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投資マンション販売会社・管理会社が破産!対処法は?

マネー 不動産投資・物件管理 2009/01/27 20:35

投資用ワンルームマンションを所有しております。
昨年秋より、管理会社からの家賃入金が滞り始め、ついには販売会社と管理会社が破産しました(先月までの家賃は回収済みですが敷金については未確認)。
現在、破産申請代理人である弁護士の連絡先をネットで知る程度しか、情報がありません。
管理も任せ切りでしたので、入居者の詳細も判りません。
専門家の皆様の、お力をお貸しください。

1.すぐにでも管理会社を変えるべきでしょうか?
(待っていれば、事業を引き継ぐ会社が紹介されるのでしょうか?その紹介先管理会社を利用した方が事務手続きや条件等でメリットがありますか?)

2.管理会社選びのポイントは?
(今回破産した管理会社以外に、当該マンションを管理している他の管理会社があるようです(デベの売れ残りを大量買い取りか?)。そういった当該マンションの管理に慣れた会社に頼むほうが安心でしょうか?)

3.いま採るべき対処法は何でしょうか?
(管理費の引き落としを止める?→でも入居者がいます)
(入居者に連絡を取り、家賃入金を止める?→止めなければ破産会社のお金になりますか?でも、入居者の連絡先がよく判らない)

4.確定申告は、これまで販売会社が代行してくれていました。
経費等を証明する書類は、破産した会社から取り寄せられるのでしょうか?

とにかく、何をしていいのやら途方に暮れ、不安でなりません。
また、マンションから遠く離れた所に居住しているため、現地の様子も分からず、田舎なので近くに投資マンション等の知識がある弁護士もいません。

私はいま何をすべきか、また過去に同様の事例をご存知でしたら想定される今後の流れについて、教えて頂けると幸いです。
よろしくお願いいたします。

省吾さん ( 広島県 / 男性 / 38歳 )

回答:1件

マンション会社破産

2009/01/28 12:02 詳細リンク
(5.0)

まず、今すぐ(今日中に)すべき事は入居者に破産会社への振り込みをしない様に連絡する事です。入居者が破産管理会社に振り込んだお金を取り返すのは至難の業でしょう。(回収出来ても時間がかかります。ローンの支払等なく余裕があるのであれば人任せで良いかもしれませんが)

よって、まずは入居者に管理会社に振込をしないでという連絡を今日にでも送るべきでしょう。その際にご自身が所有者であるという証明になる書類を入れて送るべきかと思います。(出来れば本日付の所有物件の謄本などを添付して、またご自身の運転免許証等も添付して。)

売買時に交わされた業務管理契約書には恐らく「管理会社が破産、倒産した場合に委託者が解除する事が可能」という文言が入っていると思いますこの様な管理契約書もコピーして入居者への連絡に添付し、「この契約に基づき契約を解除されたので今後新管理会社を決定するまでは所有者の私に家賃を払う様に」として送られたらどうでしょうか?

詐欺等が流行っているので、所有者である事の入居者への迅速確実な情報提供が重要になると思います。

1.いずれ変えるべきですが、緊急的にはお金の面に関しては上記の様な対応をすべきと思います。お金の流れを押さえれば安心出来ます。

2.そう思います。ただ、その会社も倒産するかも知れませんので調査が必要です。

3.家賃は上記に明記した通りです。管理費に関しては若干クリアでないのが、この管理費が建物管理費なのか賃貸管理費なのかです。この管理費は建物管理費だとして建物管理会社が存続運営しているのであれば管理費は払うべきでしょう。

4.確定申告はコピーもらってますよね?税理士か本人以外確定申告代行できませんので、税理士名と印が明らかになると思いますのでその税理士に連絡してください。もしくはお住まいの税務署へ行けば本人なら過去の確定申告書を閲覧できます。

同じような質問増えてますね。

評価・お礼

省吾さん

お忙しい中、沢山のアドバイスを頂き、有難うございました。
賃貸・建物、両方の管理をしていた会社が破綻しましたので、今後が気になるところです。
直近に入居者様の家賃引き落としが行われたばかりで、次回までは、1か月弱ありますので、直接コンタクトを取る方法も含め、落ち着いて対応を考えようと思います。
「賃貸管理と建物管理は違う」など、管理を任せきりだった私には考えも及びませんでした。知識のないまま大きな投資をしていた浅はかさを痛感しております。
多くのヒントを頂き、大変感謝いたしております。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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質問者

省吾さん

尾野さま

2009/01/28 20:40 固定リンク

早速、ご丁寧なアドバイスを頂き、有難うございます。
大変 心強く感じました。
恐れ入りますが、再度おたずねしてもよろしいでしょうか?

>1.今後の家賃が保全される可能性は低くなります。

これは、「次の管理会社が決まるまでの家賃」ということでしょうか?

>3.家賃に関してはあくまでオーナー様に権利がある資金になりますので、破産管財人が入ることでむしろこれまでよりも厳密に保全される可能性が高いです。

管財人決定後は、債権や額によって配当が決まり、「破産」の場合は異議申し立てできないとネットで見かけましたが
「厳密に保全される」のは、破産以降の家賃でしょうか?

今回の物件は、福岡の物件ですので、引き続きお考えをお聞かせいただけると幸いです。
よろしくお願いいたします。

省吾さん (広島県/38歳/男性)

質問者

省吾さん

向井さま

2009/01/28 20:54 固定リンク

親身になってアドバイス頂き、心から感謝しております。
入居者への連絡、アドバイスいただき調べましたら、昨日が引き落とし日でした。
もう数日早く、向井さまにご相談出来ていたらと悔やまれます。
2月分に関しては、確実に回収できるようにしたいと思います。

1点質問させてください。

>3.管理費に関しては若干クリアでないのが、この管理費が建物管理費なのか賃貸管理費なのかです。

賃貸管理・建物管理、どちらも破産した管理会社が行っていました。
お尋ねしたいのですが、もし各オーナーが個別に管理会社を変更した場合、管理責任の所在が曖昧になり、マンションが荒廃したりしないでしょうか?
建物管理だけは、同一であったほうがいいと思うのですが。
事例をご存知であれば、教えてください。

的確なアドバイスに感謝いたしております。

省吾さん (広島県/38歳/男性)

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