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住宅購入のための家計プラン

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/04/18 01:36

家計の見直しをお願いいたします。
夫(28歳)年収600万円くらい(手取り35万円)
妻(29歳)育児休業中

<毎月35万円の内訳>
家賃:13万円
光熱費:2万円
食費:6万円
保険(子供の教育費のため、低解定期終身18歳時点満期600万円):月3.5万円
夫婦小遣い:4万円
子供雑費:1.5万円
貯蓄:5万円

これまでの貯蓄:250万円

来年春に仕事復帰を目指しており、その際の給与ー保育料ー必要経費は、すべて貯蓄に回す予定です。(予定では月15万円程度)

両親からの融資1000万円を頭金として、住宅購入を考えているのですが、どのくらいの価格の物件をどのような返済方法で購入するのが無理のない計画となるのかご教示いただけますでしょうか。
よろしくお願いいたします。

はるぽんさん ( 東京都 / 女性 / 30歳 )

回答:6件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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無理の無い借入の要件と試算過程です。

2009/04/18 11:14 詳細リンク

はるぽん 様

初めまして、オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

住宅ローンの無理の無い返済のための要件は下記の様に考えます。

1.退職予想時までに完済する
ご主人の年齢から、65歳定年として35年返済でも安心と考えます。

2.収入に対する返済負担率を20%未満に抑える。(手取り予想額として0.8を置いています)
ご主人だけの収入で返済をお考えの場合には、8万円程度(600万円×0.8×20%÷12)とし、はるぽん様のご収入を加えますと、返済金額がプラスされます。仮に300万円としますと900万円×0.8×20%÷12=12万円ていどになります

3.長期固定金利を選ぶ。
当初の返済額圧縮のため、変動金利を選択される方がいらっしゃいますが、私はお勧めしません。金利の変動は大きく将来金利が上昇した際には、家計への負担が重くなります、かつて日本でも当初の返済額が少ない「ゆとりローン」という仕組みがありましたが、ゆとりの期間を過ぎた後に返済できない例が多発しました。
また、返済額が固定できますので、家計の将来像の把握も容易になります。

4.返済額を現在の家賃よりも少ない金額で組む。
住宅を購入した場合には、当初に掛かる費用以外に固定資産税、修繕費、マンションの場合は管理費+修繕積立金などが加算されます。また、住宅ローンには保証料や団信保険料も必要です(金利に含まれている場合もあります)。従いまして、毎月の返済額が現在の家賃以下に抑えるようお勧めします。

5.別途の収入は繰上げ返済に回す。
はるぽん様のご収入が上記より多い、または副収入等があるには、繰上げ返済用の資金に回される様お勧めします。
繰上げ返済は、無リスクで支払利息分が収益と看做せる有利な投資になります。貯蓄・運用よりも返済を優先されるようお勧めします。

補足

以上の観点を勘案の上、元利均等払い、35年返済、固定金利3.2%(フラット35の4月適用最頻値)、毎月の返済額12万円で借入可能額を試算しますと3,029万円になります。

従いまして、1,000万円+3,000万円=4,000万円程度の物件購入が無理なく家計を維持できるものと推察いたします。

試算に使用した数値には、仮置きの数値等が含まれまれています。過程の数値を実数値に置き換え,返済額をの上乗せ・減少をお考えください。

なお、家計の窮屈さを覚悟して、返済負担率を上げる場合には、実際の手取り額の25%までとされるようお勧めします。

注記)誤字の修正と追記のため削除した後に再回答しています。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅購入について

2009/04/18 11:19 詳細リンク

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

無理ない計画とは、住宅購入後に収支がプラスであり貯蓄ができる状態です。ではいくらぐらい貯蓄すれば良いのかですが、それはそれぞれの家庭で違ってきます。まずは将来の予定や目標、老後はどのように暮らしたいのかを夫婦で考えましょう。そして、いつまでにいくら必要なのかを考え、そのためには毎年いくら貯蓄をしないとならないのか考えましょう。その貯蓄額が無理ない計画です。

住宅購入の自己資金から考えると物件価格の3割は用意したほうが良いです。自己資金が1000万円であるとしたら、物件価格は3300万円ぐらいです。毎月の返済額については、購入時期により金利が変わりますので、購入したい時期を想定し金利を考え検討するしかありません。その返済額が家計において無理がないのか考えましょう。また、住宅を購入することにより固定資産税がかかります。そして、マンションの場合には、管理費、修繕積立金、戸建の場合にはご自身で修繕の積立をしないとならないことも考慮しておきましょう。

最後に家計において保険での確定利回りの貯蓄は考えたほうが良いです。現状低金利です。その低い金利が18年間固定されるのです。そうするとインフレリスクを伴います。インフレリスクとは、物価上昇による貨幣価値の下落リスクです。今後教育費を含め物価は上昇することが考えられます。将来の600万円の価値は今のいくらになっているのでしょうか。18年後の解約返戻率を見るのではなく、1年辺りの利回りを考えましょう。

今のように低い金利の時には、貯蓄は金利の変動するものが良いです。保険は保険、貯蓄は貯蓄と考えたほうがお金は貯まるでしょう。

金利が高くなったときには長期の固定金利の商品はいい商品です。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
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森本 直人 専門家

森本 直人
ファイナンシャルプランナー

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住宅購入計画の件

2009/04/18 13:53 詳細リンク

はるぽん様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナー(IFA)の森本直人と申します。

住宅購入計画の件、詳しくお話を伺わないと、アドバイスが難しいのですが、お子さんが何人になるのか、奥さんは、正社員で働くのか、いずれはパート勤務や専業主婦になるのか、将来的にご両親に介護の問題が出てきたらどうするのか、など、まだまだ分からない部分も多いため、今の段階で、購入することは、ある程度「賭け」の要素が出てきます。

確かに、右肩上がりの経済成長を続けていた時代は、なるべく若いうちに、多額のローンを組んで住宅を購入することがごく当たり前のことで、有利な方法と考えられていました。

というのも、どんな物件を買っても昔はほぼ値上がりしましたし、雇用も安定していたので、「賭け」の要素がなかったからです。

しかし、これからの時代は、少子高齢化や国の財政の問題などもあり、右肩上がりでどんどん経済成長をしていくことは考えにくいです。このことは、日々新聞を読み、TVのニュースを見ている人であれば、誰の目にも明らかです。

1000万円の頭金を用意できるのは、大きなアドバンテージですが、今の段階で購入するなら、仮に転売したときの価値がどうなるか等々をよく吟味しなければならないでしょう。

勘違いされやすいのですが、住宅購入を否定しているわけではなく、住宅購入にも、一般的な投資と同じようなリスクがあるということです。

さらに具体的なことは、個別にご相談ください。

以上、ご参考にしていただけると幸いです。

回答専門家

森本 直人
森本 直人
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
森本FP事務所 代表
050-3786-4308
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オフィスは千代田区内。働き盛りの皆さんの資産形成をお手伝い

お金はあくまでライフプランを実現する手段。決してお金を目的化しないというポリシーを貫いております。そのポリシーのもと、お客様の将来の夢、目標に合わせた資産運用コンサルティングを行います。会社帰りや土日など、ご都合のよい日にお越しください。

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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
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住宅購入の件

2009/04/19 20:15 詳細リンク

はるぽんさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『どのくらいの価格の物件をどのような返済方法で購入するのが無理のない計画となるのかご教示いただけますのでしょうか。』につきまして、住宅ローンを組んだ場合に、毎月無理なく返済していくためには手取り月収金額の28%ほどにおさまるように住宅ローンを組むようにしてください。

また、住宅ローンを組む場合、ふたり合わせた手取り月収金額にするよりも、ご主人様だけの手取り月収金額で住宅ローンの負担割合を計算しておいた方が、将来万が一はるぽんさんの収入を見込むことができなくなってしまった場合でも、家計にそれほど過剰な負担がなくて済みます。

よって、ご主人様の手取り月収金額35万円の28%ほどとなりますので、毎月の返済額としては月額10万円ほどとなります。

例えば、住宅ローン金利3.0%・35年返済とした場合、2,700万円ほどの借入金額となりますので、頭金1,000万円を加えた場合、3,700万円ほどの物件でしたら、無理なく購入することができることになります。

尚、はるほむんさんの収入金額15万円も収入合算できることとした場合、毎月の返済額としては14万円ほどは可能となりますので、4,700万円ほどの物件まで購入することができます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
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羽田野 博子

羽田野 博子
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4000万円で試算してみました。

2009/04/18 07:46 詳細リンク

はるぽんさん、はじめまして。
FPの羽田野博子です。

例えば4000万円の物件で頭金が1000万円、住宅ローンを3000万円で考えてみましょう。
(金利は4月の金利での試算ですので、購入時期によってはこれとは異なります)

35年返済長期固定金利で3%、35年返済の場合の毎月の返済額は115,455円
当初優遇で2.05%の場合は100,150円です。

マンションの場合はこれに管理費や修繕積立金が2〜3万円かかります。
現在の家賃が13万円ですと、これくらいであれば無理がないローンではないかと思います。

はるぽんさんの収入は貯金に回したいと思えば、ローンは3000万円くらいですね。

ずっと共稼ぎで多少は負担できるということですと、4000万円まではいけるかもしれません。
この場合の返済額は3%で153,940円、2.05%の場合で133,533円です。

しかしながらもう一人お子さんを予定されているのかやそのお子さんの進路によっても異なってきますね。
今の保険の満期金は大学資金と考えても、中学、高校を私立とお考えでしたら、年間100万円以上かかりますから、ある程度の貯金も必要です。
お子さんをもう一人予定されていると、その倍の準備が必要です。

物件を決める前にライフプランを考えて、キャッシュフロー表を作ってみるといいでしょう。
無理してぎりぎりのローンを組むと、お子さんへの教育資金がショートすることもあります。
キャッシュフローシミュレーションをしてみて、将来設計と返済計画をたてた上での物件探しをお勧めします。

恩田 雅之

恩田 雅之
ファイナンシャルプランナー

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ご主人の給与からのローン返済ですと

2009/04/21 15:39 詳細リンク

はるぽん さん

はじめまして、恩田と申します。札幌でFP事務所をしております。

はるぽんさんのご主人の給与からローン返済を考えますと、

600万円×30%=180万円 (銀行等が審査で考える年間返済限度額)

ここから、借入可能なローン金額を計算します。2009年4月時点ですと審査する時の金利を4%で計算する銀行が多いのでそれに準じ、全期間固定金利の元利金等支払いという条件で計算しますと、

期間35年で 3389万円 (約14万円/月)
期間30年で 3142万円 (約15万円/月)
が借入可能なローン金額になります。

ご主人の年齢から考えますと支払い期間35年のローンを組んでおき、定期的に繰上げ返済されて
支払い期間を短縮されるか毎月の支払い金額を低くする方法を取られるのがよろしいかと思います。

頭金 1000万円をプラスし、住宅に取得に掛かる諸経費(新築で住宅所得費の5〜7%、中古の場合は7〜10%)を計算しますと4000万円前後の物件になるかと考えます。

但し、実際に支払う金利は現在は、低金利ですので計算より少なくなる可能性が高いと思います。

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