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対象：不動産投資・物件管理
回答数： 2件
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回答数： 3件
このたびはお世話になります。
下記のような状況なのですが、どのような判断をすればよいのか迷っております。ご指導くださいませ。
■夫婦共働き、中学生、小学生、幼稚園
■現在の住まい 東京 戸建 一億の住宅ローンを変動金利25年で返済中 二人で月44万円返済中。築半年。
■問題の住まい 大阪タワーマンション 8000万で購入。ローンなし。価格を若干さげても引き合いなし。築半年。
経緯
１ 大阪が本社ですので骨をうずめるつもりでタワーを購入した
２ 一年後、思いもよらず、子会社の東京本社に出向辞令
３ 建築中に全員で東京へ
４ 東京で土地を買い、家をたてる １００％住宅ローン
５ 戸建に入居とともに、タワーも完成、売りに出すが、売れず。
ご覧いただけますように、負債が一億あります。2007年の辞令のころは景気も悪くなく、引渡し後、8000万ですぐに売却し、ローンの残高を2千万にする予定でした。しかしサブプライムですべてが狂ってしまいました。今は売れる見込みもなく、かといって、1千万単位の損は考えられず、賃貸を考えています。もう50歳なので、本社に戻ることもないでしょう。万一、戻るように言われても、拒否することを決めています。子供が難しい年頃なのと、妻は60まで東京で勤務するしかないからです。
賃貸の市場がわからないのと、物理的に東京にいますので、どのような賃貸業者さんと接点を持つのが一番良いのかわかりません。それよりも、本当に賃貸にして良いのかもわかりません。
プロの方のアドバイスよろしくお願い申し上げます。
補足
2009/02/06 14:40貴重なアドバイスまことにありがとうございます。
不動産市場は冷え切っていますが、今が一番悪いのではないかと考えています。
何しろ100年に一度の経済危機．．．。
それを考えると、一番悪いときに売りたくないというのが本音なのです。
ただ、高層階の１１０m2で、相場が高く(?)借り手がいないと見込まれることです。
リロケーションの専門会社にも相談しましたが、30万以上を出す法人は昨今いないのが現状とのことで．．．。
景色もよく、大阪駅も徒歩圏なのですが、現状は非常に厳しいと感じています。
たとえば短期賃貸契約のような契約で相場より低い価格でお貸しして、
20年後に、今の価格の半値で売れたとしても、計算上では損をしないのですが．．．。
もちろん、管理会社に対する一割の管理料や、税金をマイナスして、また、2年間借り手がいないと設定しての計算です。
（減価償却については知識がなくわからないもので考慮していません）。
ローンに関しては、定年までは問題なく返済できます。定年の折には、繰上げ返済をしたいと考えています。
どうぞ更なるアドバイスのほどよろしくお願い申し上げます。
mother_of_fourさん （ 神奈川県 / 女性 / 43歳 ）
回答：4件
専門家総合的には処分が・・・
行間から推測すると、このデフレでお金の価値が高い時期に当該マンションが売れなくともキャッシュポジションが高く、将来的な雇用不安や減俸はないと受け取れます。
が、いやいや決してそうは言い切れない、ということであれば即刻売れる金額で売却すべしです。
現在の新築マンション分譲の実態はご存じのとおり、惨憺たるものです。その中での売却ですから千万単位のダウンは覚悟する必要があります。これは新築から短い時間軸の中でのダウンということではかなり大きなダウンではありますが、マンションという減価償却資産だという考え方からすれば、本来、時間とともに償却ダウンしていくものです。
仰るようにタイミングが少し悪かったということです。
賃貸でロスを先のばしても結局いつの時点かでキャピタルロスは出てきます。金融バブルが再度来れば別ですが、基本的には現時点の評価を上回ることはないのではないかと考えます。
賃貸であれば懸念されるように、遠距離の不動産投資は管理面にコスト・手間がかかります。私は常に指摘するのですが、良い管理会社があったとしても任せきりは危険だと、管理会社を管理することが必要なのです。
そして、賃貸にするということは、現評価額を何年で回収するのかという意味であること、また一戸しかないことでの空室リスクからは逃げれないこと(同じ投下資金でも複数部屋数のある一棟マンションもあり)等を考慮する必要があります。
参考にしてください。
サラリーマン大家さんの不動産投資
不動産投資のタカエージェント京都
補足
経済危機のとらえ方には色々ありますが、不動産に関しては私は100年で一番のショックとはとても思えません。
仰るように20年後の売却価格が減価償却無視で現況の半額で売れるかどうかもわかりません。
ただ言えることで大切なことは、現況の不動産評価額に対しての投資利回りが納得いく数字なのかどうかということではないでしょうか。
購入金額は別にして、現在評価は現在価値に対しての投資利回りから判断されるべきであり、もしその利回りが他の投資利回りに見劣りするようであれば乗り換える、イコール売却ということだと思います。そしてその最有効投資案件に再投資されるべきであると思います。
要はその資金で他に投資効率の良いものがあれば考慮したほうが良いのではないですか、ということです。
因みに現況の不動産投資利回りですと10%前後でしょうか。
しかし、賃貸経営は片手間では思いの他難しいというのが定説です。区分マンション1戸を20年モチベーションを保ちづつ所有できるかを問われます。
参考にしてください。
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専門家大阪タワーマンション売却に関して
同じ様な経験をされたお客様が増えており私も一度都内の新築マンションの売却のお手伝いをしましたが、市場が下げる過程では個人の大多数の方はマンション購入という行動に移らないものだと身を持って経験しました。
そんな中で現在住宅ローンの返済で44万円の返済というのはプレッシャーになるかもしれませんね。
今すぐの売却は難しいので賃貸でしのぐしかないと思いますが、同じ様な転勤の多い大企業社員を相手に賃貸を行っている会社としてリロケーションの会社があります。リロケーション会社は転勤者の自宅やマンションを同じ様な転勤者に貸すという事業をしております。そちらにご相談されてはいかがでしょうか?http://www.relocation.jp/
ちなみに以前私がコラムを書きましたが、アメリカでの不動産売買の一つの手法をご紹介しています。こちらも一つの考えとしてご参照ください。
http://profile.allabout.co.jp/fs/minato-mukai/column/detail/43090
「所有の為の賃貸オプション」という賃貸取引でして、購入可能性のある方に最初は賃貸で住んでもらい、1年後等に購入の場合には既払家賃を売買の頭金に充当してあげて売買価格をその分下げてマンションを譲渡するという手法です。こういった手法は今後日本でも使えるのではないかと思います。
また、賃貸にすべきか否かという事に関しては賃貸してしまうと買値が下がるという事は覚悟されて置かれた方が良いかもしれません。新築や中古でも未入居物件の方が購入者には高く売れますので…よって賃貸に出す場合には10年、20年持つ覚悟で貸された方が宜しいと思います。
賃貸をされる前に一度賃貸で10年間持ち続けた時のキャッシュフローを計算される事をお勧めします。もしかしたら、現在1000万以上でも損を出した方が得をする形になるかもしれません。
ただ、救いはいずれ大阪に戻られ、その時にはこのマンションに住める点です。
回答専門家
- 向井 啓和
- （東京都 / 不動産業）
- みなとアセットマネジメント株式会社
みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ
東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談
基本的には売却
月々の返済44万円というのは大阪のタワーマンションオーナー様にとってかなりのご負担ではないでしょうか。
現在大阪市内の不動産価格・マンション価格ともにかなりの下落傾向にあり、新築分譲マンションにいたっては当初売出価格の35%ダウンでの成約なども見られ予断を許しません。
不動産価格は急速に冷えておりますが、居住用のマンションは購入希望の多い場所・物件に限っては中古物件も比較的活発に流通しております。
所有物件の近くの不動産業者に査定を依頼されて販売提案を受けられてみてはいかがでしょうか。もちろん弊社でも承っております。
info@hanwa-ad.com
TEL06-6258-1350 FAX06-6258-1347
住宅ローンは支払当初ほど金利負担分が多くなります。(元利均等方式の場合)
売却をお考えなら所有期間がローン借入時から期間が短いほど金利負担割合が多く元金が思ったほど減りません。
できれば売却の上、債務圧縮され、毎月の支払を減額してキャッシュフローの向上をされることをお勧めします。
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尾野 信輔
不動産投資アドバイザー
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長期的な視点
現状では1000万円単位の損は避けられない状況です。
迷わず賃貸物件として維持することをお勧めします。
その際に仮に入居がつかない場合でも、賃貸収入をゼロとして確定申告をして、住宅控除とは別に所得税・住民税を軽減することが出来るはずです。
最近の税務署は、減価償却費の計上の仕方や認められる経費などについて割と親切に教えてくれます。
また、国税庁のサイトで確定申告書の作成までできるので、わざわざ税理士に依頼されなくても申告手続き自体は難しいものではありません。
そうすればトータルで考えても現在のローンの返済を軽減したことになりますし、不動産の価格は数年単位で変動するので将来的に必ずチャンスはあるでしょう。
ですので、賃貸管理を依頼する管理会社に関しては、そういった市場動向にも明るく、仲介業務も行っている業者を選択することをお勧めします。
（現在のポイント：-pt）
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