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不動産投資方法について

マネー 不動産投資・物件管理 2009/01/22 00:57

少し資金を手にしたので、不動産投資を考えています。投資の種類、時代に合った投資方法をお聞かせください。よろしくお願いします。

補足

2009/01/22 00:57

回答ありがとうございました。具体的にご意見をお聞きしたいのですが、投資額は1億+αです。私なりには駅前のマンションを購入したいのですが、どうでしょうか。銀行から借りる事も出来ると思うのですが・・・

初心者投資家さん ( 大阪府 / 男性 / 41歳 )

回答:5件

時代にあった不動産投資

2009/01/23 12:00 詳細リンク

投資額1億+αというのは自己資金がそれだけあるという事でしょうか?もしそうであるならば一番のお勧めは民事再生法適用会社や倒産した会社の所有する不動産を任意売却で買う事です。時代に合った不動産投資と言う点からは最も適していると思います。

大阪の方も同様かと思いますが、現在新興、中堅、準大手の不動産会社がファイナンス状況が厳しく整理物件が大量に出ております。これらの物件は多くは不動産私募ファンドやREITへ売却する事を目的として保有されておりました。そういった物件の中でも特に上場企業、株式公開企業の所有している物件は順法性も高く価値の高い物件が散見されます。

金額的には2億前後から5億位までの物件が叩き売り状態である一方、富裕層の購入者も多く争って購入している様な状態です。売却の締切が3月末の決算期末までの決済などが多くこの時期特有の拾いもの物件を購入出来る可能性もあります。

特に注目すべきなのはファンドが所有している物件で現在は信託受益権の形に不動産が姿を変えている物件です。信託受益権化した投資不動産は最低2人(通常3人)の不動産鑑定士のデューデリジェンスを受けており建物や賃貸状況等のリスクも低くなっております。

また、信託受益権化物件は一般に市場に出づらいので思わぬ拾いもの物件があるのも特徴です。何故ならば信託受益権化した不動産の紹介は宅建免許以外にも第二種金融取引免許が必要になり、免許所持の不動産会社もそれ程多くなく流通しづらいからです。

貸し手側の金融機関も厳しい審査を通って信託受益権化した不動産と分かっているので融資の審査も速やかに進行するのも特徴です。公開の場なので固有名詞は避けますが大阪の銀行で不動産融資に積極的な先もご紹介可能です。

ご本人の属性いかんでは100年に一度の危機を100年に一度のチャンスに変える事が出来ると思います。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

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投入資金の度合にもよりますが

2009/01/22 10:40 詳細リンク

現在はサブプライム問題の影響で、様々な投資に悪影響が出ています。

今までは比較的安定していた投資信託でさえ、その代表的商品である「グロソブ(グローバル・ソブリン・オープン)」が分配金を引き下げました。


参考:グロソブとは (投資信託ガイドー初心者向けに徹底解説!)
http://teiiyone.com/blog/2007/03/post_115.html


ですので、資金を不動産という現物資産に投入するというのは時代に合った選択ではないかと思います。


その際おすすめしたいことは以下の点です。

補足

1、金融機関の融資を活用して、資金計画に余裕を持たせる。
不動産投資においては「レバレッジを効かす」ということなのですが、不動産投資の特徴として、ローンには団体信用生命保険が付くことがほとんどなので、毎月の家賃収入とのバランスで融資を活用することを検討されてみてはどうでしょうか。
理想的な形としては、毎月の支払が家賃収入の80%くらいであれば、ほぼリスクなく運用できるでしょう。

2、短期の利回りより長期の運用
これからは円も含めた様々な貨幣価値も変わっていく時代になります。
現在、もしくはここ数年の想定利回りが高利回りであったとしても、それが将来にわたって続くとは限りません。
ですので、短期で投資資金を回収しようとするよりも、将来の安定した収入源にするとお考えになられたほうがよいでしょう。
その為には、立地条件・設備・物件の管理状況など様々な面に気をつける必要があります。

3、所有後のイメージを持つ
現在、初心者投資家様がどういったご職業のかたかわかりませんが、自営業か公務員も含めたサラリーマンのかたかで考え方も変わってくると思います。
自営業などの比較的ご自身の時間がある方であれば、多少手間がかかっても物件選択から物件管理までのノウハウを蓄積して、今後手広くやっていくというお考えでも差支えないでしょう。
サラリーマンのかたであれば、本業の収入をメインに据えて「家賃収入は副収入なので、将来の年金代わり」くらいのお考えで、信頼できる業者を見つけ手間のかからない運用をするというお考えがよろしいと思います。



以上、3点を踏まえた上でご検討されてみてはいかがでしょうか。

徳田 里枝

徳田 里枝
不動産投資アドバイザー

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不動産投資につきまして

2009/01/22 14:30 詳細リンク

はじめまして。リッチロードの徳田と申します。

不動産投資をお考えでいらっしゃるとのことで、
とても頼もしく拝見いたしました。

どのような不動産に投資するかにつきましては、
初心者投資家さんのご予算にもよりますが、
ご無理のないところからスタートなさるのがよろしいと思います。

良くいろんなノウハウ本に、100%ローンを組んでマンションを購入しました!
などといううたい文句がございますが、
実際は、2割くらいの自己資金を入れて、余裕を持ってローンを組むことをオススメします。

不動産投資の対象としましては、
区分所有マンション、一棟アパート、一棟マンション、貸しビルなど、
色々ございますが、やはり景気不景気に左右されない、
住居系の不動産への投資がよろしいと思います。

区分所有マンションでしたら、数100万円台で良質な物件がたくさんありますし、
一棟アパートでも、2000万円ぐらいのものからスタートできます。

現在銀行の融資が厳しくなっておりまして、
築年の古い木造アパートは、融資がつきにくくなっておりますが、
S造やRC造、築年の新しい木造アパートなどは、きちんと融資がつきます。

あと具体的にどのような物件をご購入なさるかは、
立地と管理、この2点を押さえておけば安心です。

賃貸需要の望める、人気の沿線ですとか、駅からの距離、周辺の環境といった立地と、
建物の管理状態をチェックなさることが肝要です。

何かご質問がございましたら、いつでもお気軽にお問合せくださいませ。

では・・

**アパート経営・マンション経営のリッチロードWEB


不動産投資の現況について

2009/01/23 01:36 詳細リンク

不動産投資を取り巻く状況はここ数年で一変しました。

リーマンショック=レバレッジ=収益還元法との連想で収益性からの物件評価は鳴りを潜め、現状は積算評価(土地建物それぞれの純粋評価)が主流と言って良いと思います。

そういう意味での不動産評価のある物件を、直近、求めるのが正解だろうと思います。仰るような駅前の好立地物件なんかは狙い目でしょう。しかも現在、金融機関自体がクレッジットクランチにより毀損しているときです。それは裏を返せば、物件価格は弱含みだということです。しかも、このコーナーのコンサルタント皆さん「今が買い場です」と仰るくらいの好機なのです。

今でしたら、価格交渉でお安く買えるかもしれません。

また、不動産投資は投資額が大きい分、金利水準の安い今、どれだけ融資を引っ張れるかがポイントになります。サラリーマンの方のアパートローン融資は一般的になっています。1億数千万の物件価格も現状では一番流通性のある価格帯です。

ご自分の最低条件の投資スタイルを整え、それなりに勉強されることをお勧めします。そのお手伝いさせて頂きます。

一棟マンションか区分所有マンションか↓
不動産投資とはを参考にしてください。


サラリーマン大家さんの不動産投資
不動産投資のタカエージェント京都


大阪の収益不動産

2009/02/13 18:48 詳細リンク

価格条件等も2年前とはうって変わって良いものに出会える時期になってきました。

現在、大阪市又は府下では良い収益不動産情報が出てきています。
当社においても多数取り扱っておりますので、是非お問い合わせください。

駅周辺の収益不動産は1億から3億円程度のものが人気があります。
自己資金+ローン借入で十分に資金計画は成り立つのではないでしょうか。

物件にもよりますが、利回りの良いものもあります。

また種別もオフィス・レジデンシャルその他の収益不動産等もございますので
お気軽にお問い合わせください。

大阪市中央区久太郎町2-5-28 久太郎町恒和ビル
阪和アセットアドバイザーズ株式会社
米田昇市(ヨネダショウイチ)
TEL06-6258-1350 FAX06-6258-1350
mail info@hanwa-ad.com

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