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不動産投資をで保証人は必須なのでしょうか?

マネー 不動産投資・物件管理 2008/11/15 08:05

はじめまして
私は不動産投資を始めて3年になるものです.普段は
大手の一部上場企業で会社員をしております.
現在までに小さい規模で4室区分所有を持っており,
これらはすべてキャッシュで購入してきたので,現在
ローンはまったくありません.現状の年収は不動産
収入もあわせ1100万円あります.今回1500万程の頭金
を使って,一棟マンションの購入をしたいのですが,
保証人が居なくて困っています.銀行パンフレットには
保証人がない場合には団信に入ることにより回避できるとかいていますが,実際に相談するとOKといわれたことがありません.両親は投資に疎く,連帯保証人はしないといっておりますし,私は結婚もしていないので,身内を保証人に立てることができないのです.そこで聴きたいことは
?本当に保証人がないと不動産投資ができないのでしょうか?例えば額が小さければOKだとかありますか?
?よく,保証人探しますというホームページを見つけますが,そういうものでもOKなのでしょうか?
?会社を作ればよいという話を聴きますが,自分が社長で1円企業あるいは,有限会社を買収して会社の登記書を持っていれば帰るものなのでしょうか?


また,仮に両親が保証人になった場合,
?後から結婚あるいは連帯保証人が見つかった場合
ローンの途中で連帯保証人を変更することは可能でしょうか?

すみませんが,教えていただきますでしょうか?
よろしくお願いいたします.

IRISさん ( 兵庫県 / 男性 / 37歳 )

回答:4件

連帯保証人

2008/11/17 10:26 詳細リンク
(5.0)

1.まず連帯保証人に関しては一般的にはいないと難しいですが、連帯保証人がなくても借入は可能です。金融機関でも適切な部署や支店に当たっているか、知識とやる気のある担当と話をしているかによって大きく異なります。例えばノンバンク系信託は団信を2億円まで掛ける事が出来ます。通常は1億ですが、プラスアルファの1億があります。また、某地方銀行も1億までの団信を使えます。更に他のノンバンクは物件担保があれば貸してくれます。これらの金融機関は金利が他に比べると高く連帯保証人の取れる方にはお勧めしておりませんがご紹介できます。電話や窓口で話を聞いても恐らく連帯保証人なければだめですと対応される事が多いと思います。IRIS様の場合は額に関しても1億程度までであれば可能であると思います。

2.保証人を探しますというページの保証人は通常相続関係が発生しうる相続人ではないのでまともな金融機関はとりません。

3.会社に関しては資産運用会社という事ですが現在までの投資の規模やこれからの動きとしては会社設立費用や毎年の法人税や申告の為の税理士へのコストを考慮しますと今すぐにはお勧めしません。ただ、規模が大きくなれば検討の余地ありだと思います。

4.連帯保証人の変更は相続関係のある身内であれば可能だと思います。ただ、金融機関は返済さえされていれば何も問題ないので、むしろそのままにしておいてくださいというのが本音だと思います。

全般的に見まして現在4戸のワンルームをお持ちだという事がポイントになります。仮に1戸500万前後で買われたとしても2000万前後の担保提供されていない物件がある事を意味します。これらの物件評価は仮に70%としても1400万程度の担保余力としてみられます。プラス自己資金が1500万であれば約3000万近くの提供出来る資産があるという事になります。その為、年収も1000万以上ありますし、十分視野に入ると思います。

評価・お礼

IRISさん

具体的な数字を交えての説明がわかりやすかったです.私は今回物件を購入するに当たり,銀行と直接交渉をしてきたのですが,10月以降は金融引き締めが個人にも来ているように思います.それに追い討ちをかけるように保証人に関しても言うようになってきており,不動産屋さんも銀行の紹介ができないというところが増えてきました.向井さんのおっしゃるとおりの評価値があるように
感じていますが,実際はなかなかそう思うように行かず,銀行の言い分にも納得もできず悩んでいました.allaboutでアドバイスをいただけるような方が大阪ではなかなか見つからないことが残念です.探せばいらっしゃるのかもしれませんが....

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
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徳田 里枝

徳田 里枝
不動産投資アドバイザー

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保証人なしでもOKですよ。

2008/11/16 18:59 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。
リッチロードの徳田里枝と申します。

着々と物件をお増やしになられて、すばらしいですね。

弊社でお取引させていただいている銀行では、
独身の方でも、保証人なしでご融資したいただいたケースがございます。
一部上場企業にお勤めということですので、
お勤め先はしっかりなさっていらっしゃるのでしょうから、
他の銀行も当たってみられたらいかがでしょうか。

ご両親に保証人になっていただくのは、
なかなか難しいですものね。


ご質問にお答えします。

1.金額の制約はあるかもしれません。
弊社で扱った保証人無し案件は、たしか1億以下のお借入れだったと思います。

2.それはおやめになられたほうがよろしいと思います。

保証人は、返済の債務を負うという意味合いだけではなく、
万が一の時に、マンションを相続することに異議を申し立てません、
というような意思確認をしておく必要もございます。

他人ではなおさらご融資は難しいと思われます。

3.弊社でも法人所有にして、法人でお借入していらっしゃる方がたくさんいらっしゃいます。
基本的には、不動産管理、もしくは、不動産所有を目的とした会社を設立し、
IRIS様が代表取締役となられ、法人でお借入れ、IRIS様が連帯保証人となります。

法人設立には費用がかかりますし、法人税等の税率を考えますと、
法人で所有したほうが良いのか、個人で所有したほうが良いのかは、
税理士先生にご相談なさったほうがよろしいと思います。

4.本日日曜日のため銀行に確認が取れませんので、ハッキリしたことは申せませんが、
それは難しいと思います。

もっと詳しいことでご質問がございましたら、いつでもお気軽にお問合せくださいませ。
では・・

**アパート経営・マンション経営のリッチロードWEB

評価・お礼

IRISさん

非常に親切でわかりやすい回答有難うございました.保証人に関しては以前から本当に悩んで
おり,不動産やさんも詳しくわかる人がいない
のか適切なアドバイスがもらえず,保証人が居ないことが原因で購入機会を逸した物件もいくつかあり悩んでいました.ある意味,借入限度額がわかってきたことと,私のようなケースがそれほど珍しくないこともわかったので,今後はまずこういうことに強い不動産屋さんを探しながら進めようと思いました.有難うございました.近所であれば依頼したかったのですが...


保証人の意味合い

2008/11/15 10:35 詳細リンク

一般的に不動産投資用に融資を申し込む場合の保証人の位置づけは、相続人としての意味合いもあります。今回のように申込者が独身であれば尚ならですね。


ですから、独身の方が銀行へ相談に行かれると団信への加入と保証人さんとの両建てのお話になったと考えられます。

団信は金融機関が取り扱う生保によって決まりまり、最大で1億の2本立ての2億円というところもありますが、一般的な金融機関は1億円×1本となっています。

金融機関も申込者の周辺の実態を見るということでは、法人での申し込みや保証人の変更はそれぞれの金融機関により又タイミングにより温度差があります。

物件価格、自己資金比重、収益性、そして積算評価にもよりますので、物件毎に条件に応じた金融機関の選択と相談が必要だと思います。


個別相談に下記参考にしてください。


サラリーマン大家さんの不動産投資
不動産投資のタカエージェント京都


収益不動産投資について

2008/12/07 18:53 詳細リンク

金融機関によっては保証会社の保証の方がより使いよい場合があります。
また、時期によっても金融機関の融資姿勢が硬化又は軟化する場合もありますので、複数の金融機関に相談をされてはいかがでしょうか。
1、金融機関と保証会社の審査目的は債務者になり代わって、支払を継続又は弁済できる方であるかどうかがその判断の基準の一つとなります。
正直なところ金融機関及び保証会社は保証人の方などの年齢等だけではなく、資産背景なども考慮にいれますので、その審査基準は一概には言えないところがあります。
2、・・・・お勧めできません。
3、法人についてはその業績や営業期間によるところも大きいのではないでしょうか。
4、金融機関や保証会社が認めてくれれば問題ないのではないでしょうか。新しく保証人となられる方が貸し手側にとって有利に働く場合は別として基本的には嫌がられます。

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