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入居者の善管注意義務違反によるリフォーム費用

マネー 不動産投資・物件管理 2008/12/03 09:07

軽量鉄骨+ALCの2世帯の戸建を賃貸している大家です。
先日、2年間住んでいた1世帯が退去しました。
不動産管理会社にまかせっきりでしたので、退去の際には立ち会いませんでした。先日、明け渡された部屋を見てびっくりしました。というのも、あまりにもひどいとしか言いようがない状態だったからです。
?コタツを敷きっぱなしだったのかフローリングの色が変わってしまっている(恕)。
?閉めっぱなしだったため、壁のクロスにカビが生えている。

おそらく入居してから2年間、ほとんど掃除をしてなかったらしく、とてもではありませんが我慢なりません。しかし、2年前の引渡し時の写真撮影などもしていません。現在、まだ敷金(家賃2ヵ月分:65,000×2)は返還していませんが、リフォーム費用は30万円もかかります。敷金返還訴訟などの件も知っていますが、入居者の善管注意義務違反でリフォーム費用30万円を請求する事はできますか?

daihyoさん ( 徳島県 / 男性 / 46歳 )

回答:2件

借主の善菅注意義務は問えるか?

2008/12/03 13:37 詳細リンク

私自身も経験ありその腹立たしい気分は良く分かります。ただ、残念ながら消費者が善で事業者が悪であるという風潮が世間一般に強く、賃貸においてもその傾向があります。「客観的」な評価といういのも非常に難しい事と思います。

まず原状回復義務の重要な点は「原状」と「現状」の違いを明らかにする事から始まります。ご指摘の通り入居前に写真を撮っていないという事ですがそうなると「原状」がどういう状態であったかをしめすことが難しくなります。グラフも添付しましたが通常の原状回復は借主と貸主の負担比率が賃貸契約当初合意されています。この比率を大幅に上回る注意義務違反が借主にあったかどうかの判定になってくるかと思いますが、1について通常利用を大幅に逸脱するとも残念ながら言えないと思いますし2についても「明らかに借主が注意を怠っていて悪い」と証明出来ないと難しいかもしれません。(例えば動物を飼っていてその動物の排泄がそこでされていた等という事があるとそれは善管理注意義務があったと言えますが、daihyo様の内容ですと違反とまで強く言えるほどの状態には思われません。現場を見ていない状態ですが・・)

消費者保護の立場では弱いので、契約書を細かく厳しくしておくとか、貸す直前の状態を写真に撮ってそれも契約書に添付するとか、自己防衛して置かなければならないと思います。また、立会時に酷い状態であれば管理会社はオーナーの立会を求めるべきでもありました。そしてその場で「ここまでひどいので敷金は返還出来ないかも知れません。動物を野放図に飼っていましたか?」とか借主に確認ができたかと思いますし、追加の出費の可能性も言及出来たかと思います。もう一度借主の立ち会いを求めて管理会社と話し合いをもたれたらいかがでしょうか?少なくとも現在の酷い状態を前に借主と話をしておくべきかと思います。もし、修繕してしまってからでは手遅れでしょう。

回答専門家

向井 啓和
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善管注意義務と修繕費用の請求について

2008/12/05 17:51 詳細リンク

賃貸物件は入居者の住まい方によって使用状況は異なります。
大屋さんとしてこれに対応するには、敷引によって修繕費用を保全することが必要となります。しかしながら敷金等の一時金を高く設定すると市場競争力が損なわれ、借主が見つかりにくいという弊害も考えられますので、注意が必要です。

また、原状回復を求める際には、引き渡し時の状態を証明する必要があると考えられますので、引き渡し時の写真を撮影し、借主に確認した旨の書類等を取っておくと良いでしょう。今回のケースで善管注意義務を問えるかどうかは微妙なところではないでしょうか。

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