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対象:家計・ライフプラン

8500万の住宅ローンと個人年金

マネー 家計・ライフプラン 2009/04/09 23:09

大変お世話になります。
このたびマンションを頭金4000万、ローン8500万で購入する予定です。夫45歳年収は2000万、不労所得200万あります。
現在賃貸なので以前から購入に向けて活動してまいりましたが、今見ている物件は夫婦とも大変気に入っています。この不景気でキャンセル待ちが出る高級住宅街の物件です。将来の物件の流動性も十分にあります。
子供はいなく、今後増えても一人です。妻38歳の私は年収500万ありますがもし子供をもうけたら辞めるかもしれません。
保険会社のFP資格を持つ方に見ていただきましたが購入には問題ない範囲だとのことでした。
しかし、我が家のキャッシュフロー表を見ると長生きすればマイナスにはなりませんが妻80歳で限りなくゼロに近くなります。夫の年収は減っても合計2000万だとの見込みですが、一般的に見て対年収のローンの割合等が無理がないのかどうか少々心配になってきました。
保険は生命保険や損害保険等終身でかけてありますが、個人年金タイプの保険(年払い300万×15年/年金受取額月30万)も別途考える予定です。他に自社持ち株が数千万分あります。ですが株ですのであまり当てにはしておりません。
また、夫にもしものことがあった場合、家や株などの相続税も正直言って心配です。
それから年金タイプの保険についても注意点など教授いただければと思います。宜しくお願いします。

wisteriaさん ( 東京都 / 女性 / 37歳 )

回答:4件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅ローンの件

2009/04/10 09:39 詳細リンク
(4.0)

wisteriaさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『一般的に見て対年収のローンの割合等が無理がないのかどうか少々心配になってきました。』につきまして、例えば、借入金額8,000万円につきまして、ローン金利3.0%・35年返済とした場合、ご主人様の手取年収金額2,200万円に占める住宅ローンの負担割合は16.8%ほどとなりますので、この水準でしたら住宅ローン返済で家計に負担がかかることなく、無理なく返済していける水準となります。

よって、住宅ローンの返済など、購入に当たっての資金計画は大丈夫ですから、ご安心ください。

尚、個人年金保険につきまして、基本的に保険商品は管理コストや販売コストなどが大変割高な金融商品となりますので、あまりおすすめはしていません。

私の会員の中にもwisteriaさんのような高額所得者の方が何人もいらっしゃいますが、保険商品につきましては、あくまでも死亡保障や医療保障など、保障目的だけのために加入してもらっています。

将来の老後資金対策につきましては、保険商品以外の金融商品でまかなうようにしています。

尚、多少費用はかかりますが、ご希望いただければより具体的なアドバイスをおこなわせていただきますので、ご興味などありましたらご検討ください。

相続税につきまして、例えば、不動産の相続税評価額につきまして、建物は固定資産税評価額、土地は路線価に価格補正率を掛けて算出しますし、株式につきましても財産評価の仕方がありますので、ここで安易に申し上げることは残念ながらできかねます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

wisteriaさん

いろいろ教えてくださいましてありがとうございました。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
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辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンと貯蓄について

2009/04/10 10:37 詳細リンク
(5.0)

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

老後が心配のようですね。まずは、住宅ローンの返済を優先しましょう。
個人年金保険など保険での貯蓄については、現状のように低い金利ではインフレリスクがあります。保険は現状の低い金利が長期で固定されます。そうすると将来物価が上がったときに買えるものが少なくなるというリスクです。物価が毎年平均して1%づつ上昇するのであれば運用はそれ以上とらないとお金が目減りします。将来もらう月30万円は今のいくらの価値になっているかです。
現状のように低い金利の時には金利の変動する商品がいいです。または、元本を確保していない商品です。
個人年金保険のように金利を固定する商品は、金利が高いときにはいい商品です。まだ老後までには時間がありますので、今後金利が上昇してから一時金、または年払いで加入されたほうが良いです。

逆に住宅ローンは貯蓄と立場が逆で借りる側ですので低い金利がある程度固定されたほうがいいのです。今後何年で完済されるかわかりませんが、住宅ローンの完済を早くやることにより総支払利息が減ります。そうするとその分貯蓄ができます。

相続については、現状どのくらいの税金がかかるのか計算し、そして、その税金をどのように削減できるかの検討になります。

相続対策や家計のシミュレーション、運用については、一度お近くの独立系のFPにご相談されると不安が解消されると思います。

評価・お礼

wisteriaさん

ありがとうございます。大変参考になりました。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
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森本 直人 専門家

森本 直人
ファイナンシャルプランナー

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具体的な計算の前に考えること

2009/04/10 13:21 詳細リンク
(4.0)

wisteria様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナー(IFA)の森本直人と申します。

ご相談の件、このまま順調に、年収2000万+200万を60歳まで、キープできれば、問題ないのかもしれませんが、今は、何が起こるか分からない時代ですので、仮に普通の年収に減少した場合に、8500万のローンを抱えたまま、売却が上手くいかないと、家計の破たんにもつながりかねません。

自社持ち株が数千万分あるとのことですが、流動性がないものであれば、売却して返済に充てることも難しいでしょう。

ちなみに、ローンを組んで、住宅を購入することは、レバレッジを掛けて、資産運用をしていくことと同じです。

レバレッジを掛ける運用手法は、外貨FXなどで、お馴染みですが、今回のケースであれば、約3倍のレバレッジを掛けて運用していくことになります。

無難なのは、このまま賃貸で過ごしながら、レバレッジを使わないで、金融資産などで運用していくことですが、お二人の人生は、お二人で決めることなので、どれが、絶対ということはありません。

具体的な計算の前に、お金と人生の関係をもう一度、深く考えてみては、いかがでしょうか。

以上、ご参考にしていただけると幸いです。

評価・お礼

wisteriaさん

回答並びにみなし配当の可能性を教えてくださいましてありがとうございました。

回答専門家

森本 直人
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(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
森本FP事務所 代表
050-3786-4308
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羽田野 博子
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80歳でそこが尽きるCFは大丈夫とは言えません!

2009/04/10 07:19 詳細リンク
(5.0)

wisteriaさん、はじめまして。
FPの羽田野博子です。

キャッシュフローが80歳で底をつくというのは心配ですね。
それは大丈夫という意味には思えません。
改善方法を探ったほうがいいと思います。

FP資格だけなら持っている人は大勢います。
しかし、資格を持っていさえすれば、問題のないキャッシュフローが作れるわけではありません。
特に保険会社の人ということですと、ソフトに入力するだけでしょう。

みてみないと何とも言えませんが、少なくとも80歳で1000万円はないと大丈夫とは言えないですよ。経験豊富な独立系FPにみてもらったほうがいいでしょう。

8500万円のローンですが、20年返済3%の場合は毎月の返済額は約47万円
これに管理費と修繕積立金も必要ですね。
月50万円として年間600万円、2000万円の年収に占める割合は30%ですので、奥様が働いていらっしゃれば大丈夫かと思います。

年収の高い人のリスクは収入減。
お子さんが生まれて妻が退職し、専業主婦になったとたんにご主人の収入が減る
ということも考えておきましょう。

ある程度株価が上がったら、繰り上げ返済に回し、残高を減らしたほうがいいでしょう。

また厚生年金の保険料には上限があり、思ったほどもらえないので老後資金を作っておく必要があります。そういう意味では老後資金の必要性を感じていらっしゃるの正解です。

しかし、個人年金は加入時に年金額が決まっています。
月30万円というのは今の貨幣価値ですが、たとえば物価が毎年2%上昇したとすると、20年後は20万円の価値しかないということです。

10年、20年も先の老後資金を準備するのでしたら、保険ではなく、運用を考えましょう。

補足

追記です。

相続税ですが、妻の場合は1億6千万円までは相続税はかかりません。
しかしお子さんが生まれると、お子さんにはかかるかもしれませんね。

お子さんができない場合は、ご両親に3分の1、ご両親がいないと兄弟に4分の1の財産が行ってしまいます。

どちらにしても早めに対策を考えておいたほうがいいでしょうね。

評価・お礼

wisteriaさん

迅速できめ細かいアドバイスをいただきましてありがとうございました。参考になることばかりでした。

質問者

wisteriaさん

ご回答ありがとうございます

2009/04/10 10:53 固定リンク

早速のご回答ありがとうございました。
金利は優遇金利で1%くらい、変動で組んで60歳までに繰り上げ返済で完済する計算です。
ご指摘の通り妻の私が仕事を辞めると考えるとギリギリなのかな?とも思います。
株は上場していないので比較的安定しています。不労所得は株の配当です。自社株はかなり保有してますがあくまで無いものとして考えたいのです。
個人年金はプルデンシャルのドルだてリタイアメントインカムを検討しています。保険ではなく運用の場合リスクの違いはどのようになりますか?

wisteriaさん (東京都/37歳/女性)

質問者

wisteriaさん

レバレッジとは?

2009/04/10 14:48 固定リンク

ご回答ありがとうございます。
ところでレバレッジとは何でしょうか?資産運用はしておりませんのでわかるようにご説明いただければと思います。
また、賃貸は月24万かかってますので持家をと考えています。
人生で何に重点を置くかですが、私たちは毎日暮らす家に重点を置きたいと思っています。買わなければリスクは賃貸のほうがもちろん少ないのですが、やはり我が家をと思っています。
自社株は会社に買い取ってもらう形で資金にできます。ですので流動性はたぶん関係ないと思うのですが。

wisteriaさん (東京都/37歳/女性)

質問者

wisteriaさん

年収について

2009/04/10 15:16 固定リンク

ご回答ありがとうございます。
年収ですが、あくまで年収で、手取りとは申しておりませんのでその上でまたご回答いただければと思います。

また、FPの方は年金タイプの保険は勧めていらっしゃらない方が多いようですね。

運用については素人ですので保険のほうが受取額が明確な分安心してしまっていましたが、貨幣価値も変化することを考えなくてはいけないのですね。

wisteriaさん (東京都/37歳/女性)

質問者

wisteriaさん

ありがとうございます

2009/04/11 23:03 固定リンク

ご返答ありがとうございます。
運用について少々質問してもよろしいでしょうか。

保険タイプの年金は受取額が決まっている、貨幣価値が上がっていたらその分リスクがある、とのことですが、自分で運用していった場合、貨幣価値があがっていた場合の差異をカバーできるように資産を増やせるのでしょうか。私どもが見ていた年金タイプの保険はドル建てで130〜160%返戻率だったと記憶しています。

ドル建てのリスクはちょっと置いておいても、自分で投資など運用するリスクや、年をとったときに毎月定額でもらう個人年金タイプのほうが管理もラクなのではないかと素人目に思ってしまいます。

wisteriaさん (東京都/37歳/女性)

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