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対象:不動産売買

私道に面した土地

住宅・不動産 不動産売買 2008/12/16 23:02

現在、住宅用地の購入を検討しており、希望に近い土地を見つけたのですが、公道ではなく、個人名義(1名・購入希望地所有者の身内)の私道にしか接していません。
業者の話では、現在、役所と位置指定道路にする交渉を行っているとのことでした。希望地の隣地には、現在建築中の住宅があり、私道所有者と通行に関する覚え書を結んで、住宅ローンを借入できたようです。
私道にしか接していないということで、私道所有者が変わった場合の通行権・住宅の建替えリフォーム時の承諾等、将来の利用状況に不安を感じ、土地の購入を悩んでいます。
仮にこの土地を購入した場合、位置指定道路の認定を取れた場合、取れなかった場合に、将来における問題点はどんなものがあるでしょうか?また、この土地を購入するに当たって調査・確認すべきことはどんな点があるでしょうか?
ご指導よろしくお願いします。

かすぴさん ( 愛媛県 / 男性 / 36歳 )

回答:1件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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私道に面した土地について

2008/12/17 09:37 詳細リンク

かすぴ さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

家を建築する際の条件としましては、建築基準法上の道路(通称:42条道路)に2m以上接していることが最低条件となります。
この建築基準法上の道路につきましては、公道・私道は関係ありません。

ただし、私道の場合には、私道の所有者との『掘削の承諾』がないとライフライン等の埋設管を通すことができませんので家を建てることができません。

質問の内容から判断しますと、現在、接している道路は42条道路ではなく、43条但し書き道路になるのでしょうか?
もし、43条但し書き道路となると、家の建築をする際に行政官庁の特別な許可が必要となりますし、将来売買する際にも価格を低く設定しなければなりません。
なので、前面道路の種類をもう一度、確認するようにされてください。

また、42条道路にしても43条但し書き道路にしても、私道に面した土地を購入する場合は、引渡までに以下の3点を盛り込んだ私道承諾書を取得することを前提に契約をされた方が、後々のトラブルを回避できるでしょう。

私道承諾書に盛り込むべき事項

・通行の承諾(自動車を含めて)
・掘削の承諾
・第3者への譲渡の承諾(売買する時に第3者へ引き継ぐため)


位置指定道路と認定されても、私道の場合は必ず私道承諾書の取得は必要です。
なので、この土地を購入されるのでしたら、前面道路の現況とそれに伴うデメリットをきちんと売主もしくは仲介会社から説明して頂き、納得されて上で購入されることを強くお勧めいたします。

以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
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質問者

かすぴさん

新たな問題点

2008/12/23 21:55 固定リンク

 道路については1/10以下の面積で共有とすることで解決できることになるとの説明を受けました。問題ないでしょうか?

 今回、新たな問題点が浮上してきました。

?現存の水道管(30年程度前に敷設)の名義人が行方不明のため、名義人に無断で利用することとなる。
?水道管の太さ20mmで、家族4人分を対応することになる。
?既存のブロック塀が、境界を超えて設置されている。売主とは交渉できないので、買主負担で引渡し後速やかに取り壊しする必要がある。

 ?については、既存建物の取壊しの段取りを終えた後に発覚したため、売主との交渉が難しいということのようです。ブロックが老朽化していることもあり、境界の問題もあるので、引渡し前に取り壊ししておいて欲しいのですが、ブロック塀の現状渡しはよくあるケースであり、契約前の購入希望者からの要望ということでは売主に交渉する余地がないということで、取り合ってもらえません。

 以上については、やむを得ないもので、特に問題視する必要はないでしょうか?

かすぴさん (愛媛県/36歳/男性)

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