１Rマンションの売却について

1ファイナンス面、2賃貸ニーズ面、3市況面からまとめます。

1.まず、2000万の30年ローンは金利が約3%とした場合に30年のトータル返済額が約3035万になります。そして年間の元利合計の払いは約101万円になります。今後金利が一定だとしてこのうち何割かが残債の減少に向けられますが、当初は金利払いの比率が高いので約40万程度しか残債が減りません。(簡略化の為、私の方では2000万を30年借りた場合の最初の年度の返済比率で計算してます。http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html)

よって、5年後でも残債は約1800万前後にしかなっていません。

2.賃貸ニーズは神田近郊は人気の秋葉原にも近く継続的に人気は継続すると思います。広い所に住まれる方も増える一方(推測ですが)駅からも近いこのワンールマンションの家賃はそれ程大幅に下落する事はないと思います。

3.一方市況の事を考えた場合に、不況の現在でもワンルームマンション投資のニーズは根強く存在します。ただ現在のお家賃が9万2000円という事ですが、一方返済のキャッシュアウトフローは約8万5000円でそれに修繕積立金と管理費を合わせるとこの物件を持ち続けてもキャッシュフローは若干マイナスになります。(これはテナントが常に入居していて修繕費用がかからない前提ですので実際は大きくマイナスになる月も出てくると思います。)

投資物件をマイナスのまま後30年間持ち続けるのは精神的に良くないかもしれません。市況は現在は良くありませんが、常に中古のワンルームマンションのニーズはあります。ただ築年数が古くなる程に売却価格も安くなってきますので注意が必要です。イメージ的には残債の減少と同程度の価格の下落があると考えて頂ければ良いかと思います。内部の設備の大規模修繕が必要になる築10年経過前に売却する事をお勧めします。

現状で売却すると400万円の損が出るとのことでしたが、その400万円を一括返済されるつもりで、自己資金のご準備があるのなら繰り上げ返済をお勧めします。

そうすると収支は改善し、物件の維持はしやすくなるとは思います。


繰り上げ返済に関しては、借入先の金融機関に相談すれば、返済後の支払金額を教えてくれます。
それを確認された上で、再度ｷｬｯｼｭﾌﾛｰを計算されてみてはいかがでしょうか。




しかし、売却するにしても、繰り上げ返済をするにしても、借入して4年であれば、期間が短いために金融機関からある程度のﾍﾟﾅﾙﾃｨが発生する可能性があります。

5年をすぎればそのﾍﾟﾅﾙﾃｨも緩和されることになりますので、いずれにしてもあと1年〜2年は現状維持がﾍﾞﾀｰな選択ではないかと思います。




まだ46歳とお若いですし、都心で35年のﾛｰﾝを組めるとなれば、ある程度の収入をお持ちのｻﾗﾘｰﾏﾝのかたとお見受けします。
そのようなかたであれば、確定申告による節税効果がﾏｲﾅｽにでもならない限り、現状維持はそこまで難しい話ではないかと思います。


今回はこのようなお考えに至った経緯を存じ上げませんので何とも言えませんが、どうしてもという事情がない限りは、「必ず35年間ﾛｰﾝを支払い続けなければならない」ということはございませんので、繰り上げ返済をある程度のところでご検討いただければ単月でもﾌﾟﾗｽ収支にするのはそんなに難しい話ではありませんし、また、保険としても考えることができるため無理に完済する必要もないのです。