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対象:家計・ライフプラン

将来住む可能性のないマンションは売却すべきか?

マネー 家計・ライフプラン 2009/01/18 21:30

都内に2002年に中古マンションを購入しました。
3年住んだ後、夫の転職で地方に移住し、2008年一戸建てを新築しました。

夫(33歳)の年収は約450万円で、幼児が2人います。
都内のマンションは現在賃貸にしており、管理費等の経費、税金、ローンをその中から支払いおつりが出ます。ローンはあと5年で終わります。

一戸建ては35年ローンで、セカンドハウスなのでローンを組むのも大変でした。
現在夫の収入のみでは、月々の生活費が足りず私もパート勤務をしています。

貯蓄はほとんどなく、自転車操業的なやりくりです。
1年後の車検前までに車も買い替えたいと思っています。
これ以上ローンを組むのは難しそうだし、組めたとしても払えないので、マンションを売却したいと私は思っています。
主人は賃貸収入の中で、マンションのローンや経費は払えているのだから、マンションは絶対に売りたくないと言っています。

私は年収450万円のサラリーマンが、投資目的でマンションを持つのは身分不相応なので、住む可能性のないマンションは良い時期に売却してしまいたいです。
車の購入のためにも、マンションは売却するべきでしょうか。

しじゅうからさん ( 長野県 / 女性 / 34歳 )

回答:7件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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賃貸物件の収益性の確認をお勧めします。

2009/01/18 23:40 詳細リンク

しじゅうから 様

初めまして、オフィス マイ エフ・ピー の吉野充巨です

住む可能性の無い住宅を保有されているとのこと、おつりが出ているとのことですが利益が出ていいるのかの検証をお勧めします。
減価償却費はマンションの価値が年々低下することの対価に相当します。この金額を上回るお釣りが無い場合には元金の回収が出来ていない可能性が大きいものと拝察いたします。
(ただし住宅ローン返済の内経費分は利息のみですから確認が必要です)

雑駁な損益の把握として
今迄のおつりの金額合計を、売却予定金額-住宅ローンの残-購入に使用した頭金-購入諸経費と比べ上回っている場合は、収益が上がっていると看做すことが出来ます。
この場合には継続保有をお勧めします。5年後のローン完済後は、現在おすみになられている住宅のローンの返済に充てられます。

下回っている場合には、マンション価値の低下を収益で補っていないため売却をご検討下さい。
ただし、現況は不動産の取引が極めて少なくなり価格も割安な評価されている可能性がありますので即売は困難と思われます。

なお、売却された際には、当該住宅ローン返済後の残金で一方のローンの繰上げ返済を行うようお勧めします。借入金の繰上げ返済は無リスクで支払利息分が収益と看做せる有利な投資です。


なお、記載された内容のみで回答しております。
正確な不動産投資の収益性は、専門家への相談をお勧めします。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
オフィスマイエフ・ピー 代表
03-6447-7831
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大間 武 専門家

大間 武
ファイナンシャルプランナー

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複数のシュミレーションを行い方針を決定しましょう。

2009/01/19 00:29 詳細リンク

しじゅうからさん、ご質問ありがとうございます。
ファイナンシャル・プランナーの大間武です。

ご質問の「賃貸所有物件について」ですが、
大きく2つのシュミレーションが考えられますね。

一つはそのまま所有した場合
二つは今売却した場合

です。

そのまま所有した場合には
ローンが終了する5年後からキャッシュフローが良くなりますが
建物の維持・修繕状況(築年数など)
立地条件、周辺状況
現在、今後の家賃相場
など現在の状況と今後の予測が必要でしょう。

また、今売却する場合には
売却価格
売却後にローン残債が残らないか?
売却によって現金がどれだけ残るのか?あるいは残らないのか?
などについてシュミレーションする必要があります。

最終的には
しじゅうからさんのご家庭全体の
今後のライフプランの状況を
ご主人さまと共有しながら
長期で所有するのか?
ローン完済後売却するのか?
今売却するのか? など
様々な可能性についてシュミレーションしていただき
今後の方向性を決定していただきたいと思います。

回答専門家

大間 武
大間 武
(千葉県 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社くらしと家計のサポートセンター 代表取締役

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上津原 章
ファイナンシャルプランナー

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投資用マンションと家計管理

2009/01/19 10:49 詳細リンク

しじゅうからさんへ
こんにちは。ファイナンシャルプランナーの上津原です。

家計のやりくり、いろいろと大変なようですね。

マンションの売却についてですが、
家賃収入から支払いを差し引いておつりが出るということですが、利回り換算でどのくらいになるのでしょうか。(税引き後キャッシュフロー÷自己資金×100%)
今のように世の中が厳しい状況であせって売却することもないのですが、買い手が出るのを待ってみるというのも悪いことではないと思います。ただ、リロケーションの会社が間に入るなどの理由で、自由に売却できないこともあります。自由に売却できるかどうかは今一度ご確認ください。

次に家計管理についてですが、
車検前に車を買い替えたいということですが、ご予算はいくらくらいでしょうか。1年後という願いがかなわない場合、どのくらいの期間まで待てますか。本当に1年後車を買いたいのであればそのように家計管理も変えていくことになります。

中古マンションを購入する時も、いろいろな思いがあったことでしょう。ただ、転職によってやむなく投資用マンションになったわけですから、ご主人としても本意ではないところもあるのでしょう。マンションを売却できた場合も、できなかった場合も、10年後、20年後といった将来のことも考えてお金の使い方を考えてはいかがでしょうか。

回答専門家

上津原 章
上津原 章
(山口県 / ファイナンシャルプランナー)
上津原マネークリニック お客様相談室長
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ファイナンシャルプランナー

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マンション売却について

2009/01/19 12:08 詳細リンク

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

マンションの売却についてですが、築年数や場所によりますが基本的には今後経済情勢をみて売却されたほうがいいと思います。
ただし、その後のお金の運用を考えないとなりません。現状の賃貸での実際の利回りよりも高い運用を考えてください。

一度お近くのFPにご相談され、家計全般から現状のマンションをどうするのが一番効率がいいのか検討されたほうがいいと思います。

FPについては、NPO法人日本FP協会でご紹介してくれます。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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森本 直人
ファイナンシャルプランナー

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売却の件

2009/01/19 14:28 詳細リンク

しじゅうから様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナー(IFA)の森本直人と申します。

マンション売却の件、ご主人は、絶対反対の立場のようなので、実現は難しいかもしれませんが、預金通帳や家計簿を見せて、現実的に、家計のやりくりが難しい旨を訴えていくしかなさそうですね。

長期的な損得の話もありますが、今の家計がぎりぎりでは、本末転倒な感じもいたします。マンションを換金して、まとまったお金が入れば、家計は、グッと楽になるはずです。

簡単に作成できる家計簿のひな形を私の事務所のホームページで公開していますので、よければ、ご参考にしてください。

ちなみに、不動産投資の代替案としては、株式分散投資があります。この方法は、個別の株式に投資するのではなく、市場全体に投資する方法です。具体的には、日経平均株価やTOPIXなどの指標(インデックス)に連動させること目指す投資信託で運用していきます。

なお、インデックスは、国内だけでなく、世界の株式市場を対象にしたものもあります。今後、日本は、本格的な低成長経済の時代に入る可能性もありますので、グローバル化に対応する意味で、株式分散投資も、有力な候補になるはずです。

また、投資信託は、1万円から買えるものが多いので、マンションの売却代金のうち、いくらを投資に回し、いくらを使用する、いくらを繰上げ返済に、という方法が採れます。自由度は高いです。

こんな話も、付け加えてみては、いかがでしょうか。

以上、ご参考にしていただけると、幸いです。

回答専門家

森本 直人
森本 直人
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
森本FP事務所 代表
050-3786-4308
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マンション売却の件

2009/01/21 10:47 詳細リンク

しじゅうからさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『車の購入のためにも、マンションは売却するべきでしょうか。』につきまして、マンションの売却あるいは保有していくのかにつきましては、目先のキャッシュフローで判断していただくことはおすすめできかねます。

不動産につきまして、売却してしまうことは簡単ですが、あとから改めて取得することは決してたやすくはありません。

よって、不動産を保有し続けた場合の維持コストと今後見込むことができる収益、さらに売却をした場合の手元に残る利益とその使途や今後の運用益なども考慮して、決定することをおすすめいたします。

尚、具体的な判断の方法としては、各々ケースに応じてキャッシュフロー表を作成したうえで、シミュレーションをしていただくと、『資金残高』の推移を確認していただくことで、ある程度の予想を立てることができます。

今、お金を確保できても将来の老後資金などで困るようなことになってしまっては、意味がないかも知れません。

キャッシュフロー表の作成方法はインターネットで検索すれば分かりますし、より具体的なアドバイスもご希望されるのでしたら、専門家に依頼をしてもよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
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小林 治行

小林 治行
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現行で宜しいでしょう。

2009/01/19 16:38 詳細リンク

CFPの小林治行です。
貴女とご主人のご意見の相違はそれぞれ良く分かります。
違いは短期的に見るか、長期的に見るかによります。
私としては、次のような理由によりご主人の立場を支持したいと思います。

・今、賃貸物件を売るとしても、ローン残高を精算した上で売却することになりますので、一時的に資金が必要である事。(勿論売却金額で精算できるかも知れませんが。)

・今は家賃は家計にプラスになっており、ローン残の期間もあと5年であること。5年後には楽になる事。

・マンションは現在値を下げており、購入値段より相当落ち込んでいる可能性が高い事。

・こうした家計が苦しいときは主婦もパートにでて収入を増やす事。

・ご主人としては御自分の資産形成を将来の大切な価値とみていること。
決して450万円のサラリーマンが不動産投資することは身分不相応ではないこと。

・車検1年後の買換えはそれほど重要ではない事。
車検を延長するか、中古の車を買う事でしのげるように出来る事。

貴女の意見に反してアドバイスを申し上げましたが、今を凌げば未来は楽になる事を信じてこのまま進むよう助言致します。
地方では車も大切とは思いますが、今後は学資のこともお考え下さい。

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