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投資物件・1985年ものについて

マネー 不動産投資・物件管理 2008/11/04 12:50

はじめまして。
知り合いから投資物件を紹介されましたが、どう判断していいのか分からないので教えてください。


1985年築のワンルームマンション1棟(50戸)
現在 稼働率 58%

大幅に値下げを申し出てきていて、値下げ後の価格で
表面利回り 9%

場所は都心の大きな道路に面しています。
ワンルームは中を見たわけではありませんが、
図面を見ると3点ユニットです。

あるファンド会社が倒産したので、買い手を探しているようです。

素人の感覚では、築20年以上も経っていて、3点ユニットのワンルームマンションであれば
・今後は稼働率は下がる一方、
・補修等も必要になって来るので経費がすごくかかりそう

だと思うのですが、

勧めてきている不動産業者は

「こんな値段で出ることは絶対ない。今が買いの物件です!」

と言っています。

謄本等を見ると、確かに平成17年当時には
今 交渉中の売買価格の2倍程度の根抵当権がついています。

これは「買い」なのでしょうか?

投資物件として、築20年の物件というのは
普通なのでしょうか?

教えていただければ幸いです。

よろしくお願いします。

しづかさん ( 大阪府 / 女性 / 33歳 )

回答:4件

入居率が低すぎますね

2008/11/04 20:48 詳細リンク

「場所は都心の大きな道路に面しています。」との事ですが、東京都心(?)で現在 稼働率58%は異常な低さです。この入居率が低い合理的な理由がなければお勧めもしません。稼働率が低いきちんとした理由があれば話は別です。(社員寮だった物件を改築して入居募集を最近スタートしたなど)

築23年の物件でも大規模修繕が数年前にしておれば構造に関しての心配は少ないかもしれません。特に気を付けるべきは屋上防水とサッシ部分等のシーリングや外壁塗装等です。この大規模修繕がキチンとなされていないのであれば、この規模であれば、大規模修繕で2000万近く近い将来掛ると踏んだ方が良いでしょう。(特に入居者を退去させて何か他の物を建てる計画だったマンションは管理状態が悪いです。)

また、配管関係のトラブルも発生したりし易い状態かと思います。過去の修繕履歴を見せてもらってください。そこできちんと記録が取られてあれば問題の起こる個所や傾向が分かります。傾向が分かれば対策も出来ますし心の準備ができます。

「値下げ後の価格で表面利回り9%」の意味する所は「満室想定」表面利回りでしょうか?それとも「現状」での表面利回りでしょうか?もし現状の利回りであれば確かにかなりの好条件に見られます。ただ、東京都心のワンルームといえども確かに三点ユニットは立地が悪ければ入りが悪いです。(例えば恵比寿や麻布十番等の若者人気エリアなら三点ユニットでもOKです。)よって三点ユニットに関しては立地によって評価は大きく変わります。

ただ、ユニットバスもかなり汚くなっているので、その修繕を空室の部屋毎に必要になるでしょう。ユニットやコンロを代えるのに50万〜80万前後掛る場合もあります。見積もりは前もって取りましょう。

築20年以上のでも良いものはあります。私共も9月には1億台と5億代の投資用マンションを売りました。(今は同じ様な任意売却物件がこちらにも100棟位ありますよ。)

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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徳田 里枝

徳田 里枝
不動産投資アドバイザー

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建物診断をなさってみては?

2008/11/05 11:58 詳細リンク

はじめまして。
株式会社リッチロードの徳田と申します。

1985年築のとマンションということでご心配なられているようですが、
構造はRC造でしょうか。

昭和56年に建築基準法が改正されまして、耐震基準が厳しくなりました。
それ以降に建てられたようですし、ファンドが所有していたそうですので、
法令順守で建てられていることと思います。

ただ、外からご覧になられて、クラック(亀裂)などは見当たりませんか?

わたくしも、たくさんマンションを販売してきましたが、
検査済証があっても、構造上問題のあるマンションは多いと思います。

売主は必ず持っているはずですので、
不動産業者を通して、「確認通知書」の書類一式を取り寄せて下さい。
「確認通知書」の中には、構造計算書も含まれていますので、
配筋図と併せて確認することができます。
それを持って、RC造専門の一級建築士さんに、
建物診断をしていただくと良いと思います。

費用的には50〜70万円くらいでしょうか。

あと、稼働率が57%と言うのが低すぎて怖い気がしますが、
社宅で一括貸しをしていたとか、なにか事情があるのでしょうか。

3点ユニットであることや、築20年以上であることは、
単身者の賃貸募集には問題はないと思いますが、立地は肝心です。
駅から10分以内であることは必須です。

弊社は東京ですので、ご協力できるか分かりませんが、
信頼のおける一級建築士さんをご紹介できます。

何かご質問がございましたら、お気軽にお問い合わせください。
では・・・

**アパート経営・マンション経営のリッチロードWEB


収益物は最終的には金額次第です。

2008/11/04 16:52 詳細リンク

具体的な物件のご相談はうれしい限りなのですが、そのためには多くの情報が必要なこともあり、web上で白黒つけるというのも難しいと思います。

例えばそれが築23年の物件であろうと外観のインパクトやメンテナンスが良ければ「良い」物件ともいえますし、3点ユニットであろうと、将来セパレートに改良するだけのスペース確保ができるかどうか等、少し専門的に見る必要があります。将来発生するであろう修繕工事費の見積にしてもそうですね。

そこで上記3点にプラスして、考えるポイントだけを列記しますと。
1.当物件の金額が4億円迄、できれば3億円前後であれば尚良い
2.どうして入居率が58%しかないのか、対策は?(9%は現況の利回りであること)
3.対策後の満室想定の表面利回りも参考程度に
4.鉄筋コンクリート造であること
5.昭和の終盤の物件が今市場には多い(バブル全盛時の物件で良い物件も多い)
6.ファンドの物件は、結構、手入れやメンテナンスがしっかりしている

購入前に、まずは現在時点の疑念を当の不動産業者さんにて確認・調査してもらうことだと思います。

詳細については下記も参考にしてください。

サラリーマン大家さんの不動産投資
不動産投資のタカエージェント京都


投資物件について

2008/11/08 16:40 詳細リンク

現在、投資物件情報、特に、任意売却案件や整理物件情報等が出てきています。

築年数が23年経過している収益不動産の場合、将来の補修費用もさることながら、次のことに注意して検討されてみてはいかがでしょうか。

1、稼働率を80%以上に上げるために・・・・・現行賃料ではなく周囲の募集賃料と成約賃料を調べて投資収益を再計算してみる。例えば、現在入居中の賃料平均単価は市場の賃料と乖離していないかどうかを調べ、市場の賃料で計算しなおして利回りを検証する。これで得られた賃料水準で投資収益性を検討する。

2、建築された当時の付近の情勢と現在の情勢との違い・・・・・以前は大学が近くにあったため満室になりやすかったが、その施設がなくなったり、あるいは少子化のため学生が減少し入居率が落ちているなど。

物件にもよりますが2ケタの利回りが得られる収益物件情報も出てきています。この機会に投資物件を検討されるのは底値に近い水準で購入できるチャンスであると言えるのではないでしょうか。

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