住宅ローン繰上げ返済とコツコツ投資どちらを優先? - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローン繰上げ返済とコツコツ投資どちらを優先?

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/04/10 23:07

現在、3.05%の年利率にて住宅ローンを月6万円ほど返済中。約3年後に切り替えがあります。返済終了予定は約17年後です。
今後、月10万円ほどを、3年後の繰上げ返済に向けて貯蓄すべきか、あるいは、ドルコスト平均法に従って月々投資に振り向けるべきか悩んでいます。ボーナスについては、ある程度を繰り上げ返済に向けるつもりです。現在41歳独身です。25年以上の中古住宅であり、住みかである以上の資産価値はなく、定年後は賃貸に転居する可能性が高いです。高給ではないため、年金額が住居費に満たない可能性があり、危機感を持っています。そういう点から、資産形成を考えなければ、という危機感があります。
アドバイスをいただけると嬉しいです。よろしくお願いします。

go3さん ( 愛知県 / 女性 / 41歳 )

回答:5件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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繰上げ返済を優先されるようお勧めします

2009/04/11 08:35 詳細リンク
(3.0)

佐平次 様

初めまして、オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

資産形成の観点からも、繰上げ返済をお勧めします。

繰上げ返済は、無リスクで借入金の利息分が収益と看做せる有利な投資対象です。
投資ポートフォリオの良さを測る指標に、シャープレシオがありますが、このシャープレシオの数式は、
(1.ポートフォリオのリターン-2.無リスク資産のリターン)÷当該ポートフォリオのリスク=SRです。
1.は貯蓄された場合のリターンで、2.は通常は国債等の利率で、本件では借入金の利率とお考えください。従いまして、貯蓄のリターンが借入金の利率を上回ることは少なく、むしろマイナスも予想されます。

また、通常の元利均等返済の場合、図に示しますように、借入当初の返済額に占める利子分が大きく、返済金額×利率以上に利子分の支払金額が節約できます。

以上の観点から、余裕資金は繰上げ返済に使用し、完済後に毎月の返済額相当額を資産形成に回される様お勧めします。

宜しければ下記コラムをご一読ください

住宅ローンの金利と我々のリスクプレミアム
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/column/detail/17757

評価・お礼

go3さん

確実に住宅ローンの利回りで運用できる金融商品は? と考えると、難しいですね。
はっきりした視点を与えていただきありがとうございました。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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上津原 章 専門家

上津原 章
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンと資産運用

2009/04/11 09:44 詳細リンク

佐平次さんへ
おはようございます。ファイナンシャルプランナーの上津原です。

選択肢として、どちらもありだと思われます。
どちらがお気持ちとして合っているかどうかがポイントになるように思われます。以下、判断材料をお伝えします。

住宅ローンのことですが、
3年後に切り替えがあるということですが、金利が上がるのでしょうか。金利が上がると返済額も上がってきます。可能であれば金融機関に返済計画のシミュレーションをしてもらい、メリットをご判断の上で上で繰上返済をされてはいかがでしょうか。それと、繰上返済の手数料をご確認ください。

資産運用についてですが、
3.05%というのは、過去40年間の平均的な物価上昇率に相当します。繰上返済も立派な資産運用といえます。
同じような効果を投資で行おうとすると、20%の税率であれば税引き前で3.8%程度の利回りが必要になります。今の金利状況であれば外国債券100%として達成できるかどうかです。
分散投資を考えておられる場合、国内債券にも振り向けるのであれば、その金額分は繰上返済に振り向けてはいかがでしょうか。

老後の不安についてですが、
国民年金だけであれば、年金が住居費を下回る可能性がないとはいいません。厚生年金ということであればある程度は保証されるように思われます。今の家計の現状を把握の上、足らない分を運用で補うのがよいと思われますがいかがでしょうか。
老後に備えるのも大事ですが、今を楽しむお金も同時に大事ではないでしょうか。

回答専門家

上津原 章
上津原 章
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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繰り上げ返済の件

2009/04/12 18:09 詳細リンク
(3.0)

作平次さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『今後、月10万円ほどを、3年後の繰り上げ返済に向けて貯蓄すべきか、あるいは、ドルコスト平均法に従って月々投資に振り向けるべきか悩んでいます。』につきまして、毎月の積立金を繰り上げ返済資金に充当するべきか、あるいは、定年後に備えて投資に振り向けるべきかにつきましては、住宅ローン金利3.05%以上の運用利回りの実現が可能ということでしたら、将来に備えて投資資金として運用していただいてよろしいと考えます。

しかし、3.05%以上の運用利回りを確保していくことは難しいと思われます。

よって、毎月の積み立て資金を含め繰り上げ返済資金に充当していただき、少しでも早く完済していただくことをおすすめいたします。

住宅ローンの返済額につきましては、一度組んでしまうと毎月の収入が減ったからといっても少なくなるようなことはありませんので、少しでも早く完済の目途がたつようにしていってください。

住宅ローンを完済することができれば、住居費用は固定資産税や管理費などだけで済むようになりますので、老後の費用負担の軽減をはかることもできます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

go3さん

ありがとうございました。
少しずつ、調べてゆきたいと思います。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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羽田野 博子

羽田野 博子
ファイナンシャルプランナー

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半々でいくというのがいいかと思います。

2009/04/11 06:57 詳細リンク
(4.0)

佐平次さん、はじめまして。
FPの羽田野博子です。

基本的には住宅ローンの金利以上で運用可能であれば、運用を。
難しければ、繰り上げ返済を優先するということになります。

といっても、確実に住宅ローン以上の金利で運用できるという保証はありませんね。

住宅ローンを完済してから、老後資金と積み立てるのであれば、あまり期間がありませんので安定的な運用しかできないでしょう。

ということはやはり両建てで行くのがいいでしょう。

老後資金として半分の5万円を4%で19年間運用できれば、1700万円
5%なら1900万円です。

繰り上げ返済ですが、金利が高いので、3年待たずに100万円程度できたら、その時点で繰り上げ返済したほうがいいと思います。2年ごとに100万円くらいのペースで行ってはいかがでしょう?

評価・お礼

go3さん

ありがとうございました。
早速、繰上げ返済の手数料なども調べてみたいと思います。

阿部 雅代

阿部 雅代
ファイナンシャルプランナー

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さっさとローンを返す

2009/04/11 09:05 詳細リンク
(3.0)

佐平次さん、初めまして。
ファイナンシャルプランナーの阿部雅代です。

あれこれと、目標を分散させるより、ローンをさっさと返済することに、エネルギーを傾けるほうが良いと思います。

17年もかけるという発想ではなく、もっと加速度をつけるのです。

一人暮らしでしたら、自分の意識次第で、いくらでも節約できます。

だらだらといつまでも、借金を抱えないということです。

評価・お礼

go3さん

「借金がゼロになったら」、と考えたら、とても楽に、自由になれたように感じました。
明確な目的を持つことは、行動するために重要ですね。
どうもありがとうございました。

質問者

go3さん

繰上げ返済の資金をとりあえずどこに?

2009/04/12 16:42 固定リンク

安全、短期間、しかしできたら少しでも金利の良い預け先は?
というわがままな希望ですが、おすすめがありましたら、教えてください。
 ネットバンクを利用するのが無難かな、と思っていますが、MMFやMRFというものにも興味があります。まだ利用したことがなく、説明を読んでも、はっきりイメージができません。しかし、わりと安全で使いやすいもののようですね。金利はネットバンクとあまり変わらないようですが、手数料や使い勝手の面で、初心者の注意点などありますでしょうか?

go3さん (愛知県/41歳/女性)

質問者

go3さん

将来にむけてどう考え行動するか?

2009/04/12 17:01 固定リンク

?ローンの金利については、3年後上るかどうかは私にはわかりませんが、あまり期待もできないように思います。

?資産運用については、確かに、国内債権=安全重視と考えれば、繰上げ返済にに回す意味はありますね。

?東京で、まあまあ交通の便のよいところにマンションを借りるとすると月15万円は必要でしょうか?
60歳以降に必要となる保険料、年金、税金等、最低必要な金額がいくらくらいかかるのか、よろしければご教示ください。
あまり不便な場所での生活はできないと考えております。必然的に街中で、地下鉄の利用が可能な場所、と思うと、それなりに上記の経費がかかってくるでしょうね。
よろしくお願いします。

go3さん (愛知県/41歳/女性)

質問者

go3さん

老後の必要経費について。

2009/04/12 19:27 固定リンク

ご回答ありがとうございました。
現在の住居は築25年以上のため、老後の住まいとしては無理だと考えています。
そのため、退職後はまず賃貸、その後は健康状態等によって、ケア付きマンションなり、他の施設なりに入居することになると思います。
そのためには、退職時にどの程度の資金を準備しておく必要があるか、ご経験からアドバイスいただけるとありがたいのですが。
よろしくお願いいたします。

go3さん (愛知県/41歳/女性)

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