不動産投資ローンの返済について - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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不動産投資ローンの返済について

マネー 不動産投資・物件管理 2009/04/13 20:14

教えてください。
現在、不動産投資を検討しています。
納得のいく投資物件がみつかり、借入が可能になったとして融資後に、借入の際の審査状況が変わった場合には、どうなりますか?その時点での、全額返済を求められるのでしょうか?
具体的には、現在、23年勤続のサラリーマン、3LDKのマンションを所有、賃貸中(月15万)で、ローンは完済しています。
新規の投資物件の担保価値や、自己所有マンションの価値などからの融資限度額が決まると思いますが、信用度という面で、サラリーマンでの安定収入というのも考慮に入ると思います。
融資決定後に、しばらくして会社を退職して不動産投資からのみの収入しかなくなった場合には、その時点で信用がなくなり、ローン残高の全額返済を要求されるようなことになるのでしょうか?当然、その時点までのローン遅延もなく、それ以降のローン返済もそのまま継続できるということを前提としています。
主人は、現在、大手企業に対しても銀行の”貸しはがし”がある状況なので、ローン返済が完了するまでは、会社を退職することができないと思っています。(近い将来、退職することを考えています。)
会社にしがみついて、不動産投資を行うのか、それとも、融資以降に会社を退職するつもりなら、不動産投資はできないということなのか二つの選択肢しかないでしょうか?
現在の住居は、賃貸マンションに住んでいますので、今後も賃貸に住み、新規物件は純粋な投資物件にするか、あるいは新規投資物件の中の一室に住み、住宅ローンにするかでも変わってきますか?
預金で、当面の生活費は用意してあります。
ちなみに、私は専業主婦で、子供はいません。

ややこしい質問で、恐縮ですが、どなたか教えていただけると幸いです。よろしくお願いいたします。

せなちゃんさん ( 福岡県 / 女性 / 43歳 )

回答:5件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

全額返済はまずありえませんのでご安心を!

2009/04/13 23:51 詳細リンク
(5.0)

きちんと返済をしている方であれば、その信用状況に
変化が生じたとしても、全額返済を要求されることは
まずありません。

実は、金融機関のローン契約書(金銭消費貸借契約書)には、
「期限の利益の喪失」という名目で、
破産や民事再生手続開始、差押命令、所在不明等々の場合には、
全額返済の旨が記載されています。

上記の条件になった際には、その可能性がありますが、
きちんと返済を行っている場合は、大丈夫ですので
安心してください。


また、純粋な投資物件を購入するか、
自己居住用部分を含んだ投資物件を
購入するかとのことですが、
もし、適当な物件があるのであれば、
自己居住用部分を含んだ投資物件は
面白いと思います。

一番の利点は、条件さえ整えば、
自己居住用として住宅ローンが
使用できる点です。
アパートローン(投資用)と住宅ローンでは
2〜3%程度の金利差が生じる場合が多いので、
検討の余地はおおいにあると思います。

ぜひ、興味があるのであれば、
不動産投資にチャレンジしてみてください。

補足

「せなちゃん」さん

少しでも、お役に立ててうれしいです。
検討している不動産投資がうまくいくように
応援しておりますので、ぜひ、頑張って
ください。

評価・お礼

せなちゃんさん

早々のご回答ありがとうございました。

的確に的を得たご回答をいただけて、安心いたしました!

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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不動産投資ローンの返済について

2009/04/14 11:56 詳細リンク
(5.0)

「納得のいく投資物件がみつかり、借入が可能になったとして融資後に、借入の際の審査状況が変わった場合には、どうなりますか?」という質問ですが融資後の審査状況が変わっても特段問題はありません。借入を行う人は「期限の利益」と言って簡単に言えば返済している限り早期に返済を求められないという形で借主が保護されています。

ただ、当然ながら銀行との約定違反が無いのが前提です。

退職した、しないも全く関係ありません。20年、30年の時間の間になんらかの経済上、生活上の変化は誰でもありますので返済している限り何も起こらないと考えて良いと思います。

大手企業への「貸しはがし」は業績が悪く貸出残高も大きいので起こりえます。一方、財務状態が悪ければ発生する可能性がありますが、財務状態の良い個人に対して金額も小さい融資を「貸しはがし」する意味はありません。社会的非難も法人よりも受けますし、借主が「銀行や信用金庫」レベルの金融機関であればそれは無いと考えて宜しいと思います。(返済の滞りが無い限り)

ただ、信販会社や消費者金融的な先に関しては何とも言えませんし、その事例も最近あったとマスコミでは報道されています。

また、今後賃貸に住み続けて新規に純粋な投資案件を買うか、賃貸併用住宅にするかは予算やその他もろもろの事情によって異なると思います。ただ、最近「ゆうちょ銀行」等でも3分の1以上自己居住部分があれば住宅ローンとして扱ってくれるなど有利な商品が出ておりますのでいろいろ地元の事情に応じて考えられたら宜しいと思います。

(賃貸併用物件への住宅ローンとしての融資は「するが銀行」も同じ対応をしていますが、借りる人の信用力が高いと「ゆうちょ銀行」の方が金利が低いそうです。)


全般的にローンに関して心配されるよりも、「良い賃貸運営とはどういう事か」というところを地元である福岡県の特性も考慮して検討されることが最重要かと思います。

補足

そうですね。がんばってください。

市場調査とプランニングが不動産投資では重要なのでその辺をじっくりやってエリアや建物のタイプ間取り等を検討されたら良いと思います。

評価・お礼

せなちゃんさん

早々のご丁寧な回答ありがとうございました。
安心いたしました!
前向きに検討してみようと思います。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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大槻 圭将 専門家

大槻 圭将
不動産業 不動産コンサルタント

- good

一般的な住宅ローンは・・・

2009/04/14 13:54 詳細リンク
(4.0)

その契約上、貸し剥がしはできないと思いますよ。

ただ、いろんな種類のファイナンスがあるので、そのどれを受けているかにもよります。

評価・お礼

せなちゃんさん

ご回答ありがとうございました!

回答専門家

大槻 圭将
大槻 圭将
(東京都 / 不動産業 不動産コンサルタント)
株式会社ノースエステート 代表取締役
0120-937-795
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運用は慎重に。同じ心の温度で長期的ビジョンをお手伝いします。

顧客の代理人として、目先の利益に走らない不動産エージェントでありたいと考えています。仮に自社利益が減る提案でも、それが顧客にとってベストならプライドを持って提案したい、それが長いお付き合いになり、私共とお客様の発展に繋がると考えています。

尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

- good

通常は転・退職で全額返済を迫られることはありません

2009/04/14 09:23 詳細リンク
(4.0)

融資時点での勤務先は確かに審査の材料になりますが、融資実行後に転職または退職して収入状況が変わっても、すぐにそれが金銭消費貸借契約違反になるような契約は「通常」は結びません。

もちろん、契約書内に「転・退職した場合、全額返済を請求できる」という文言があれば別ですが、不動産投資に関してそのような契約をするのは特殊なケースといえます。
その場合は特約事項となるでしょう。

金融機関にあえて、将来、転・退職する可能性があると伝える必要はありませんが、こういう時代ですから、そのような条件が付く可能性はないとは言い切れないので、金銭消費貸借契約時は特約事項も含めて契約内容をよく検討すれば問題はないかと思います。

また、数年住んだのちに、賃貸にする場合は金融機関によっては全額返済や繰り上げ返済を迫られるケースはあります。
この場合も、当初からその意思があることはあえて伝える必要はないですが、ご主人の転勤の場合はどうなるかなどを例にそれとなく確認したほうが良いかも知れません。

評価・お礼

せなちゃんさん

さっそくのご回答ありがとうございました!
安心いたしました。


神経質になる必要はありません

2009/04/14 20:19 詳細リンク
(5.0)

大方、お答えが出ていますね。簡単にポイント抑えますと。

事業資金等短期資金の返済については期限が短いこともあり別ですが、長期資金(住宅ローン等)の借入れを、平穏に、返済する分には金融機関は何も言うことはないということです。

また、住宅ローンとしての借入れは、現状特に、政策的にも条件面で優遇されています。併用ローン等で工夫すれば不動産投資物件を優遇ローンで購入できます。

是非にもお勧めします。ただその先もお考えください。


サラリーマン大家さんの不動産投資
不動産投資のタカエージェント京都

評価・お礼

せなちゃんさん

ご回答ありがとうございました!

前向きに検討してみたいと思います。

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