建築確認申請書について

大阪で設計事務所をしています。

容積率を決定する要因は複数あります。基本は都市計画地図を確認してそこに
記載されている容積を確認することです。今回の場合そこに300%と書かれて
いたのだと思います。それ以外にも、前面道路の幅員で容積が制限を受けたり
特定道路からの距離で容積が緩和されたりもします。

で、今回は設計者が経験不足だったのか、忙しかったのか後半のチェックを
怠った為と思われます。今は建築確認申請を行う前に、毎回建築基準法の法令集
をチェックするチェックリストの提出を強要されますので、真面目にチェック
していれば防げる問題です。

建売住宅を更地状態で購入されたとありますが、契約形態は【請負契約】なのでしょうか?
それとも【売買契約】なのでしょうか?

【請負契約】ならば、契約書に見積書や設計図書が添付されている為、内容の違う工事が
されていれば、是正を要求することができます。

しかし、建売住宅の場合は【売買契約】で済ませる場合が殆どです。【売買契約】は現況有姿
が原則です。完成物件を納得して購入するのが本来なのです。

ですので、完成するまでは【売買契約】を結ぶことが出来ずに、【予約】とか【売り止め】とかの
名目で着手金を納めて、完成を待って【売買契約】することが慣習的に行われています。

実はこれは購入者にとって非常に不利な契約形態です。

工事途上で思い描いていた内容と、実際の内容が違っていた場合、是正を求める事が出来ません。
仕上げ材の色や住設機器の内容が意図していたのと違うとかなった場合、【当社仕様】を盾に
是正に応じてもらえない可能性があります。
それが酷い場合は解約も考えたくなりますが、施主都合の解約は着手金の没収となり、既に
納めてしまったお金は帰ってきません。

防衛する手段は、こまめに現場に赴き、責任者と打ち合わせを密にすることだと思います。

文面 拝見しましたが、不安になるかも知れませんね。
理由については、先の建築家の方が答えたとおりですね。

確認申請機関で指摘を受けて修正をしたのだと思いますが、建主にとってはその理由が
分からないぶん、不安になるでしょう。

ただ、今後のことを考えるとあまり不安を先行させると、相手とのバランスが崩れる可能性があるでしょうから、今回の件も含めて「説明無しに文面が変わったりすると、こちらも不安になります。今後良い関係を築くためにも、細かく報告してもらえますか?」と、しっかりと伝える事が重要でしょう。

参考になれば幸いです。

八納啓造 拝

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、建売の【不動産売買契約】をされたのであれば、確認許可前に契約は出来ませんので、この場合は宅建業法違反となります。
ですから、早々に「業法違反による契約をされたから、手付金の返還と契約の解約」を求めるべきです。

東京都の宅建協会や都の住宅局等に、こうした違反行為があって契約した旨を伝え相談されて下さい。

内容的にもいい加減な業者ですから、早めの対応をされることをお勧めします。



以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。


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理由は非常に簡単なケアレスミスだと思います。
ケアレスミスとはいっても、とても重大な問題に発展する可能性もあるのですが。

容積率の規制というのは2つの縛りがあります。
一つは地域による規制、そしてもう一つは道路巾による規制です。
お尋ねの件ですと、
地域による規制は300%なのですが、
道路巾による (道路巾:単位m)× 0.6 =(容積率)
という規制が適用され、多分道路巾が4mだった所を、
確認申請提出時に見落としたものだろうと想像されます。

ただ、この件については、貴殿が、土地を購入される前の、重要事項説明書にも、
240%と記載されているはずです。
重要事項説明に300%と書かれていれば、土地の最も重要な事項について誤解に基づく契約を
行ったといえ、その点だけで契約解除も行えるほど重大な間違いです。

>先日、建売り一戸建てを更地の段階で購入しました。

という文面を見て少しおかしいと思うことがあります。
建売住宅の場合は、確認申請が下りないと、
正確にはその建物の大きさや価格が担保されないため、
確認申請後でないと、価格を明示して広告や販売はできないことになっています。
(土地と建物とが別々の契約なら問題はありません。)
建売業者さんが、お客様の囲い込みに躍起になり
多少、フライイング気味で、契約をしようとしたと想像されます。

容積率の間違いにしても、フライイング気味の契約にしても、
少し遵法精神に欠けているというか、法律的な知識が少ないというか、
この件だけで、問題あるとは言い過ぎかもしれませんが、
ちょっと心配であることは確かです。
とりあえず、これから建物が建つ事でもありますので、
現場に足繁く通い、建物をちゃんと確認することを、お勧めします。
住宅で、最も重大で取り返しのつかない瑕疵は、地盤沈下です。
特に、地盤の状況、地盤が悪ければその地盤を改良する方法などは
念入りにチェックすべきだと思います。