繰り上げ返済の優先順位

マネー住宅資金・住宅ローン 2009/04/21 15:05

平成20年6月に住宅を購入しフラット35で1,900万円（固定3.05%) 都銀から1,000万円 35年（変動で1.375% 1.5パーセントの金利優遇あり）を借り入れております。
毎月の返済額はフラットが7.3万円、変動が3万円です。（ボーナス返済はありません）
そろそろ100万円繰り上げ返済をしたいと考えておりますが、どちらを優先すればよいでしょうか？
当初は少しでも金利が低いうちに変動の方を完済してしまいたいと考えていましたが、シミュレーションしてみるとフラットの方を返した方がよいようにも思え、迷っております。
またできれば毎年100万円は繰り上げ返済をしていきたいと（現時点では）思っているのですが、その場合は片方のローンを先に終わらせるようにしたほうがよろしいのでしょうか？
どうぞアドバイスのほどよろしくお願いいたします。

yuuukiさん（大阪府 / 女性 / 33歳）

回答：1件

渡辺行雄
ファイナンシャルプランナー

繰り上げ返済の件

2009/04/21 18:02 詳細リンク

yuuukiさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『そろそろ100万円繰り上げ返済をしたいと考えておりますが、どちらを優先すればよいでしょうか?』につきまして、基本的には住宅ローンの適用金利が高い方の借り入れ分を優先して、繰り上げ返済をしていただくことになります。

繰り上げ返済の仕組みを簡単に書くと、繰り上げ返済資金は借り入れ元本に充当され、それに対応するローン利息をそっくりそのまま差し引くことができますので、当然ですがローン金利の高い方が繰り上げ返済することで、借入金利を多く削減することができます。

特に、毎年のように繰り上げ返済をすることができるのですから、フラット35のローン利息がおおいうちはこちらを優先していただき、ローン利息の割合が少なくなってきたら、変動金利分の繰り上げ返済を優先していけばよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン渡辺行雄