住宅購入における住宅ローン減税とローンの組み方 - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅購入における住宅ローン減税とローンの組み方

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/04/18 01:34

はじめまして。土地の支払い期日が5・1とせまっておりましてどのようにすべきか焦っています。今回土地から購入してマイホーム予定しております。土地、建物で合計6000万(土地4000、建物2000)ほどかかると思われます。当初の予定は土地を現金で、建物はローンでと考えておりました。銀行の方から6000全額ローンで借り入れて、現金4000は利率の高い定期にいれ、10年住宅ローン減税(500万)とさいたまのエコ住宅5年間で100万円助成金がでるのを考慮したら、そちらの方が得だといわれました。住宅ローンは変動で1,475%です、返済は住宅ローン減税の終了とともに繰り上げ返済で終了したいという計画ではあります。土地を現金で支払い2000万をローンにして返済していく方法と、6000全てローンにして減税や助成金、利息を得て支払っていくのではどちらがよいのでしょうか。お忙しい中申し訳ありません。宜しくお願いいたします

junnjunnさん ( 埼玉県 / 女性 / 43歳 )

回答:3件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンについて

2009/04/18 11:39 詳細リンク

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

まず住宅ローン控除は最大で5000万円までの借り入れに対して1%ですので6000万円借り入れをする必要はないです。また、利率が高いといっても低い金利の定期預金に預けてしまっていいのかも疑問です。
定期預金の場合には途中解約すると利率が落ちます。住宅ローンの金利が変動金利を選んでいますので、金利が上昇してくると解約したほうがよくなる可能性があります。

さいたまのエコ住宅については詳細がわかりませんが、比較の仕方は下記のとおりです。ただし、住宅ローンを変動金利を選んでいますので予想が難しいと思われます。

住宅ローンを10年間5000万円のローンが残るように組んだ場合のメリット
1、住宅ローン控除が1年当たり50万円使える(所得税、住民税を支払っている場合)

住宅ローンを10年間5000万円のローンが残るように組んだ場合のデメリット
1、ローン保証料、団体信用生命保険料がUPする。
2、変動金利を選んだ場合には6ヵ月ごと金利が見直されますので金利が上昇してくると支払い利息が増えてくる。

上記のことを考え何パターンかシミュレーションを作成してみないとならないでしょう。

最後に住宅ローンですが、もし10年間住宅ローン控除を最大に使うようにし、10年後に全額完済できるのであれば、変動金利ではなく7年固定金利(今月1.55%)や10年固定金利(1.75%)の金融機関を選んだほうが予想ができて確実です。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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2000万円借入の方が得です。

2009/04/18 14:49 詳細リンク

大前提として、
住宅ローン控除の還付金が十分にあるとします。
支払税額が年末借入残高の1%よりも少ない場合は、
その支払税額が還付金となります。

借入額によって差がでる大きなところは
1.完済までの支払金利
2.銀行保証料
3.抵当権設定費用
4.住宅ローン控除による還付金
の4点です。

ご質問から判断できなかった部分を
仮定してシミュレーションを行いましたので
ご参照ください。

【前提】
借入金利1.475%、借入期間35年、保証料前払い、
10年間は普通に支払、11年後に全額完済。
(10年後年末残高の1%が住宅ローン控除の最後金額)
(1)6000万円の借入を行った場合
(2)2000万円の借入を行った場合

1.完済までの支払金利
(1)の支払金利部分⇒8,509,777円
(2)の支払金利部分⇒2,836,543円
金額差 5,673,234円

2.銀行保証料(35年間、100万円につき20,700円の保証料と仮定)
未経過分は、年数案分で返金された場合
(厳密には案分されませんが概算です)
(1)の支払保証料部分
⇒6000万円×(20700円/100万円)×11/35年
=390,343円
(2)の支払保証料部分
⇒2000万円×(20700円/100万円)×11/35年
=130,114円
金額差 260,229円

3.抵当権設定費用(税額部分)
住宅用家屋証明を使用した場合(0.1%)
(1)の抵当権設定費用⇒60,000円
(2)の抵当権設定費用⇒20,000円
金額差 40,000円

4.住宅ローン控除の還付金総額
(1)の還付金総額⇒4,921,567円
(2)の還付金総額⇒1,746,959円
(1)において、9年目、10年目での年末借入残高が
5000万円を切るので、単純に500万にはなりません。

金額差 ▲3,174,608円

以上の結果より、上記の前提であれば、
2000万円を借りた方が、6000万円を借り入れるよりも
2,798,855円得になります。

なお、上記において、
全期間金利1.475%で計算を行いましたが、
金利が上昇するのであれば、金額差は
さらに広がります。

4000万円原資で、10年間で280万円以上の
利益がでる投資対象があれば良いのですが、
今回のケースでは、2000万円の借入の方が
良いと思います。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの件

2009/04/18 21:09 詳細リンク

junnjunnさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『土地を現金で支払い2,000万円をローンにして返済していく方法と、6,000万円すべてローンにして減税や助成金、利息を支払っていくのではどちらがよいのでしょうか。』につきまして、単純には銀行員の方の言っていることももっともに聞こえてきますが。この場合は具体的な数値を算出して比較検討していただく必要があります。

6,000万円すべてローンとした場合、ローン金利が1.475%となりますので、毎年支払うローン利息金額は10年間の平均で70万円から80万円ほどとなり、ローン金利が上昇しなければ、10年間では最大800万円ほどローン利息として支払うことになります。

これに対して住宅ローン控除につきましては、あくまでも所得税額控除と今回は住民税も控除されますが、どちらにしても税額控除となりますので、相当な高額所得者でもない限り600万円という金額を控除することは難しくなります。

また、エコ住宅分を加えても800万円には届かないと思われますし、変動金利ということもあり、今後、住宅ローン金利が上昇していった場合、借入金額が6,000万円すべてローンということもあり、支払う住宅ローン利息はさらに増加することになります。

銀行さんはお金を貸すことが商売ですから、このようなことを言ったのだと思います。

都市銀行の一年物の定期預金に預けても利率は0.2〜0.3%ほどにしかなりません。
ローン金利が低い変動金利でも、1.475%もとっているのですから、どちらが有利かきっとお分かりいただけると思います。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

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