持分比率は影響ない? - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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持分比率は影響ない?

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/04/07 16:43

住宅ローンを、フラット35と民間銀行融資のミックスで
申込しようとしています。


フラットの場合は、夫が債務者、私が連帯債務者となり
民間銀行融資の場合は、夫が債務者・私が連帯保証人となります


もし万が一、債務者である夫が死亡した場合
? フラットの部分の私の負担はどうなりますか?
? 民間銀行融資の部分の私の負担はどうなりますか?

逆に。私が死亡したときに、夫の負担はどうなりますか?


そもそも、持分を半々にしようと思っていたのですが
(万が一のことも考えて、負担は半々が良いかと思ったのです)
不動産会社の担当者は、持分比率は関係ないので
夫2:私1が良いのではと言います。
本当に関係ないのでしょうか?

質問ばかりで申し訳ないのですが、
ご回答いただければと存じます。

tora49さん ( 神奈川県 / 女性 / 34歳 )

回答:2件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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持ち分割合の件

2009/04/07 17:24 詳細リンク
(5.0)

tora49さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

質問1について
tora49さんは連帯債務者となりますので、ご主人様が返済できなくなってしまった場合は、tora49さんが代位弁済する必要があります。

質問2について
tora49さんは連帯保証人となりますので、ご主人様が返済不能となり、融資先の金融機関が競売にかけるような事態になってしまった場合、ご自身の持ち分を主張することができません。

ただし、ご自身の持ち分も含めて処分されるまでで、ご主人様のローン債務を代位弁済する必要まではありません。

また、各々の持ち分割合は各々の出資割合により決定いたします。
今回は負担が半々となっていのすので、頭金を考慮しない場合、持ち分割合は50%ずつとなります。

不動産会社の担当者の言うとおりの持ち分とした場合、差額分は贈与とみなされ税務署から課税される可能性がありますので、ご注意ください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

tora49さん

ご回答ありがとうございます。

頂いたご回答を元に、持分比率を検討したいと思います。
ありがとうございました。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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不動産コンサルタント

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団体信用生命保険の加入がポイントです。

2009/04/07 22:16 詳細リンク
(5.0)

一般的に住宅ローンには、
団体信用生命保険(団信)が付いています。

債務者(ローンを組んでいる人)が、
死亡または高度障害状態になられた場合には、
住宅ローンの残債務が全額弁済され、残された遺族に
ローンの返済義務は残らない仕組みになっています。


今回の場合、フラット35の借入部分において、
誰まで団信に入るのかということが重要です。
フラット35は、団信加入が任意となっています。
仮に、主債務者であるご主人だけ、団信に加入して、
奥様が団信に加入していなかった場合、
ご主人が亡くなった場合に、債務は返済され、
奥様に支払の義務は残りません。
しかし、奥様が亡くなっても、
ご主人は返済を続けなければなりません。

また、フラット35には、デュエット(夫婦連生団信)
という制度があります。
主債務者と連帯債務者の両方で団信に加入するタイプです。
これであれば、どちらかが亡くなられても、
債務が全額返済されるため、残された方に支払義務は残りません。


次に民間の銀行融資に関してです。
民間銀行融資では、基本的に団信加入が必須となっております。
今回は、主債務者であるご主人に団信がかかっております。
したがって、ご主人に何かあれば、団信により、
奥様には債務が残りません。
連帯保証人である奥様には、団信がかかっていないため、
奥様に何かあっても、ご主人の支払義務は残ります。

あくまでも、「誰に団信がかかっているのか」
この点がポイントです。
団信に入っている人が亡くなった場合に、
その借入金の支払義務がなくなります。


最後に持分に関してですが、
住宅ローンを使用して購入した場合、
借入金額分の持分は、その債務者が持っていないと
贈与と見なされます(誰のお金で購入したか明確であるため)。

少なくとも、借入を行った主債務者に
その金額分の持分は持たせておいてください。

補足

少しでもお役に立てて嬉しいです。
ぜひ、素敵なお住まいを実現してください。

ハッピーハウス 真山(さのやま)

評価・お礼

tora49さん

ご回答ありがとうございます。

団信がどこまで適用になるのかが良くわかりました。
持分相当の債務については、夫がなくなっても
支払い義務が残るのかと思っていたのです。

頂いた回答をもとに、借入比率を再考したいと思います。
ありがとうございました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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