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1Rマンションの経営の見直し方について

マネー 不動産投資・物件管理 2008/12/30 00:44

都内山手線圏内に2部屋の1Rマンションを所有しております。しかし2年前の転勤により遠隔での家賃収入管理となった為、1部屋については今年、当時の購入先のサブリース不履行があり、4カ月分の家賃及び住人さんの敷金の引渡しを内容証明などを送り、再三督促したにも関わらず回収出来ませんでした。おそらくこの購入先は既に倒産しており、回収は断念に近い状態です。(現在この1Rはこの未回収騒ぎの間に、もう一方の管理会社へ支援を仰ぐ形で、住人さんの理解も得ることが出来、この管理会社への管理換えが完了していますので住人さんの家賃はきちっと振り込まれています)
こういったことがあるので、ここ最近の金融不況による利率見直しなどをうまく使いこなして、家賃収入と月額のローン支払を逆転させてしばらくでもプラス収入を得る手立てはないかと考えています。まだ所有してから3年目と2年半の物件で、当時新築だったので合計で約4千万円の支払を残していますが、これらを短期間で処置しきることは不可能なので、何か良いアドバイスを頂けないでしょうか?宜しくお願いします。

補足

2008/12/30 00:44

向井様
回答有り難うございます。補足で質問です。借入先はスルガ銀行と東芝住宅ローンサービスという会社です。開始当初は3.5%と2.8%の金利でしたが、途中一気に上がりました。現時点では3.8%にスルガが戻り、東芝は3%を超える状況ですので
一向に返済が進んでいるように感じられません。(いずれも変動金利)お勧めの銀行などありますか?どう考えても今の市況から3%以上取られているのが腑に落ちないので、参考に紹介頂ければ幸いです。アドバイスを頂いた現借先とのプランの見直しと並行したいので宜しくお願いします。

Tyranosaurusさん ( 京都府 / 男性 / 35歳 )

回答:1件

ワンルーム経営

2009/01/05 11:59 詳細リンク
(3.0)

恐らく購入当時は2,3年前という事で金利の高い状態だったかと思います。また、新築ワンルームマンションに自己資金を投下せず、多めの不動産投資ローンを組んでいると思います。こういったワンルームマンション投資に関しては都銀の一行は金額の多寡に限らず本部決済になっています。銀行の区分マンションに対してのリスク評価は高い物です。

現在の状態でキャッシュフローを上げるには一部自己資金を打ち入れて、尚且つ借入先を変えて(借換)金利の低下を狙われたらどうかと思います。恐らく当初借りたのはノンバンク系の金融機関か一部の提携地方銀行だったかと思います。それらの金融機関は一般的に都市銀行などと比べて金利が高いので、都市銀行や第一地銀の銀行での借り換えを考えられたら良いと思います。

借り換えは不可能ではないと思います。

ただ、金融機関が5年未満の借り換えに対してペナルティを取る場合がありますので、この2年間位は既存の既存の借入先に利息の低下でしのぐのも手かと思います。金融機関は返済してきた優良な顧客をペナルティを取って逃がすよりはむしろ金利を下げてつなぎ止めておきたいと思うのです。

金融機関の担当者に「ペナルティを払ってもいいので期限前解約を検討している。」と話を振ってみたらどうでしょう。私の3組のお客様で他社で物件を買われた方もその様な交渉で金利の低下を勝ち得ました。また、自己資金を少なく買われたのもキャッシュフローが厳しい一因ですので、もし普通預金にお金があるのであればある程度繰上げ返済をしても良いかも知れません。

最後に現在の市場環境を生かして他に一棟物の物件を買う機会にまとめてローンを借り換えるという方法もあります。これは信用状態等によっても異なりますが、ご年齢も若いので新規にキャッシュフローが潤沢な物件を買ってプラスを狙える可能性はあると思います。

補足

借入先の金融機関は金利が高目なのですね。プラス金利は短期プライムレートに連動している様にお見受け出来ます。この変動金利は恐らく普通に行けばこれ以上下がる事はないと思います。何故ならば短期プライムレートは日銀の短期誘導金利に連動しておりますが、その金利は既にほぼゼロ金利になっておりこれ以上下がる事はないからです。(0.1%はあるかもしれませんが)

また、他の金融機関も単なる借換ではペナルティを払ってもこの金利を大幅に下回る様な金利を引き出すのは難しいと思われます。一つの対策は利下げの交渉です。特に銀行の方は預金を他の口座から集中して提供してお願いするしかないと思われます。銀行担当者としては貸出金利と預金金利の差が安定的な収益源になりますので行内の了解を得やすい様に思えます。まず銀行担当とお話になってみてください。

購入当初に自己資金をあまり入れておられない様に推測しますが、その場合他行も借入を受けない場合があります。あくまでもその銀行の担保評価基準を残債が上回っている場合のみ融資が出ます。よって物件情報や個人属性が不明な現段階では特にどこの金融機関が良いというアドバイスに関しては差し控えさせて頂きます。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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