不動産投資で管理会社を変更したいのでが? - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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不動産投資で管理会社を変更したいのでが?

マネー 不動産投資・物件管理 2009/01/25 13:24

私は岐阜県在住です。現在福岡市内の不動産投資(賃貸)オーナーなのですが不動産管理会社からの家賃送金が3ヶ月分にわたり滞納状態が続き昨年12月より再三督促を繰り返していますが対応がなく不信感一杯で管理会社自体を変更したいと検討中ですが具体的知識が充分でなく心配です。
つきましては、今後の対処と考慮すべき内容を可能な限り具体的な相談にご回答賜れば幸いで御座います。
また、福岡市内での管理会社情報に関しましても何卒宜しくお願い申し上げます。

太腹GIFUささん ( 岐阜県 / 男性 / 52歳 )

回答:4件

管理会社トラブル

2009/01/26 11:37 詳細リンク

不動産不況のあおりで不動産会社、管理会社の資金繰りが急速に悪化している様で同じような現象がどこでも散見されます。弊社の仲介した物件所有者の方も同じように家賃の支払が管理会社から一か月近く遅れておりヘルプしました。管理していた会社は上場企業の子会社でした。その際の
流れをご紹介します。

1. 電話連絡で埒が明かないので当該管理会社へ直接訪問・当該管理会社受付にて待機
(半日×2日ほど)
2. 対応状態や状況に応じて上司や経理部への連絡
3. 行政機関への質問
4. 内容証明郵便等の準備
5. 次の管理会社選別とオーナーへの紹介

しつこく色々な角度から粘り強く対応した甲斐あり、遅れている分の家賃支払と管理会社変更手続きに入る事の合意を得ました。管理会社変更の通知書への記名押印とその他の項目を記入してもらい次月の家賃振り込みの数週間前(月初10日頃)までに各テナントへ連絡してもらいました。

ポイントは「対応は早ければ早いほど良いという事」と、「次の管理会社を用意する事」です。特に現在岐阜にお住まいで福岡の物件をお持ちという事ですが、次の管理会社が決まっておらず一人で対応するのはストレスも多く現管理会社に後回しにされます。なるべく早めに次の管理会社をお決めになられる事をお勧めします。

次の管理会社が決まれば上記1〜4までの一部の仕事は対応してくれるはずです。ちなみに全国展開している管理会社のタイセーハウジーを弊社では次の管理会社としてお客様に紹介しました。ポイントは管理業務以外で大きくリスクを取る業務をしておらず、管理物件数はベースでは日本最大
である所です。http://www.taisei-hs.co.jp/company/outline.html

管理以外の業務を手広くしている業者が倒産するケースが多いのでそのリスクを回避した選択を提供しました。福岡にも支店や営業所がある様なので連絡されたらいかがでしょうか?

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談

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大槻 圭将 専門家

大槻 圭将
不動産業 不動産コンサルタント

- good

当社にも同じ案件でご相談に来られます。

2009/01/26 15:02 詳細リンク

スピードが必要です。
とにかくこれ以上滞納金額が増えないよう、賃借人からのフレッシュマネーを確保したいです。

1.新しい管理会社を見つける
(店舗数や賃貸管理戸数、創業年数などを参考に中堅、大手をピックアップ)
2.現状を伝え、その管理会社と相談しながら動く

投資用の分譲マンションですと、サブリース(家賃保証)や、家賃滞納の保証会社、敷金預かり等でクリアすべき問題はありますが、新管理会社に相談すればクリアできる問題です。
弊社も昨年からこういったご相談を数件受けておりますが、すべてクリアできました。
精神的にもきついと思いますが、まずはスピードが重要です。
より早く動けばより解決に近づくと思いますので、まずは新管理会社を選定してアポをとってみてください。

回答専門家

大槻 圭将
大槻 圭将
(東京都 / 不動産業 不動産コンサルタント)
株式会社ノースエステート 代表取締役
0120-937-795
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

運用は慎重に。同じ心の温度で長期的ビジョンをお手伝いします。

顧客の代理人として、目先の利益に走らない不動産エージェントでありたいと考えています。仮に自社利益が減る提案でも、それが顧客にとってベストならプライドを持って提案したい、それが長いお付き合いになり、私共とお客様の発展に繋がると考えています。

尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

3 good

特別な条件が付与されていなければすぐにでも

2009/01/26 09:24 詳細リンク

一般的な手続きとしては、現在の管理会社に対して、管理会社を変更する旨を伝えて、次の管理会社に依頼すれば、入居者への連絡などの変更の手続きをやってもらいます。
なにか特別な書類などが必要なことはありません。


管理会社を変更する際に発生しがちなトラブルとしては、

1、入居者からの預かり金の所在
2、家賃保証などの条件の変更

などです。

現在、福岡で家賃が滞納がちな業者には心当たりがありまして、弊社にもそちらからの管理変更依頼がございます。

上記2点に関しては、実際に起きている問題で詳細は

1、業者側の預かり金が保全されてなかったり、当初にオーナー様にお渡ししている条件だったりと所在不明な件が散見されています。

2、その業者が通常では考えられない家賃の保証制度であるために、変更後は月々の支払に支障をきたすケースがある。

です。

補足

現在の対策としては

1、当初の販売条件を再度確認されて、預かり金の所在をはっきりさせる。おそらく平成12年以前の契約、また平成16年ごろの契約であれば、入居者の預かり金(敷金)はオーナー様預かりになっていると思います。

2、現行家賃を把握し、入居中であれば写しでも構いませんので賃貸契約書を入手する。

3、滞納分の家賃は確実に回収しておく。業者に連絡がついた場合、入金期日を設定させ、入金日には口座の確認をする。

4、管理会社変更後は、福岡市内の管理会社であれば、管理委託費手数料が家賃の5%、家賃保証手数料は家賃の20%というのが相場です。その収入をもとに収支計画を検討しなおす。



お持ちである件数、ご職業などにも変わってくると思いますが、さしあたって上記の件に関しては確認されてみてください。


早急な対応が必要です。

2009/01/25 23:43 詳細リンク

過去のQ&Aでもお答えした事例がありましたので、参考にしてください。

管理業務はやはり管理専門会社にお願いすることです。そして、ネットで福岡の情報も入ると思いますので業者を選別し、滞納の件も協力して頂くと良いと思います。


サラリーマン大家さんの不動産投資
不動産投資のタカエージェント京都

補足

Q&Aへのリンクに訂正があります。
正しくはこちらです。

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