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対象:不動産売買

家の売却について。どうして売れないのでしょう?

住宅・不動産 不動産売買 2009/03/31 21:28

築・7年の戸建を売りに出し、半年経ちましたが、未だ売れません。今まで9組の内覧がありました。
その内のひと組の方が購入しようと申し込みしてくれましたが、その方のローンが通らず、ダメになりました。その他のお客様は申込みまでは至らず、断られ続けています。
複数の不動産会社に査定してもらいましたが、査定額に差はありませんでした。最初の3か月は専任媒介、その後の3か月は一般媒介で、現在4社と契約しています。
半年かけても売れないのは、何に問題があるのでしょうか?
このご時世、難しいのでしょうか?

犬屋敷さん ( 東京都 / 男性 / 33歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

32 good

近隣の新築物件と価格を比べて見て下さい。

2009/03/31 23:04 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

売却に時間がかかっているとのことですが、
2つの原因が考えられます。

1.査定価格が相場よりも高い
中古物件を売却する際に、所有者の希望価格が現在の相場から
大きくずれていることがあります。
所有者としては、購入時の価格や、物件に対する愛着、思い入れ
があるため、概して希望価格が高めとなります。
仲介する不動産業者は、売り物件の媒介契約が欲しいため
所有者の希望価格に合わせた査定をすることがあります。
特に複数の業者に査定を依頼した場合には、他の業者よりも
低い価格を所有者に提示すると高値で査定した業者に
媒介契約をとられてしまうため、相場からかけ離れた高値でも
査定価格として提示するケースがあります。
客観的な、判断としては、売却物件周辺の新築物件の
価格と比較をしてみてください。
物件を求めている人は、多少の条件の違いなら、まず新築を購入します。
例えば、土地面積等で、それほど変わらない新築があり、
あまり物件価格が変わらないようでしたら、その査定金額は
高すぎると思います。

2.媒介を依頼した業者がちゃんと動いていない
物件売却の際には、通常、物件所有者と不動産業者との間で媒介契約を結びます。
媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、
どの媒介にするかは、物件所有者に委ねられます。
専任媒介、専属専任媒介であれば、基本的に不動産業者は、成約時に
売主側の業者として仲介手数料をもらうことができます。
しかし、一般媒介だと、せっかく広告費をかけて販売活動をしても
他社で決められてしまう可能性があるので、それほど熱心に販売活動
をしない場合があります。
今回は、4社にお願いしているとですが、各業者の立場にしてみれば、
販売に力を入れにくい物件だと思います。
したがって、お薦めとしては、信頼できる業者に専任媒介で
販売活動を熱心にやってもらうのが良いのではないかと思います。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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寺岡 孝
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- good

家の売却

2009/04/02 01:16 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、こうした場合には当初の査定金額に問題があったかと思われます。

おそらく、そこの相場感でしか査定していなと、路線価とか固定資産税評価額、地価公示といった指標とはかなり乖離すると思います。
そのため市況が悪くなると価格が高いと感じるようになり、案内があっても当て馬的な物件となってしまいます。

また、特に仲介手数料のみで稼いでいる業者ですと、まずは専任媒介を取るために査定金額を高めに設定して専任の媒介契約をとります。
運よく高い金額で売買が成立すれば、その分手数料が高くなるのでこうした手法は考えられるでしょう。

最近の市況からですと価格には敏感な購入者が多く、その物件に値段も含めて魅力がないと選択肢としては土俵にのりませんので、価格にはきちんとした根拠を持たせて売却することをお勧めします。

今後につきましては、再度客観的な数値を踏まえた査定をされ価格設定をすることかと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
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永田 博宣
ファイナンシャルプランナー

- good

どうして売れないのでしょう?

2009/04/02 17:20 詳細リンク

エリアや駅からの距離、接道状況、間取り等がわかりませんので、はっきりはいえませんが、不動産相場が下落していると、過去の成約事例を参考にする査定額で売れないケースは、決してめずらしくありません。

今でも内覧があるのでしたら、担当者に「内覧した人が断る理由」を聞くようにしてみてはいかがですか?

価格が高いのか、何か他に問題があるのか…

なにかヒントが見つかるかもしれません。


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質問者

犬屋敷さん

補足・家の売却。どうして売れないのでしょう?

2009/03/31 23:45 固定リンク

早速のご回答ありがとうございます。
まず、査定価格ですが、近辺の新築の平均は4千万円台で、最近は売れずに値下げして3千万円台後半。我が家は2千万円台後半で売りにに出しています。この近辺では2千万円台・築浅物件はあまり出ないそうです。

最初は専任媒介で1社にお願いしていましたが、3か月で売れなかったため、一般媒介に変更しました。その際に他社に査定してもらったところ、最初の1社の査定で納得していたので、そのまま価格設定を継続しました。不動産会社の「レインズ登録の目新しさを出すために、細かく値下げしていくのがいい」というアドバイスだったので、今までに4回・計160万円の値下げをしてきました。
実は、以前この土地に建っていた家で自殺者が出ており、現在はその家は取り壊され、その土地に二軒の家が新しく建てられ、その一棟が我が家になります。
不動産会社の話だと、この告知事項がネックになっていて問い合わせがあっても、内覧まで至らないお客様がいるのも事実ではあるものの、この告知義務は売れない理由ではない、この家でこの価格なら売れない物件ではない!とまで言われていますが、やはりこのような物件は売れないのでしょうか?
ちなみに私達はそういう事(土地の事情)はまったく気にならいタイプで、この家が気にいったので購入しました。

犬屋敷さん (東京都/33歳/男性)

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