住宅新規購入に伴う他ローンの完済について - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

住宅新規購入に伴う他ローンの完済について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2006/02/16 12:23

来月新規マンションを購入するため銀行ローンを組みました。そのとき、現在返済中のマンション(住宅)ローン(他銀行ローンで残額1,000万円)を6月以内に完済するよう融資条件に書かれました。
1,000万円は用意できないのでどうしたらいいか思案しています。
●私名義の借金を主人名義にできますでしょうか。
・新(来月入居する)・旧(返済中)のマンションは、ともに私名義(単独)で購入しています。
・旧マンションは、9年間私一人で住んでいます。しかし、通勤用のセカンドハウスとして利用しているので、住民票は一度も持ってきていません。(形式的には誰も住んでいないマンションです。)
・旧マンションは、転居と同時に賃貸にします。
賃貸料で、現在のローンは返済可能です。
・実は主人は自営業なので、一度も銀行等から借金をしたことがありません。というか、収入が多くないので、借りられないだろうと思って、聞いたことがありません。堅い職業の私名義で借金はしてきました。
・超低金利でローンを組んできました。
●主人名義のローンにする場合は、借金の1,000万円分については、マンションを主人名義にしなければいけませんか。
●他にいい方法はないでしょうか?
●税金関係の知識もないので、税金が少なくなる方法も教えてください。

じゅんさん ( 愛知県 / 女性 / 54歳 )

回答:2件

峯村 照秋

峯村 照秋
ファイナンシャルプランナー

- good

「負担付き贈与」は、方法のひとつですね

2006/02/22 19:09 詳細リンク

**ローンの名義変更は贈与の問題が

ローンだけを夫様名義に変えると(夫様に、ローンの返済義務というマイナス財産だけが移転してしまうので)夫婦間で贈与税の問題が生じます。

**プラスマイナス・ゼロの財産を贈与

贈与税の問題が生じないようにローン名義を移すためには、''負担付き贈与''という方法があります。すなわち、旧マンションの価値のうちローンの残高と同額の部分を、ローンの返済義務と一緒に夫様に移転する方法です。

たとえば、旧マンションの''時価''が1,500万円だとします。その場合は、旧マンションの持分の2/3(=1,000万円÷1,500万円)を、ローン(1,000万円)付きで夫様に贈与するのです。夫様は1,000万円のプラス財産(旧マンションの2/3)と1,000万円のマイナス財産を贈与してもらったことになり、結果的にプラスマイナス・ゼロですから、贈与税の問題は生じないことになります。

**実行する前に十分な配慮を

だたし、この場合、旧マンションはご夫婦の共有名義となってしまいます。(夫様2/3、じゅん様1/3の共有)旧マンションを賃貸に出したときの賃貸料収入のうち、夫様の持ち分は2/3しかありません。夫様が、この賃貸料収入の2/3でローンを返済できればいいのですが、足りない場合は夫様の収入から支払っていただかなければなりません。(ローン名義は夫様になっているので、じゅん様がローンの返済額の一部を援助すると、そこで贈与の問題が生じますから、気をつけてください。

なお、ローンを夫様名義に変えることについて、金融機関が了解するかどうか、あらかじめご確認ください。また、上記の手続きを実行される場合は、十分な配慮が必要だと思いますので、事前に、お知り合いの税理士または当事務所にご相談されることをお勧めします。

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。
峯村 照秋

峯村 照秋
ファイナンシャルプランナー

- good

結論は9月までに

2006/02/23 15:37 詳細リンク
(5.0)

時期としては、9月までに検討して結論を出せばいいと思います。

なお、手続きとして、
1) 旧マンションのローンの銀行から、ローン名義の夫様への変更について、承諾を得る
2) 旧マンションの''時価''を算定する(→ ''共有持分の比率''を算定する)
3) じゅん様と夫様との間で、旧マンションの持ち分の''負担付贈与契約書''を作る
4) 旧マンションの名義書換をする(→ 不動産の変更登記をする)
5) 賃貸契約書の賃貸人を、じゅん様から、じゅん様と夫様に変更した契約書を作成し、賃借人との間で''変更契約書''を交わす。
6) 旧マンションのローンの元利返済は、上記3)以降は、夫様の預金から返済する

という段取りが考えられますね。

評価・お礼

じゅんさん

早急かつ丁寧な返答であり、対処法がわかり、不安が軽減できた。
また、得心できる内容であった。

質問者

じゅんさん

早急に対処したほうがいいでしょうか?

2006/02/23 00:17 固定リンク

 新マンションのローンは、3月13日に借用し、15日に入居することが決定しています。
 旧マンションは、賃貸契約を締結し、4月1日から貸すことが決まりました。今の予定では私の名義で賃貸するように話が進んでいます。
 早急に、名義変更を検討し、賃貸契約を主人と私との連名でしたほうがいいでしょうか?
 あるいは、ローン返済の6ヶ月の猶予期間の切れる9月までに検討して結論を出せばよろしいでしょうか?
 お手数をおかけしますが、ご教授くださいませ。

じゅんさん (愛知県/54歳/女性)

(現在のポイント:-pt このQ&Aは、役に立った!

このQ&Aに類似したQ&A

住宅住み替え 新規購入(家二軒所有)か買い替えか flying-catさん  2009-05-18 04:44 回答2件
姉弟間で名義変更と住宅ローン借り換え k.a.t.k.aさん  2016-01-23 17:59 回答1件
住宅ローンを親から借りた資金で返済する時の注意点 通りもんさん  2010-10-04 21:49 回答5件
住宅取得問題とローンの時期について norimoriさん  2009-10-04 02:46 回答2件
親兄弟間の住宅ローンの返済について はりじさん  2009-04-14 00:13 回答2件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

電話相談

借り換えを検討している方限定!住宅ローンの選び方(提案書付)

あなたにとって最適な住宅ローン借り換えにつきましてアドバイスします(提案書&キャッシュフロー表付)

渡辺 行雄

株式会社リアルビジョン

渡辺 行雄

(ファイナンシャルプランナー)

その他サービス

鹿児島市住宅ローン借換え相談

住宅ローンの借換えの絶好のチャンスです。

宮里 恵

M・Mプランニング

宮里 恵

(ファイナンシャルプランナー)

電話相談

初めて住宅を購入する方の住宅ローン相談(提案書&CF付)

初めて住宅を購入する方に、後から後悔しない住宅ローンの組み方をアドバイスします。

渡辺 行雄

株式会社リアルビジョン

渡辺 行雄

(ファイナンシャルプランナー)

対面相談 住宅ローン相談
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)