築２５年　中古住宅

yoyuhiri様、はじめまして。
補足の件について、私の所見を述べさせて頂きます。
2X4工法は、欧米、特に北米やカナダにおいては、木造住宅の一般的工法で、日本でも1974年頃から建築されるようになりました。
工法としては、フレーム状に組まれた木材に構造用合板を打ち付けた壁や床(面材)で支えています。
日本は北米やカナダと風土が違います。
「日本とカナダの気温と湿度の違い」についての一般の方のブログを参照して下さい。
http://plaza.rakuten.co.jp/trueromance/diary/200807220000/
日本の風土は高温多湿です。湿気により構造用合板が痛みやすい要因があるわけですが、それを防ぐために、断熱材(推測ですがグラスウール)を充填し、防湿気密フィルムを張り、空気層を設けています。一般的な断熱材ですと、時間の経過と共に変形して、わずかな隙間が生じ、空気の循環が始まり、これが壁内結露を引き起こす原因にもなっているようです。
壁内部で湿気がこもりますと、カビ、腐食等の問題もあり、構造体である構造用合板の接着がはがれやすくなってくるだろうと思います。
リフォーム工事で内部の石膏ボードを捲ってみると、15年ほど前に充填していたグラスウールはカビが生えていて、湿気のせいで、垂れ下がっているのを何度も観ています。
リフォームの件ですが、2X4工法の場合、耐力壁が構造上重要な位置を占めるため、窓や扉等の開口部を拡大したり増設したり、建物を支える間仕切を抜く事も出来ませんので、間取り変更の制限もあります。ですから、リフォームの自由度の高い「木造軸組工法」と比べますと、リフォームの自由度は低いですね。
築25年の2×4の中古住宅の購入を検討されている方に、このようなことを書くのは、どうなのかと思ったのですが、ひとつの参考所見として、受け止めて頂ければ幸いです。

「新耐震基準を満たすことの証明」については、原則として売主が行うこととされております。

また、不動産仲介業者を通じて古い住宅等を売却するケース等では、

売主が自ら新耐震基準適合証明書を取得しなければなりません。

また、注意が必要で中古住宅物件を購入し、引渡しを受けた後に買主が耐震証明を取得したとしても、税制上の特例は適用を受けることができないので注意をしたほうが良いです。

ですので、不動産屋さんにその旨をお話をし、依頼先等を含め、ご希望を伝えて頂いて売主の方に耐震証明を取得してもらうように伝えて問題はないです。

また、住宅ローンとリフォームローンの税処置は別物です。この税法についての回答は税理士等専門職以外は回答はできませんので、お許しを下さい。そういった税に関する専門の方に相談をされて下さい。

また、公団が建てた建物は頑丈かどうかという質問に関して、公団全体の施工品質がすべて均一に保たれているのであればという条件づけですが、一定の基準以上のレベルで建築はされているとお答えをさせて頂きます。

住宅の構造が2×4工法という事なのですが、地震に関しましては在来工法(木造軸組工法)の筋かいで耐震性を高めている事に対し、2×4は壁である面ですので耐震性の強度を高いと言われています。

ただ、気をつけなけらばならないのは2×4の場合、気密性を高めやすい工法で断熱性能も高めやすい工法のメリットがあるのですが、隙間がない分、中に湿気がこもりやすく、音も響きやすいというデメリットもありますので、湿気がこもりやすいデメリットを克服する為に壁の内部の内側に(防湿気密シートというシートが入っているかと思いますが、その気密シートが途中、切れていたり、不十分ですと壁の中に湿気がこもり易い、中に入った湿気が湿気を通さない性質が高い分、中にもこもり易い、これについては壁を破らない限り確認ができないです)

また、気密性が高い分