私道(位置指定道路)に面する建物の建替えについて - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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私道(位置指定道路)に面する建物の建替えについて

住宅・不動産 不動産売買 2009/04/16 10:12

父名義の土地に10年以上前に住宅を建設しましたが、その際に全面道路が叔父名義である事が判明し、叔父の許可を貰い位置指定道路として4m確保し申請して建築を行ないました。
その際、位置指定道路部分の土地は叔父名義の私道のまま、道路整備費用(舗装及び
叔父の住居建替も考慮して配管等も全て変更し、費用5〜6百万)は私が負担し位置指定道路として認可を受けました。
その後10年以上が経過し、叔父が亡くなり叔父の住居に従兄弟が住み始め位置指定道路
に面する一階一部を貸事務所にした事から車が昼夜2台は停まっており私の車の出入り時に
都度移動をお願いしなければいけない事から揉め事が頻繁に起こる様になっております。

ご質問させて頂きたいのは、この様な状況である私道の位置指定道路に面した土地の
売却は可能なのでしょうか、一般的に評価額はどの程度下がるのでしょうか、
また次回建て替え時に従兄弟の許可が無ければ建て替えは出来ないのでしょうか。
従兄弟は私の土地であり道路である事を全面的主張しておりますが、道路整備費用は
全額私が負担しているのですが何も主張できる権利は無いのでしょうか。

宜しくお願い申し上げます。

カズアキさん ( 東京都 / 男性 / 46歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

1 good

警察へ確認をしてみてください。

2009/04/16 12:06 詳細リンク

法律的な詳細については、弁護士等に確認を取ってください。

少しでもお役に立てればと思いますので、一般的な話としてご参照ください。

まず、位置指定道路に駐車している車の件ですが、
警察に問合わせをしてみてください。
一つは、位置指定道路に車庫証明が出ているのかどうか、
もう一つは、私道とはいえ、公に認められている位置指定道路で、
常習的に駐車をしてもよいのかどうか。

原則として、位置指定道路は道路としての扱いなので、
そこで車庫証明を発行することはありません。
ただし、警察も現地を確認しないで、車庫証明を発行するケースもあり、
そのような場合は、警察に対して、車庫証明の取り消しを要請し、
車を置かないように警察から言ってもらうことになります。

仮に、車庫証明が発行されていないにしても、
位置指定道路として認定されている道路に、
常習的に駐車をしてはいけないので、
警察に入ってもらい、常習的に置かないように
指導してもらってください。


次に、位置指定道路に接道した不動産の売却に関してですが、
通常の不動産取引として売却は可能です。

位置指定道路は、行政の指導に基づいて、
ほぼ公道と同じ仕様で整備を行っているので、
評価に関しても、公道の場合とそれほど
変わらないものになります。
普通に金融機関の融資対象にもなります。

ただ、仮に、道路所有者が位置指定の認可を取り下げた場合、
位置指定がはずれてしまうと、その道路にしか接道していない土地は、
建築基準法上の道路に接していないことになり、
最悪の場合、再建築不可の土地となってしまう可能性があります。
その場合には、大幅に評価が下がります。

カズアキさんが、費用負担をして位置指定の認可を受けているので、
裁判等になった場合に多少の材料になるかと思いますが、
現状では、主張をするのは難しいと思います。

もし、今回の問題点が、駐車に関することだけでしたら、
警察を使って解決されることをお薦めします。

補足

補足で、位置指定道路についてご説明致します。

不動産に慣れていない方で、
私道に関して、いくつか誤解をしている場合があります。

43条但し書き道路、42条2項道路といった私道に
接道している不動産で、道路部分の持分を
持っていないと所有者から通行を拒否された場合に、
通行ができなくなる可能性があります。
そのようなケースでは、通常、金融機関も融資を行いません。
(仮に拒否された場合に、建築工事のための車輌や人の通行が
できなくなり、結果として建物をたてることができなくなります)


しかし、同じ私道でも、位置指定道路は違います。

特定行政庁から位置指定を受けると、私道は一般交通の用に供されます。具体的には、建築基準法44条・45条により、私道内の建築は制限され、また私道の廃止、変更が制限され、私道部分は建物の敷地には参入されなくなり、公的な道路としての意味合いが強くなります。

したがって、金融機関の融資においても、
公道と同等に見なし、通行承諾等がなくても、
融資対象となります。

自分の経験としても、百数十件の住宅ローンに関ってきましたが、
位置指定道路のために、住宅ローンが通らなかったことは
一度もありません。

位置指定道路で持分をもっていないケースとして、
・分譲開発会社が位置指定道路全体を所有している
・地主が個人で位置指定道路を所有している。
などがよくあります。

とにかく、位置指定道路に接道しているのであれば、
不動産価値としては、公道の接していると同等に
見なして大丈夫だと思いますので、ご安心下さい。


また、別サイトですが、日経の関連サイトで弁護士的な視点からの
記事も参考にしてください。

http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/etc20040819b1000a7.html

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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鈴木 宏

鈴木 宏
宅地建物取引主任者

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私道(位置指定道路)に面する建物の建替えについて

2009/04/16 15:48 詳細リンク

カズアキ様


はじめまして、株式会社クレドの鈴木と申します。
ご質問に回答させて頂きますので宜しくお願いします。

今更、言ってもはじまりませんが
カズアキ様が建築した際に前面道路の持分を
叔父様から譲って頂けば良かったと感じます。

建て替えについては位置指定道路の持分が無い場合
一般的に私道の所有者の同意を得なければ建築出来ません。
条件付きでの建て替え(同意を得れない場合、建築不可のため)は
金融機関も住宅ローンとして融資をしません。
将来的なこと(資産価値・建替え・売却等)を考えると
多少のお金を支払っても私道の持分を得た方がベターだと思います。

この回答が カズアキ様のお役になれば幸いです。


株式会社クレド 鈴木 宏


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位置指定道路について

2009/04/20 17:15 詳細リンク

カズアキ様

不動産鑑定士の碓井(うすい)と申します。

道路について位置指定が行われる場面というのは、要するに建物建築をするための接道確保と言うことになりますので、
・当該部分は建物建築時に建築基準法上の道路として扱われるだけではなく、
・位置指定の廃止には、隣接地所有者(特にそれを権限として建物を建てた人)の同意等も必要となりますので、
現実的には、その後も永続的に接道が確保できることになります。
注)位置指定廃止の条件は、管轄する特定行政庁によって異なります。

このような意味で、通常の使用においては、一般の道路と差異はなく、売買の局面でも一般の道路と格差もつかない場面も多いです。

但し、土地所有者の所有意識が強い場合(今回のような単独所有の場合などに、多いです)、その使用法を巡ってトラブルが発生する場合があります。このようなトラブルが解決していない状況では、現実の問題として売買が困難な場合もあり得るでしょう(もちろんトラブルの程度の問題もありますが)。

今回のカズアキ様のケースについては、
・位置指定の廃止は、カズアキ様の反対が有る限り無いでしょうから、建替等に関しては、特に問題になることは無いでしょうが、
・少なくとも、売却等の前には位置指定道路への駐車を巡るトラブルを解決しておくことが望ましいでしょう。

今回のトラブル解決法ですが、
・行政庁としては、土地所有者である以上、叔父様に『車を停めること』の禁止は言い難く、
・警察に相談しても、単発的な取り締まりに留まり、
いずれも終局的な解決が望めません。そのため、このようなケースは、一般的に訴訟に流れていきます。

できれば、弁護士さんなどの法律の専門家を間に入れて、使用法等について明確にしておく事が、今後のことも含めてよろしいのではないでしょうか。

(株)碓井不動産鑑定士事務所 碓井 敬三

質問者

カズアキさん

持分の無い位置指定道路に面する建物の建替え

2009/04/21 18:43 固定リンク

ご回答頂きまして有難う御座います。
持分の無い位置指定道路での車の駐車の件は非常に良く理解できました。
ただ、近々2世帯住居として3階建てへの建替えを検討しておりますが、建替えにあたり位置指定道路の持分を100%保有している従兄弟の許可は貰えないと思われますが、建替えは可能なのでしょうか、問い合わせを不動産会社や住宅メーカーに致しましたが様々な回答があり明確に理解できずに困っております、複数の住宅メーカーからは以前に位置指定道路に認可を取りその上で建替えを行なっている経緯に加えて、40年以上にわたり通行している事等を考慮すれば建替えにあたり行政から許可が出ない事は無いと言われておりますが、一部の住宅メーカーからは建て替えについては位置指定道路の持分が無い場合は所有者の同意を得なければ建築出来ませんと言われております。
どちらが正しいのでしょうか、宜しくお願い申し上げます。



如何でしょうか。

カズアキさん (東京都/46歳/男性)

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