完成後となります。
現金で土地のみを購入できる場合は、
特に心配することはありませんが、
住宅ローンを使用する場合は、
建物の工事の進捗に注意が必要です。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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土地の購入

2009/04/27 01:26 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、このような場合、土地の売主と建物の建築業者は同じ会社なのか、それとも全く別な会社等なのかにより判断しかねる部分があります。

同じ系列、もしくは同じ会社であればさほど問題ではありませんが、全く関係のない会社や個人ですとちょっと問題があります。

例えば、土地の売買契約をし、建築を始めた後にご自身より高く土地を買ってくれる人が現れ、売主が手付解約をして契約解除し、その第三者に売買、権利移転したとします。
そうなると、建物は着工しても土地の所有者が全く違う第三者に変わったことになり、当初の契約条件とは全く異なり非常に困ります。
最悪は、その第三者から建物を撤去ほしいなんてことになりかねません。

ですから、契約条件にはこうしたことがないように何らかの措置は講じる必要があります。

本来であれば、土地の代金決済後に建物の着工をすることが売主、買主双方の権利保全にはなります。
契約の内容をきちんと吟味し、双方に問題のない契約形態にされることをお勧めします。


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
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