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対象:住宅設計・構造

住宅の劣化軽減対策について

住宅・不動産 住宅設計・構造 2009/02/08 14:12

昨年建売住宅を購入しました。
パンフレットには全住戸共通の「住宅性能評価基準」が記載されており、劣化対策等級は等級3になっています。
そこで質問なのですが、外壁はサイディングで通気工法を採用しているのですが、開口部が外壁下部しかないのです。業者に確認すると、下部の開口部だけでも十分通気可能(自然換気)といっています。
また屋根は屋根断熱ですが、屋根には通気口は設けられておらず通気されていません。
このような仕様で本当に構造躯体が75年〜90年もつ程度の対策が出来ているといえるのでしょうか?

補足

2009/02/08 14:12

住宅性能評価は第3者機関が評価したわけではなく、販売業者が独自に評価し記載しているものです。

(財)住宅保障機構の住宅瑕疵担保責任保険に加入していますが、その機構の保険を利用するための設計施工基準に適合しているかも疑問に思うため、検査機関に問合せて意見を聞きたいと思います。

【施工基準】
第9条 外壁の防水
〜略〜
2.防水紙の品質及び張り方は、次の各号によらなければならない。
一、通気構法(外壁内に通気層を設け、壁体内通気を可能とする構造)とした外壁に用いる防水紙は・・・
〜略〜
第10条
乾式の壁の仕上げ
1.乾式の外壁仕上げは、通気構法としなければならない。

kmkmkmkmkmさん ( 兵庫県 / 男性 / 29歳 )

回答:4件

必ずメンテナンスは必要になってくると思います

2009/02/09 08:38 詳細リンク
(5.0)

文面を拝見しましたが、まず外壁がサイディングということですから
最低10年に一度の吹き付け直しやシーリングのやり直しなどメンテナンスが
大切になってくると思いますよ。

あと、どのような断熱材を使っているか?で壁内の結露具合が変わってきます。
構造躯体が50年以上持つには、壁内結露が起こらない工夫をしっかりしている必要が
あります。業者の方に設計担当がいると思いますので「メンテナンスはどう計画して
いけばいいか?」など聞かれるといいと思いますよ。

八納啓造 拝

評価・お礼

kmkmkmkmkmさん

回答ありがとうございます。
構造躯体を75年持たせることの出来るメンテナンスの方法について問い合わせしたいと思います。

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
(建築家)
株式会社 川本建築設計事務所 代表取締役
082-254-8781
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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住宅性能評価は二段階

2009/02/10 17:06 詳細リンク
(5.0)

こんにちは やすらぎ介護福祉設計 斉藤と申します。

住宅性能評価の申請は「設計」時と「施工」時の二段階ありどちらもクリアしないと、竣工時に住宅性能評価を受けたものとは言えません。。

・構造の安定
・火災時の安全
・劣化の軽減
・維持管理への配慮
・温熱環境
・空気環境
・光 視環境
・音環境
・高齢者への配慮
・防犯

といった10項目があります。

物件によっては一部の基準のみを最高値クリアするように設定し、他は最低基準を守るといった設定をとるものもあります。

販売業者が独自で判断・評価された評価書が正規のものか、お近くの市区町村の建築指導課などに確認されてみてはいかがでしょうか。

実際、建物には基準をクリアする部材や工法が使用されているのかもしれませんが、正規の手続きをクリアせずにパンフレットに紛らわしい記載がされ、購入者が間違って判断し購入された場合は、業者に対し行政処分や民事訴訟などが発生するおそれがあります。

同タイプをご購入された他の住民の方たちと話し合われ、業者さんから説明を受けられることをオススメいたします。

ご参考まで

評価・お礼

kmkmkmkmkmさん

回答ありがとうございます。
本当に紛らわしい記載です。
補足に記載しているとおり、住宅瑕疵担保責任保険に加入していますので、その検査機構の意見を聞き回答の内容を参考にして今後の対応を検討したいと思います。

回答専門家

斉藤 進一
斉藤 進一
(埼玉県 / 建築家)
やすらぎ介護福祉設計 代表
048-935-4350
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

介護福祉のことなら何でも相談できる、ワンストップ型を目指して

医者に外科・内科等あるように、建築士にも介護福祉専門家がいてもいいと思いませんか?障がい者・高齢者や団塊世代が「終の棲家」としての住まいで安心して暮らせるサポートを致します。車いす使用などバリアフリー住宅や高齢者福祉施設などもご相談下さい。

本田 明

本田 明
工務店

- good

うーん、私の常識では理解できません

2009/02/08 20:08 詳細リンク
(5.0)

うーん、私の常識では理解できません。
建物がどうこうというより
業者の担当者が無知で、ちゃんと説明できないのではないか?そんな気がします。
設計や、性能評価の申請をした設計担当者に
ちゃんとした説明を受けるのが、まず最初にすべきことのようなきがします。

補足

<販売業者が独自に評価し

そのようなものが果たして存在するのか、
それが意味のあることなのか、とても大きな疑問です。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/hinkaku/hinkaku.htm
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/hinkaku/081001pamphlet-law-point.pdf

住宅の性能評価や品確法については、上記のようなページをご覧になって、
それと、今の業者の言い分とを一度冷静にちゃんと比べてみる必要があるのではないかと思います。

評価・お礼

kmkmkmkmkmさん

回答ありがとうございました。
業者に再度問い合わせしましたが、納得のいく回答が得られませんでした。補足にも記載していますが、住宅瑕疵担保責任保険に加入していますので、その検査機構の意見を聞いて対応を検討したいと思います。

野平 史彦

野平 史彦
建築家

- good

住宅性能評価の実体

2009/02/11 10:38 詳細リンク

「住宅性能評価は第3者機関が評価したわけではなく、販売業者が独自に評価し記載しているものです。」というのは、どういうことなのでしょうか?
評価機関は国の認可を受けた所でなくてはならず、「販売業者が独自に〜」というのは、何ともうさん臭い話しですね?
もしかしたら、品確法とは何の関係もないものを勝手に作って購入者を欺いている可能性もあります。
型式認定を取っているものは認定番号だけで済んでしまいますが、それでも評価機関に申請しなければならないはずです。先の斉藤さんの回答にあるように確認してみる必要がありそうですね。

しかし、本物の住宅性能評価における「劣化の軽減に関すること(木造軸組工法)」のチェック項目を見ても、

外壁の構造 □通気構造
□ 真壁構造(軒ので900mm以上)
□ その他

とあるだけで、「通気構造」にチェックをすれば終わりです。
屋根には「小屋裏換気方式」があるだけです。

これでは、本物の住宅性能評価であっても、外壁通気層が上で塞がっていても、屋根に換気がなくてもクリアしてしまいそうです。
(評価基準の趣旨からすると、当然、外壁通気はきちんと通っていなければならず、小屋裏がない場合でも、同様の措置が取られることが求められているのですが、図面では分かり難く、現場の検査でも評価員はほとんど見ていませんが、、)

現実の話しとして、外壁通気層が壁の上部で塞がっていると、室内から漏れた水蒸気を逃がす道が塞がれている訳ですから、逃げ道を失った外壁上部(軒下)で結露を繰り返し、北側の外壁なら5年でカビが生えて来ます。モルタル塗りの外壁なら表面が緑色のシミが出て来て「カビ仕上げ」になってゆきます。

補足

うちのそばにも3年ほど前に建った建て売り住宅のモルタル外壁の北面がもうすでに見事な「カビ仕上げ」になってきているところがあります。壁面緑化の新しい手法か?と、ちょっと皮肉った目でいつも眺めていますが、、
サイディングなら表面にはなかなか出て来ませんが、気がついた時には、すでに外壁下地が腐って外壁がバサッと落ちる様な状況になっていることもあります。
屋根断熱をした屋根の通気層がない場合、これは外壁よりは多少保ちそうです。屋根は北側外壁とは違って、結構、陽が当たっているので、水蒸気が室内側とか色々な隙間から半強制的に逃げているからです。
とはいえ、このような過酷な環境で構造躯体が75年〜90年もつとは到底考えられないとお感じになっている、あなたが正解です。

住宅性能表示制度は、勿論、いい面も沢山あるのですが、建物の不動産価値を高めるという意味で、実は販売業者のためにあるような制度で、実際にはハウスメーカーや建て売り業者が素人の目をごまかす、いや、素人に対して「安心・安全」を装うために使われている様に思えてなりません。
あなたが不信に思っている様に、業者がチェック項目だけを潰していけば、あとはどうなっていようと色んな等級がもらえるのですから、、

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