不動産の名義変更

住宅・不動産住宅・不動産トラブル 2009/04/15 12:34

私は5人兄弟ですが１人が十数年所在不明の状況です。遺産相続の名義変更を私にした場合兄弟全員の承諾の印鑑が必要と聞きましたが、１人印鑑がない場合は名義変更はできないのでしょうか？このような場合生前贈与の形で相続して名義変更したほうがいいのでしょうか？贈与税はどのくらいの税率ですか？

マサムネパパさん（北海道 / 男性 / 53歳）

回答：1件

幡田宏樹

相続人全員で遺産分割しなければ名義変更はできません

2009/04/16 10:49 詳細リンク

マサムネパパさん。こんにちは。

一部の相続人を除外して遺産分割は無効であり、所在不明の相続人を加えないまま遺産分割を行い不動産の名義変更をすることはできません。

生前贈与の形式で名義変更することをお考えのようですが、生前贈与の事実がない場合には、実態と合致しない処理ですし当該生前贈与の効力を巡って争いが生じる可能性もあるため行うべきではないと考えます。

本件で遺産である不動産の名義変更を行うには、家庭裁判所に不在者財産管理人選任の申立てを行うか、失踪宣告の申し立てを行うかして遺産分割を成立させる必要があります。そのためには、当該相続人が行方不明であることの証拠を入手する必要があります。例えば、戸籍の附票に記載してある住所の現地調査を行うなどしても当該相続人の現在の住所を調査します。

十分な調査を行っても相続人の行方が判明しない場合に不在者財産管理人選任の申立てや失踪宣告の申立て(失踪宣告の場合は不在者の生死が7年間不明であることが必要です)を行うことができます。

不在者財産管理人が選任された場合には、当該不在者財産管理人と他の相続人とで遺産分割協議を成立させることになります。ただし、不在者財産管理人が不在者の財産の処分を行うには家庭裁判所の許可が必要となります。
また、失踪宣告がされた場合は、不明となっている相続人に子どもがいなければ、残りの相続人で遺産分割を成立させることはできますが、不明となっている相続人に子どもがいる場合には、当該子どもを加えて遺産分割協議を成立させることになります。

手続きとしてはかなり煩雑になりますが、以上のような手続きを経て不動産の名義変更を行うのが望ましいと思われます。

遺産分割については、当事務所が運営する遺産分割のページもご参照ください。

虎ノ門パートナーズ法律事務所
弁護士・公認会計士幡田宏樹