1Rマンションの売却について - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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1Rマンションの売却について

マネー 不動産投資・物件管理 2009/01/09 20:48

東京の千代田区の神田に22平方メートルの投資用の1Rマンションを区分所有しています。現在、新築の1Rを所有して4年目でローン残高が2000万円あり、あと30年のローンです。変動金利で金利は2.8%です。仲介屋で査定してもらったところ、売却価格は1600万円台なので、手数料を引くと400万円程度損切りして、一括返済しなければなりません。この評価額は妥当な金額なのでしょうか?家賃は正味月々92000円です。
また、仲介屋からは、1Rマンション規制により、周辺に、より広い25、30平方メートルのマンションが建ち始め、家賃も同程度なので、賃借人はそちらへ流れ始め、私の1Rマンションも家賃、評価額が下落していくだろうと言われました。一方、この周辺は土地の仕入れが難しく、1Rマンションの希少価値が増すといったまったく正反対の情報もあります。どちらが正しい情報か判断できずに困っています。どちらの情報が正しいのでしょうか?
また、現在、ローン残高と売却額の間には400万円の開きがあるわけですが、この差は、このまま10年、20年、この1Rマンションを持ち続けていった場合、多くの場合の事例として、ますます開いていくものなのでしょうか?それとも、縮まっていくものなのでしょうか?今後、空室リスク、家賃の下落、修繕積立金の上昇なども考える必要があると思います。ますます開いていく可能性の方が高いのでしたら、400万円の損切りをしてでもできるだけ早く売却すべきでしょうか?今、売却しない方が得策なのでしたら、何年後くらいに、どのようなタイミングで売却するのがよいのでしょうか?その他、もっとよい解決策などありましたら、教えていただけないでしょうか?ちなみに私は現在46歳です。
いろいろとお伺いして恐縮ですが、ご教示頂ければ幸いです。
よろしくお願い致します。

しょうたさん ( 福岡県 / 男性 / 46歳 )

回答:2件

ワンルームマンションの売却は何時が良いか?

2009/01/10 14:01 詳細リンク

1ファイナンス面、2賃貸ニーズ面、3市況面からまとめます。

1.まず、2000万の30年ローンは金利が約3%とした場合に30年のトータル返済額が約3035万になります。そして年間の元利合計の払いは約101万円になります。今後金利が一定だとしてこのうち何割かが残債の減少に向けられますが、当初は金利払いの比率が高いので約40万程度しか残債が減りません。(簡略化の為、私の方では2000万を30年借りた場合の最初の年度の返済比率で計算してます。http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html)

よって、5年後でも残債は約1800万前後にしかなっていません。

2.賃貸ニーズは神田近郊は人気の秋葉原にも近く継続的に人気は継続すると思います。広い所に住まれる方も増える一方(推測ですが)駅からも近いこのワンールマンションの家賃はそれ程大幅に下落する事はないと思います。

3.一方市況の事を考えた場合に、不況の現在でもワンルームマンション投資のニーズは根強く存在します。ただ現在のお家賃が9万2000円という事ですが、一方返済のキャッシュアウトフローは約8万5000円でそれに修繕積立金と管理費を合わせるとこの物件を持ち続けてもキャッシュフローは若干マイナスになります。(これはテナントが常に入居していて修繕費用がかからない前提ですので実際は大きくマイナスになる月も出てくると思います。)

投資物件をマイナスのまま後30年間持ち続けるのは精神的に良くないかもしれません。市況は現在は良くありませんが、常に中古のワンルームマンションのニーズはあります。ただ築年数が古くなる程に売却価格も安くなってきますので注意が必要です。イメージ的には残債の減少と同程度の価格の下落があると考えて頂ければ良いかと思います。内部の設備の大規模修繕が必要になる築10年経過前に売却する事をお勧めします。

補足

価格の下落に関しては当初急速に下落して、次第に家賃に下支えされた価格に落着きます。価格の下落は当初は残債の減少よりも大きな下落かも知れません。

ただ、一般的にある程度落ち切ったところからは下がりづらくなります。今の環境で言えば表面利回りベースで10%前後のところで逆算された価格(収益還元価格)に落ち着きます。(この事を収益不動産には価格下方硬直性があるという様な言われ方もされます。)

市場の売買が落ち着くところの利回りベースが2,3年前であれば中古で6%〜8%でした。現在の10%前後よりも低かったです。景気が回復する頃には以前と同じ6%〜8%の利回りで逆算される収益還元価格前後に価格が落ち付くかもしれません。その時がはずすチャンスかもしれませんね。

不動産投資サイトで収益物件の売り物件の検索を(同じエリアで同じような物件を築10年、20年等で入れて)されてみると市場実勢が分かると共に10年後、20年後のある種のイメージもつかめるかと思います。

もちろん現在の市場環境が最悪なのでそれを基にした将来のイメージですが・・・

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

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損切り覚悟なら

2009/01/10 17:53 詳細リンク

現状で売却すると400万円の損が出るとのことでしたが、その400万円を一括返済されるつもりで、自己資金のご準備があるのなら繰り上げ返済をお勧めします。

そうすると収支は改善し、物件の維持はしやすくなるとは思います。


繰り上げ返済に関しては、借入先の金融機関に相談すれば、返済後の支払金額を教えてくれます。
それを確認された上で、再度キャッシュフローを計算されてみてはいかがでしょうか。




しかし、売却するにしても、繰り上げ返済をするにしても、借入して4年であれば、期間が短いために金融機関からある程度のペナルティが発生する可能性があります。

5年をすぎればそのペナルティも緩和されることになりますので、いずれにしてもあと1年〜2年は現状維持がベターな選択ではないかと思います。




まだ46歳とお若いですし、都心で35年のローンを組めるとなれば、ある程度の収入をお持ちのサラリーマンのかたとお見受けします。
そのようなかたであれば、確定申告による節税効果がマイナスにでもならない限り、現状維持はそこまで難しい話ではないかと思います。


今回はこのようなお考えに至った経緯を存じ上げませんので何とも言えませんが、どうしてもという事情がない限りは、「必ず35年間ローンを支払い続けなければならない」ということはございませんので、繰り上げ返済をある程度のところでご検討いただければ単月でもプラス収支にするのはそんなに難しい話ではありませんし、また、保険としても考えることができるため無理に完済する必要もないのです。

質問者

しょうたさん

1Rマンションの売却について (2)

2009/01/10 19:21 固定リンク

向井様、尾野様、専門家の皆様

 早速、丁寧なお返事、どうもありがとうございました。
 残債の減少と同程度の価格の下落とのことですが、ということは今後10年、20年たっても両者の差は400万円程度という理解でよろしいでしょうか?

 今回質問をさせて頂いたのは、他にも1Rマンションを4物件所有しており、総額6000万円を超えるローンがあるからです(ローン残額は、550万円、1150万円、2500万で、ローンの残り期間は7年、27年、32年。金利はすべて2.8%。1物件はローン完済)。これまでも、かなりの額の繰り上げ返済を行ってきましたが、売却できそうな物件があれば売却して、1日でも早くすべてのローンを完済し、将来繰り上げ返済した金額分を取り戻せればと考えております。このまま放置していたのでは、特に退職後いろいろなリスクが大きくなっていったとき、対応できないのではないかと考えており、遅くとも定年前までに完済しようとすると毎月10万円を超える額のローンの返済を行っていかなければなりませんが、そのような方向で考えております。如何お考えでしょうか?ローンすべてを繰り上げ返済していくとした場合、多少の損が出ても売却して2000万円のローンを消し、ローンの総額を6000万円から4000万円にした方が、私の計算では数年早くすべてのローンを完済でき、それだけ早く(物件が老朽化して価値が下落してしまう前に)投資額を取り戻せる可能性が残されているのではないかと考えているのですが、如何でしょうか?このような考えは間違っていますでしょうか? 400万円は、損切りではなく、やはり繰り上げ返済に使うべきでしょうか?ちなみに私の年収は税込みで980万円です。今後の5物件の持ち方やローンの返済、売却についてのタイミング等についてアドバイス等頂ければ幸いです。
よろしくお願い致します。

しょうたさん (福岡県/46歳/男性)

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