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住み替えローンか?新たにローンか?

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/04/15 01:42

お世話になります。
年収1700〜1800万円で、夫婦と子供2人です。現在は3LDKのマンションに住んでいます。これは約11年前に購入し、住宅ローンとしては、2000万円の残債があり、月々11万(ボーナスなし)の返済(残り17年)をしています。狭くなってきたために、新しく4LDKのマンション(4800万円)への引越しを考えています。現在のマンションの評価額を試算してもらったところ、約1500万円です。普通ならば、この物件を売却してその損失分を新しいマンションのローンに組み入れて新たにローンを組むべきだと思います。
ただここですこし質問があります。現在の物件に愛着があることもあり、また実家の母を将来はそこに住まわせたいこともあり、現在のマンションを維持したままで、これをしばらく賃貸に出して(月額約10万円は可能なようです)、新しいマンションのローンを別に組むことは可能なものでしょうか?
そしてこれでよく巷でいうマンション経営に伴う節税効果(?)など生まれるものでしょうか?節税どころか返済に行き詰ってしまうことも心配でご質問いたしました。
よろしくお願いいたします。

corocoroさん ( 福岡県 / 男性 / 48歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

ローンを別に組むことは可能です。

2009/04/15 06:37 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

corocoroさんの年収(1700〜1800万円)で、
その他借入等がなければ、
現在のマンションの住宅ローンはそのまま残して、
別のローンでマンション(4800万円)を購入することは
理論上は可能です。

通常、住宅ローンを2つ組むことはできないので、
ローンの種類としては、セカンドハウスローン、
アパートローンといった類のものになるかと思います。

参考までに、
年収1700万円と想定し、現在の住宅ローンの
毎月の支払から借入可能額を概算すると、

毎月の支払可能額:
1700万円×40%÷12ヶ月⇒566,666円/月
566,666-110,000=456,666円/月
(現在のローンの詳細が分からないので、
支払額を単純に差し引きました)

借入可能額(想定):
毎月の支払可能額456,666円/月
審査金利3.65%
借入期間30年
⇒99,826,528円

その他の借入がないと想定した場合の、
corocoroさんの信用枠は、
まだ9000万円以上あるので、
4500万円の新規借入は問題ないかと思います。

また、節税効果についてです。
個別の税務相談は、税理士もしくは税務署にご確認ください。

一般的な話として、マンションの節税効果は、
・減価償却費
・借入金金利
・各種諸費用
を経費として、不動産所得から差し引き、
不動産所得をマイナスにします。
そのマイナス分を、損益通算により
総所得から差し引くことで節税の効果を生みます。
超過累進税率により、所得の高い人ほど効果が出ます。

今回、corocoroさんの年収が大きいので、
もし、不動産所得をマイナスにできるのであれば、
節税効果(おそらく税率33%)は大きいと思われます。

新規ローンの毎月支払額に
問題がなければ、可能なお話だと思います。

ただ、現在の年収があと何年くらい
維持できるのか、毎月の支払に無理はないか
を考慮に入れて、ライフプランを
作成しておくことをお薦め致します。

ライフプランによって、将来的に
行き詰らなければ、大丈夫だと思います。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅ローンについて

2009/04/15 09:12 詳細リンク

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

住宅ローンを別に借りることは可能です。ただし、100%可能かどうかについては総合的に判断されるので査定を出してみないとわかりません。特に金利の低い金融機関は査定がきびしく、先日、同じぐらいの年収の方で査定を落とされた方がいました。おそらく職業が安定していないと見られたのかもしれません。

売却しないで新たに借金をすることにより節税効果はありますが、新たに諸経費(維持費)も増えます。賃料や敷金、礼金などと総合的に考えないとなりません。
諸経費とは、固定資産税やローン保証料、団体信用生命保険料、賃貸することによる設備機器などのメンテナンス費用、入居者が変わるたびにクロスの張替え費用などです。また、空室のリスクもあります。

詳細については、一度お近くの住宅関係に詳しいFPに相談されると良いです。NPO法人日本FP協会でご紹介してくれます。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅ローンの件

2009/04/15 19:03 詳細リンク

corocoroさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『現在のマンションを維持したままで、これをしばらく賃貸に出して、新しいマンションのローンを別に組むことは可能でしょうか?』につきまして、あくまでも原則的なお話しとなりますが、現在保有しているマンションを賃貸に出す場合は、居住用ではなくなってしまいますので、事業用のローンに切り替える必要があります。

この場合、ローン金利が高くなってしまいますので、毎月の返済額が増えることになりますから、事業収支が伴うかどうかを再度確認する必要があります。

また、新たに住宅ローンを組むときには、現在返済しているローンも合わせて、住宅ローンの審査を受けることになりますので、万が一の場合、住宅ローン審査に通らない可能性もあり得ます。

私の経験則になってしまいますが、事業用として収益物件を保有されるのでしたら、借入金額をできるだけ減らしておかないと、固定資産税や管理費用、長期修繕費用などの保有コストを考慮した場合、採算が思うように取れません。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです、
リアルビジョン 渡辺行雄

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渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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