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対象:家計・ライフプラン

いずれ地元に帰るかも。マンション買うべき?

マネー 家計・ライフプラン 2009/01/28 00:16

一年前に4200万のマンションを見つけ、その価格が現在3500万に値引きされており、そこからさらに今購入すれば200万諸費用分を負担してくれるということでトータル3300万の物件の購入を検討中の者です。頭金は180万です。

年収600万(29歳夫婦と子一人)
我が家は大型犬を飼育しており、大型犬可というマンションが滅多に無く(あっても麻布や駒沢などのハイグレードマンションです)こちらは大型犬が飼育可能でしたのですぐに検討を始めました。

しかし、一生そこに住みたいのか?と言われたらイエスとは言い難いので迷っています。
できれば定年後には地元に帰り、実家のお墓の面倒をみて自分もそこで暮らしたいと考えているからです。その際に土地はありますので必要になるのは家を建てるお金だけです。

しかし、仮に定年まで賃貸で都内で生活する場合、3LDKで最低で12万はします。そこに駐車場代を入れると最低約14万×30年=4200万+そこへ更新料や引っ越し代も加算されることになります。

ですので今マンション価格が下落しているこの時期に購入した方が相対的に見て得なのかなと思っています。

また、大型犬可のマンションは滅多にありませんし、分譲マンションですと設備やセキュリティもしっかりしていますので充実した生活を送れるというメリットは大きいです。
駅からバスで15分という立地なのですが駐車場が無料というポイントも高いです。(立地的に資産活用は難しそうです。)

今購入に踏み切って大丈夫でしょうか?
よろしくお願い致します。

レトリバーさん ( 東京都 / 女性 / 28歳 )

回答:7件

大間 武 専門家

大間 武
ファイナンシャルプランナー

- good

長期の計画をさらに詳細に作成してみましょう。

2009/01/28 07:30 詳細リンク

レトリバーさん、ご質問ありがとうございます。
ファイナンシャル・プランナーの大間武です。

ご質問の「マンション購入の件」ですが、
住宅購入に際しては、
住宅の内部の条件、立地条件、周辺環境、価格など
多面的に検討しないといけません。

駅からバス15分という立地は
ご主人さまやお子さんの通勤・通学に影響はないですか?
また、周辺の商業施設、病院や役所などの公共施設はいかがですか?

毎日の生活にかかわることなので
ご主人さまともよくお話していただき
買い物や通勤に時間がかかるようであれば
本当に良いのかどうか確認してください。
「時間」も大切です。

「マンションをローンで購入する」ことは
レトリバーさんが書かれている物件の購入費用以外にも
住宅ローンの金利、マンションの管理費・修繕積立金
固定資産税などが必要になります。

駐車場も当初は無料でも
管理組合の財政状態によっては
今後有料になる可能性もあります。

賃貸と購入は単純には比較は出来ない部分がありますので
出来れば長期の計画(ライフプラン、キャッシュフロー)も
作成していただき、お金以外の部分についても含め
検討していただくと計画の具体性が見えてきます。

住宅購入は大きな買い物であり、
今後の生活を大きく変化させるものですので
よく検討した上で最終的な判断をしてください。

慌てず、あせらず
しっかりとした計画を立てるところから始めましょう。

回答専門家

大間 武
大間 武
(千葉県 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社くらしと家計のサポートセンター 代表取締役

お金にも“心”がある。送り出す気持ちで賢く上手な家計管理を

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吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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賃貸と持ち家の比較対象のポイントをお伝えします

2009/01/28 08:37 詳細リンク

レトリバー 様

初めまして、オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

分譲マンションの価格が暴落して購入しやすくなっているのは確かですが、総支出額と賃貸料を比べる際のポイントを記載します。

頭金180万円とのことですので、住宅ローンの借入は3120万円、これを35年返済、元利均等払い、固定金利3.130%(変動金利はリスクの先送りでお勧めできません)で返済額を試算しますと、月々122,348円、年間1,468,176円になります。
総返済額は5139万円になります。このほかに保証料や団信の料金が加算されます。
また、管理料と修繕積立金及び固定資産税が必要になります。それらをトータルしますと35年間では6,000万円近くの出費になります。

価値を比べる際には、35年後に売却した場合の予想価格を此処から引けばトータルでの価値計算が出来ます。例えば売却価格が1000万円とすれば、5,000万円の買い物になります。また、35年間の間にはリフォームも必要になります。この費用は別途ご自分達で積み立てが必要になります。

一方、賃貸では頭金が残りますので180万円を収益率2%で運用した場合には、約360万円、3%で運用できた場合には約500万円になりますので、賃貸料等の総額から、この数字を引いたものが総経費と看做せます。総合計での出費は賃貸が優れます。

賃貸であれば、いま少し賃料が高くても良いことになります。

従いまして、比べる価値は、満足度対便利さ、リスク度の高い対低い、家族人数に対する融通性の無い対あるなどの比較が優先されます。

住宅ローンで住居を取得する際には、返済負担率が重要になります。私は家計の余裕度を見て、20%未満が望ましく、25%以下になるようお勧めしています。
現況は年収が600万円のですので、返済負担率は147万円÷600万円×100=24.5%になり、かなりな節約が必要と思われます。

以上参考になれば幸いです。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅購入の件

2009/01/28 10:08 詳細リンク

レトリバーさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『今購入に踏み切って大丈夫でしょうか?』につきまして、具体的な検討課題として、
1.毎月しっかりと返済していけるのかと言う点。
2.定年後に地元にかえるとした場合の建築費用の捻出。
ということになります。

毎月住宅ローンを組んで家計に過剰な負担がかかることなく返済していくためにも、手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合として、28%程度に収まるようにしてください。

住宅ローンの負担割合が30%を超えてしまうと、思うように貯蓄ができなくなってしまい、将来予定しているライフイベント資金にも、支障をきたす場合がありますので、住宅購入にあたっての資金計画はとても重要となります。

特に住宅ローンの場合、返済期間が30年〜35年と長期に渡るため尚更重要となります。

また、定年後の地元に帰る場合、住宅の建築費用を捻出するひつようがありますが、購入するマンションを売却して建築費用の全部または一部に充当できるのかや、今のうちから貯金をはじめて準備しておくかなど、これから予定しているライフイベントやそれにかかる費用などを一度整理したうえで、キャッシュフロー表を作成したうえで、何通りかのシミュレーションを行っていただくことをおすすめいたします。

キャッシュフロー表を作成することで、どのようなマネープランがベストなのかなど、判断をしていただくのに有効です。

文章の内容から判断すると基本的には前向きにご検討していただいても大丈夫だと思われますが、この機会に一度しっかりとマネープランをたててみるとよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
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上津原 章 専門家

上津原 章
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定年までの暮らしをどうするか?

2009/01/28 10:18 詳細リンク

レトリバーさんへ
おはようございます。ファイナンシャルプランナーの上津原です。

物件が買い時かどうか、非常に迷うところですね。

仮に3200万円の住宅ローンを、35年返済、金利3.2%(全期間固定)で借りたとして毎月の返済はおよそ12.7万円となります。
実際には、マンションだとこれに管理費や修繕積立金、固定資産税も必要になります。

もろもろの住居費が毎月16万円かかるとして、今の家計に当てはめてみて、それでも貯蓄のできる家計になりますか。

頭金は、私の申すことですが、少ないように思います。長期間の固定金利のローンの場合、購入金額の90%といったように全額を借りることができない場合があります。かといって、短期間固定金利のローンにするのも賛成できません。

それと、ご主人の転勤の可能性はありませんか。

マイホームを買うのは一大決心です。ある程度の覚悟はできているのだと思いますが、マイホーム以外の夢や、ライフイベントリスクも考えて決めるとなお良いでしょう。

大型犬と一緒の暮らしはなんともすばらしいことです。それと、遠い将来地元に帰るときに心から「よかった」といえるようになったらいいですね。

回答専門家

上津原 章
上津原 章
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辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
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住宅購入について

2009/01/28 12:18 詳細リンク

こんにちは。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

住宅は基本的には楽しく生活するためのツールです。どちらが楽しく生活ができるのか検討して見ましょう。

ただ、将来売却を考えているのであれば、そのマンションが古くなっても値崩れしない場所を選びましょう。簡単に言うとそのマンションが古くなってもレトリバーさんがほしい物件かどうかです。

将来売ることを考えるとマンションの場合には基本的には駅から徒歩5分以内が良いです。
戸建の場合には駅から離れていてもバスの便が多くバス停から近いのであれば問題はないですね。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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森本 直人 専門家

森本 直人
ファイナンシャルプランナー

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マンション購入の判断材料です

2009/01/28 14:38 詳細リンク

レトリバー様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナー(IFA)の森本直人と申します。

1年前に4200万円だったマンションが、700万円値引きされ、さらに、諸費用200万円を負担してもらえるとのこと。

今は、マンション価格が暴落していますので、いずれは、地元に帰る予定でも、資産運用の対象として、魅力的に感じるのは、無理のないことです。

ちなみに、マンション購入と一般の投資信託などによる運用との違いは、それを担保にローンが組めることです。小額の資金でも、レバレッジ(てこ)を使って、大きく運用できます。

ですが、その分、リスクも高くなることは、理解されておいた方がよいと思います。例えば、万一、大震災などで倒壊してしまうなど、最悪の場合は、ローンだけ残り、資産がマイナスになります。

一方、投資信託などによる運用の場合は、どんなに最悪の場合でも、資産がゼロ以下になることはありません。

また、今は、昔と違って、終身雇用制が絶対的なものではなくなりつつあります。マンション購入は、年間の固定費が、長期で確定してしまうため、収入減などに対応しづらい点や、転勤や転職があった場合などに、簡単に住み替えられない点が、あります。

それらを考慮した上で、あくまでライフプランをベースに、具体的な計算を行って、判断してみてはいかがでしょうか。

以上、ご参考にしていただけると、幸いです。

回答専門家

森本 直人
森本 直人
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
森本FP事務所 代表
050-3786-4308
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羽田野 博子

羽田野 博子
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購入の前にライフプランを!

2009/01/28 07:43 詳細リンク

レトリバーさん、はじめまして。
くらしと家計のサポートセンター
FPの羽田野博子です。

お買い得な物件ですね。
600万円というのはご主人の収入?それともお二人合計の収入ですか?
どちらにしてもローン3120万円は借り入れ可能でしょう。

しかし返済が可能かということになると、別問題です。
転勤などが心配ですね。
駅からバスで15分となると、転勤中に借りてくれる人がいるか?

賃貸の場合「最低約14万×30年=4200万+そこへ更新料や引っ越し代も加算」
ということですが、
3120万円を30年返済3%で借入すると、毎月の返済は131,540円
利息も合わせた返済額は4735万円です。

35年の場合は120,007円総額5043万円となります。

これに管理費や修繕積立金(2万円としても30年では720万円)がかかります。
30年後にいくらで売却できるでしょうね?

賃貸ならばなにかあった場合は安いところへ引っ越しもできますが、ローンは何があっても支払い続けなくてはいけません。
ここが一番の問題です。

購入前に一度ライフプランを立てて、将来の収支、貯蓄残高の推移を予想してみましょう。
今後二人目のお子さんも予定されているでしょうから、その時支払いが可能かどうか
特に現在共稼ぎでしたら、心配です。

専業主婦ならばいつ頃からどのくらい働けるかがポイントになるでしょう。

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