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投資マンションの対処どうすればいいの?

マネー 不動産投資・物件管理 2009/02/11 17:08

15年前(平成6年)に節税対策ということで行ったこともない北九州市小倉の新築マンションを購入しました。最初から返済ローンが家賃収入を上回っており、どうしようかなあ思いながらも還付金の魅力と節税になっているのだろうと詳細な検討もせず今日に至りました。
ところが私も仕事に疲れ早期退職を考えています。現在57才。このマンションが重荷になってきました。ローンがまだかなりありどうしようかと途方に暮れています。

適切なアドバイスをお願いします。
購入価格;2290万円
元金残高:1300万円(平成36年完済)
年利:変動型 2.3%
返済額:9万円
家賃収入:6万円
固定資産税、還付金などを入れて計算すると年45万円ほどの持ち出しになります。

私は公務員で、今年の3月で早期退職しようと思っています。
退職金は2000万円くらい。
貯金は3000万円くらい(現金や投資信託)。

koyukiさん ( 東京都 / 男性 / 56歳 )

回答:2件

まずはライフプラン&マネープランの見直しを

2009/02/12 12:03 詳細リンク

まず、koyuki様のライフプランを見直す事が第一のステップかと思います。早期退職されて退職金等を得られる事かと思いますが、この物件をどうされるかのみならず将来の必要資金等を念頭に入れながら考えた方が宜しいと思います。生命保険文化センター「生活保障に関する調査」暮らしと金融なんでもデータ(金融広報中央委員会)によると以下の様な数字が出ております。

「老後の生活費は約1億1000万円
各種調査によると、年金生活を送るシルバー世代(夫婦)の平均の月額生活費は、約27〜28万円。ゆとりある老後に必要な生活費は、月額38万円といわれています。60歳時点の男性の平均余命21年と配偶者の寡婦期間を併せて考えると、豊かな老後の生活を送るには総額約1億1000万円の生活資金が必要になります。」

koyuki様の場合公務員であるという事から安定的な年金が得られると想像出来ますが、上記の様な月額生活費との差額がどの程度あるかがポイントになるかと思います。

また、ご自宅がマンションなのか、一戸建てなのか、借家なのか等によっても、マンションであれば月々の管理費や修繕積立金が、一戸建てでも10年単位での大規模修繕や突発的な修繕等も発生するかもしれません。

いずれにしてもこれらのキャッシュフローのマイナスに加えて投資マンションのマイナスが毎年重しになります。(年金(年齢に達したら)+物件収入-返済-マンション管理費&修繕積立金-生活費-自宅の維持費)

一つのアイデアではありますが、この投資マンションのマイナスキャッシュフローをカバーできる築浅の投資物件を近隣で購入されるというのは悪くないと思います。

ただ、それも今年の3月に退職されるのであれば時間がありませんが、後一年でも退職を延長してその間一年を掛けて色々と考えられた方が宜しいと思います。マイナスのキャッシュフローの中で暮すのは「ゆとり」を感じられませんので。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
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尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

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今こそ個人年金としての活用を

2009/02/12 00:05 詳細リンク

物件の詳細な立地は不明ですが、売却をお考えになった場合、家賃から逆算して720万円〜800万円の査定になると思います。
そうすると売却損としては500〜600万円くらいを想定しないといけません。


15年前の住宅ローンの組み方にもよりますが、今までに繰り上げ返済などをされていなければ、最大損の600万円を繰り上げ返済をすれば、かなり支払いを圧縮できるはずです。


ただその場合でも、北九州は賃貸需要の層もそれほど厚くはないので、空室時にはそれなりのリスクを伴います。
ですので、繰り上げ返済をお考えの場合でも支払いと家賃をプラスマイナスゼロくらいではとどめず、大幅に家賃が上回るくらいの繰上げを検討されたほうがよろしいでしょう。

目安としては、管理費・修繕費・固定資産税などの経費を合わせても月々3万円くらいの出費が安全圏ではないかと思います。
実際の繰り上げ返済額はローン会社との打ち合わせになりますが、毎月の支払い以外の経費を計算して、ご希望の毎月支払い額を伝えれば必要資金額を教えてくれます。

その後は賃貸管理をしている業者と連携を密にしていれば空室リスクも抑えられ投資効率としては良い形になるでしょう。


なお、保険としての役割もありますので、必ずしも完済する必要はないと思います。

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