築25年 中古住宅 - リフォーム・増改築 - 専門家プロファイル

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築25年 中古住宅

住宅・不動産 リフォーム・増改築 2009/04/18 12:14

こんにちは。
ご回答よろしくお願いいたします。

この度築25年の2×4の中古住宅を購入したいと思い、全くの初心者から色々と勉強しています。

?税金優遇の為、耐震証明を売り主にとってもらうようにしたいと思っております。
その場合、独自で調べた結果、県の運営するセンターが料金的にも、安心感からも良いと判断したのですが、不動産担当の方に、こちらから依頼先を指定しても良いものなのでしょうか?
(現状維持の条件で値引きしてもらってますので、耐震証明の手続きだけやってもらい、診断料金や補強工事は私どもが出すようになると思われる為)

?リフォームは別途知り合いの工務店に依頼します。なので土地建物取得後にリフォームに入る形になります。
このように別々にローンを組んだ場合、減税面で認められない場合などありますでしょうか?あと注意点などありますでしょうか?
60坪1500万+リフォーム500万
よろしくお願いします。


補足

もう一つお願いします。

公団の2×4建築なのですが、建築した工務店を調べて耐震を満たしているかを
聞いて、発行してもらった方が早いのでしょうか?

調べてみないとわからないと思ってますが、公団が建てた25年の建物は
頑丈なのでしょうか?(一般住宅に比べて)

素人質問ですみません。

yoyuhiriさん ( 熊本県 / 男性 / 37歳 )

回答:2件

深澤 熙之 専門家

深澤 熙之
建築プロデューサー

- good

耐震証明取得については売主のほうの義務です。

2009/04/18 19:28 詳細リンク
(4.0)

「新耐震基準を満たすことの証明」については、原則として売主が行うこととされております。

また、不動産仲介業者を通じて古い住宅等を売却するケース等では、

売主が自ら新耐震基準適合証明書を取得しなければなりません。

また、注意が必要で中古住宅物件を購入し、引渡しを受けた後に買主が耐震証明を取得したとしても、税制上の特例は適用を受けることができないので注意をしたほうが良いです。

ですので、不動産屋さんにその旨をお話をし、依頼先等を含め、ご希望を伝えて頂いて売主の方に耐震証明を取得してもらうように伝えて問題はないです。

また、住宅ローンとリフォームローンの税処置は別物です。この税法についての回答は税理士等専門職以外は回答はできませんので、お許しを下さい。そういった税に関する専門の方に相談をされて下さい。

また、公団が建てた建物は頑丈かどうかという質問に関して、公団全体の施工品質がすべて均一に保たれているのであればという条件づけですが、一定の基準以上のレベルで建築はされているとお答えをさせて頂きます。

住宅の構造が2×4工法という事なのですが、地震に関しましては在来工法(木造軸組工法)の筋かいで耐震性を高めている事に対し、2×4は壁である面ですので耐震性の強度を高いと言われています。

ただ、気をつけなけらばならないのは2×4の場合、気密性を高めやすい工法で断熱性能も高めやすい工法のメリットがあるのですが、隙間がない分、中に湿気がこもりやすく、音も響きやすいというデメリットもありますので、湿気がこもりやすいデメリットを克服する為に壁の内部の内側に(防湿気密シートというシートが入っているかと思いますが、その気密シートが途中、切れていたり、不十分ですと壁の中に湿気がこもり易い、中に入った湿気が湿気を通さない性質が高い分、中にもこもり易い、これについては壁を破らない限り確認ができないです)

また、気密性が高い分

補足

家の中に湿気がこもり易いので、換気をよくしないと空気汚染という問題もありますので、家の間取りで、空気の換気が悪い部屋がないかチェックをされたほうが良いかと存じます。そういう箇所があれば、換気扇を増設するか? 換気の工夫を考えられたほうが良いかと存じます。また、逆に湿気を外に追い出す事ばかり考えて、冬、家の中が乾燥をし過ぎるとまた別の問題がありますので、そのバランスが大事です。

この断熱工事や換気及び通気を持たせる為の工事は下手にすると住宅にとっても住宅内部に尋常じゃない被害が出る可能性も秘めており、そういった事に熟知していない工務店で新築やリフォーム工事をして、健康被害になったケースもあり、そういった事を熟知している業者で今後のリフォームする等の相談をされたほうが良いかと存じます。

2×4工法でも在来工法でも其々において、利点と欠点がありますので、欠点があれば、後々、リフォーム工事をする際、その欠点を補う、または改善できる方法がありますので、参考にして下さい。

評価・お礼

yoyuhiriさん

回答ありがとうございました。

2×4の気密性は勉強不足でした。
リフォーム会社もしっかり調べて、安心できるところに依頼しようと再認識致しました。

回答専門家

深澤 熙之
深澤 熙之
(埼玉県 / 建築プロデューサー)
昭和アルミ株式会社 
0120-870-457
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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築25年 中古住宅

2009/04/22 18:56 詳細リンク
(4.0)

yoyuhiri様、はじめまして。
補足の件について、私の所見を述べさせて頂きます。
2X4工法は、欧米、特に北米やカナダにおいては、木造住宅の一般的工法で、日本でも1974年頃から建築されるようになりました。
工法としては、フレーム状に組まれた木材に構造用合板を打ち付けた壁や床(面材)で支えています。
日本は北米やカナダと風土が違います。
「日本とカナダの気温と湿度の違い」についての一般の方のブログを参照して下さい。
http://plaza.rakuten.co.jp/trueromance/diary/200807220000/
日本の風土は高温多湿です。湿気により構造用合板が痛みやすい要因があるわけですが、それを防ぐために、断熱材(推測ですがグラスウール)を充填し、防湿気密フィルムを張り、空気層を設けています。一般的な断熱材ですと、時間の経過と共に変形して、わずかな隙間が生じ、空気の循環が始まり、これが壁内結露を引き起こす原因にもなっているようです。
壁内部で湿気がこもりますと、カビ、腐食等の問題もあり、構造体である構造用合板の接着がはがれやすくなってくるだろうと思います。
リフォーム工事で内部の石膏ボードを捲ってみると、15年ほど前に充填していたグラスウールはカビが生えていて、湿気のせいで、垂れ下がっているのを何度も観ています。
リフォームの件ですが、2X4工法の場合、耐力壁が構造上重要な位置を占めるため、窓や扉等の開口部を拡大したり増設したり、建物を支える間仕切を抜く事も出来ませんので、間取り変更の制限もあります。ですから、リフォームの自由度の高い「木造軸組工法」と比べますと、リフォームの自由度は低いですね。
築25年の2×4の中古住宅の購入を検討されている方に、このようなことを書くのは、どうなのかと思ったのですが、ひとつの参考所見として、受け止めて頂ければ幸いです。

補足

2X4工法は高い耐震性・耐火性・断熱性・気密性・防音性をもっていると謳われていますが、それは新築時の高い耐震性であって、築25年の住宅の耐震性ではないと思います。
また、外部においての構造用合板を覆う防水紙や壁内部の防湿気密フィルムの耐久年数の問題はどうなのか、外装材のサイディングのジョイント部におけるコーキングの修繕周期の打ち直しをしているのか。といった問題があると思います。問題とは、湿気から構造用合板材を保護できるのか、という疑念があります。調湿作用のない工業製品の構造用合板材を湿気から保護できているのであれば、合板材の耐久性はあるだろうと思います。
日本の風土に合った伝統的な木造軸組工法の住宅は、築50、100年、あるいは築:数百年といった建物は存在していますが、2X4工法が普及し始めたのは、1974年頃なので、構造用合板による耐久性を考えてみますと、公団が建てた25年の建物は頑丈なのでしょうか?(一般住宅に比べて)のご質問には、お応えしづらいと思います。
国連の「住宅統計調査」によりますと、住宅の平均寿命は、日本30年、アメリカ96年、イギリス141年だそうですが、住宅の寿命を延ばすことは、環境への負荷を減らすことに繋がります。ですから、築25年の住宅をリフォームして住宅の寿命を伸ばしていくことは、とても良いことだと思っています。
構造方法(枠組みを組む際の木材の間隔、構造用合板の張付方法及び釘等の金物による留付間隔等)を理解した設計者・工事監理者・施工業者による設計・工事が不可欠であるようで、行政機関や民間の確認検査機関等による検査の際に、検査官の理解力が乏しい場合、見落としの可能性もあるので注意が必要なこともあるようです。

評価・お礼

yoyuhiriさん

お礼遅くなりすみません。
回答ありがとうございました。
2×4の構造までは、勉強していませんでした。

先々までの住宅プランを改めて考えてみます。
良いきっかけになりました。

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