マンション一戸の投資は非効率？

マンション一戸とビル１棟ではリスクが異なります。

仮に１億円の資産があったとし、3,000〜4000万円のマンション3室とビル１棟で比較してみましょう。

購入する際の利回りが、ビル１棟10％、マンションの利回りが7〜10％とすると、利回りだけから見ると当然ビル1棟の方が良いわけです。しかし、立地条件、環境、用途が同一のため、空室リスクや2次的不動産売買価格、賃料の変動が常に同条件となるリスクがあります。さらに、火災・地震・津波など天災リスクも同様ですね。

一概には言えないかもしれませんが、上記のリスクから考えると、たとえ利回りが少し悪くなっても、場所・環境・用途などを分散していた方がリスク軽減になると思います。

1棟すなわち、住戸が複数あるということです。

空室のリスクを考えましょう。たとえば、マンション1戸で20万円の賃料だとします。これが、仮に、2ヶ月空室だとすると、40万円のワクが空いたことになります。

1棟4室（1室平均5万円）のアパートと比較します。
4室が1度にすべて空室になる確率は、20万円1戸のマンションが空室になる確率よりはるかに低いのです。

仮に2室空室が2ヶ月続いたら20万円のワクが空くことになります。

このように単純に考えてみると、1戸より複数戸の方が圧倒的に、収益効率は高いのです。

サブリース会社を例にとりますと、一戸の区分所有マンションは、借り上げ契約しないが、1棟のアパートマンションは借り上げるところがありますが、それは、上記のような空室のリスクを考慮しての発想なのです。

不動産投資の入口として一戸からの投資でも賛成です。

初めての投資の場合、投資総額が収益一棟物件の場合、1億円であったり、2億円であったりすることが多いのではないでしょうか

区分所有物件の一戸がたとえば1千万円や2千万円の収益一棟物件から比較すると少額投資となり、心理的には安心できるのではないでしょうか。

まず一歩を踏み出すためにも小額投資から始めることは賛成ですね。

はじめまして。?リッチロードの徳田と申します。

マンション（区分所有）とアパート（一棟もの）のどちらが良いか、とても難しい問題ですね。それぞれの長所・短所を書き出して見ますと・・

【マンション・長所】
?共用部分の維持・修繕について、組合が計画的に運営しているので、お任せしやすい。
?流通市場が成熟しているので、売却が容易で、換金性が高い。
【マンション・短所】
?土地の持分が小さいため、担保能力が低い。
?共同住宅のため、専有部分も含めて思うように改修できない。
【アパート・長所】
?担保能力が高く、建物がなくなっても、最後に土地が残る。
?建物全体を所有するため、自分の裁量で改築・模様替えが自由にできる。
【アパート・短所】
?共用部分の修繕等で、突発的に出費が発生することがある。
?建物部分が小さいため、減価償却費や金利など、経費計上できる金額が少ない。

弊社のお客様も、マンション・オンリーの方、アパート・オンリーの方と、はっきりと分かれています。その方のライフスタイルも含めて、お好みの違いなのだと思います。

ただ忘れてならない大切な点は「リスク分散」ということです。仮に1億円を投資に充てようとするのでしたら、まずそれを2-3分割することをおススメします。2分割でしたら、5,000万円のアパートを2棟購入する、3分割でしたら、3,000万円の小さなアパートを3棟購入するいう感じです。もっと分割して、500万円のワンルームマンションを20室購入するという方法も良いでしょう。1棟20室1億円のアパートと、ワンルームマンション20室でしたら、私は迷わず、後者をとると思います。