路地裏の家 - 住宅設計・構造 - 専門家プロファイル

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対象:住宅設計・構造

路地裏の家

住宅・不動産 住宅設計・構造 2008/10/06 13:52

うちはタイトル通り路地裏にあります。
車も通りません。昔の軽トラックがギリギリ入る幅。それも両サイド5?くらいの余裕しかないくらいギリギリです。
表の道からは10?くらい入ったところです。

現在は築80年は経っている母家と、築30年くらいの離れがあります。
この離れは今の建築法でいくと違法建築になるらしく、母屋だけを建て替えることはできないらしいのです。

しかし、3世帯で住んでいるんですが、部屋数が足りないし、第一古くこのまま私達が住み続けるには少し無理があります。
出来ればここで建て替えをして住めたらと思うのですがそれは無理なのでしょうか?
ちなみにうちの前はそんな路地ですが裏には塀の向こうに広い駐車場があり、トラックなども入ってこられます。それと、うちのある所は風致地区となっていろいろな規制があるようです。

家をリフォームするにも母屋は古く出来るのかどうかわかりません。もともとは茅葺き屋根で今はトタンをかぶせている状態です。

新たなところに家を買うしかないのでしょうか?
そうすると、ここの家や土地は放っておくしかないのでしょうか?

yonyonさん ( 大阪府 / 女性 / 34歳 )

回答:6件

住み慣れた土地への愛着

2008/10/06 16:50 詳細リンク
(4.0)

こんにちは

奥行き10メートルだと、かなり奥まって感じられますね。

道路周りの状況や近隣との関係などよくわかりませんが、もし可能なら道路幅を2メートルまで広げる分土地を取得できれば状況が変わります。

ただし、風致地区とのことですので建て替え時の制約でどの程度までの家が建てられるのか、建築士の方にシュミレーションしていただいてから行動されたほうが良いかと思います。

また、現在3世帯で暮らされてるとのことですが、今後のライフスタイルを皆さんで話しあって対策を練っておくと安心ですよ。とくにお婆ちゃんは土地への愛着が高いと思いますので、簡単に離れるべきではないですね。

母屋と離れですが、敷地内を分筆して(おのおの設置道路が必要ですが)建てる例もありますので、不動産や相続などにも詳しい方に相談されるのも一つです。

ご参考まで



やすらぎ介護福祉設計 斉藤

評価・お礼

yonyonさん

ありがとうございます。
父や母はここを離れる気は全くありません。

私達がこれらを考えると少し住み難いので考えている状態なんです・・・。

いろいろと方法があることが分かりよかったです。

回答専門家

斉藤 進一
斉藤 進一
(埼玉県 / 建築家)
やすらぎ介護福祉設計 代表
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まずは道路に2m接しているか?を確認できますか?

2008/10/06 22:44 詳細リンク

YONYONさん

はじめまして、文面を拝見しました。
大阪や京都などに同じような条件の家は結構おおいようですね。

私も数年前に京都市内に同じような条件で家を建替えた事がありますが、まず大切なのは、幅員が4m以上ある道路に敷地が2m以上接しているかどうか?です。

2m以上接していない場合は、基本的に家の建替えは出来ないようになっています。
また、現地自体を専門家に見てもらうのが総合的に判断する材料になると思いますよ。

京都の事例(3世帯住宅 木造3階建て)なども踏まえてお話しすることもできますので、興味がありましたら、いつでもメール( info@keizo-office.com)くださいね。

八納啓造 拝

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
(建築家)
株式会社 川本建築設計事務所 代表取締役
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志田 茂

志田 茂
建築家

- good

悩むところですね

2008/10/06 16:19 詳細リンク
(5.0)

志田茂建築設計事務所 志田と申します。

>もともとは茅葺き屋根で今はトタンをかぶせている状態です。

という事は、かなり大きな家でしょうか?

建築基準法では、土地が道路に2m以上接していないと家を建てる事ができないのです。
暴力的なきまりだとは思います。

yonyonさんのお宅の場合、「路地」の幅が2mあれば、建て替えはできると思います。

木造であれば、割高にはなりますが、工事はできると思います。また「裏に駐車場」があるのなら、そこを貸してもらう事ができれば工事はできます。

一般的な話として「築80年」というのは、「もう建て替えたほうがいい」と言われるでしょう。けれど、基本的な柱と梁を残しつつ、内部の構造を補修し、屋根も外壁もやり変えて、現在の生活に合うように作り変える事も可能かもしれません。いわゆる「リフォーム」という範囲を超えますので、時間も金額も「建て替え」なみにかかります。

建て替えにしてもリフォームにしても、一度、設計事務所や工務店の人に相談されてみるといいと思います。こればかりは、実際に見てみない事にはなんとも言えないのです。

このall about の中にも、大阪および近辺の方はいらっしゃいます。悩んでいるより、実際に行動してみてましょう!きっといい解決法がみつかりますよ!

評価・お礼

yonyonさん

ありがとうございます。
今まで何も分からなかったのが、ほんの少しでも可能性があるとわかりうれしいです。
行動してみよう!と思えました。

本田 明

本田 明
工務店

- good

建築が可能な場合

2008/10/06 19:23 詳細リンク
(3.0)

建築基準法第43条
建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない。
ただし、その敷地に広い空地を有する建築物その他国土交通省の定める
基準に適合する建築物で、
特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて
建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。


◎ 現状のままですと、上記の建築審査会の同意という手段しかありません。
ご自宅が広い敷地で、かつ裏の駐車場が、例えば公共用地で、
将来的にも空き地であることが担保されているような場合は、
許可が出るかもしれませんが、基本的には、
建築基準法の道路と看做せない広い農道などに接している場合の
緩和措置なので中々困難だと思います。
ダメモトで、特定行政庁に直接相談してみるのも一手かもしれません。
私はこの規定が特定行政庁の判断だけで可能な、以前の基準法の時に
一度だけ、この例外規定の適用を受けたことがあります。


◎ 一般的には、「軽トラックがギリギリ入る幅」の路地状の敷地の巾を
建築基準法に合致する巾まで、
お隣の土地を買い足すしかありません。賃借でもかまいません。
但し、現状が通路状に整備されていなければいけません。
路地状敷地の幅については、奥行きの長さによって、
その巾が変わってきますので、正確にその寸法を確認しておく必要があります。
その規定は、条例によりますので、
貴殿の土地の特定行政庁で確認しておく必要があります。
(参考) 主な地方公共団体の接道義務に関する建築基準条例


◎ 建築基準法第43条の規定は、都市計画区域内での規定です。
都市計画区域外ではその適用は受けません。
(区域外なら道路に接していなくても、家が建つ)
相当の山の中などでないと、区域外ではありませんが
とりあえずその事も確認して下さい。

補足

とりあえず、現状を特定行政庁
(多分、大阪の場合なら市役所の建築指導課などという課)にて、
相談することをお勧めします。
その時には、
・土地の謄本、
・あれば、土地の地籍測量図
・簡単に巻尺で計ったものでもいいので、路地状敷地部分の正確な寸法
があると、ある程度方向性の定められる相談ができると思います。
現在住んでいる場所で、何とかならないかと、
ナキを入れながら相談すると、
良きにつけ悪しきにつけ、
それなりに真摯に対応してくれると思います。

評価・お礼

yonyonさん

初めて知ったことばかりでまだちゃんと自分の中で理解できていませんが、いろいろと難しいのですね。

建築法など知ることが出来ない情報を頂けて良かったです。

宮原 謙治

宮原 謙治
工務店

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建て替えよりも改築で対応するほうが?

2008/10/08 22:35 詳細リンク

大阪の幸せこだわり住宅職人謙さんです。

ご質問と同様なご相談を受けることがあります。そんな時にお奨めするのが、改築です。しかし、大掛かりな改築となると建築確認が必要になりますので、よく専門家にご相談されると良いです。

ご相談の内容からすると、新築工事(建て替え)は、接道が2メートル未満のようですので難しいと思います。特に進入路部分の所有者がポイントになります。

そうなると、改築ということが考えられます。この場合の工事は、軽トラックが入れるとのことですので、進入路からで可能です。

また、母屋は以前茅葺であつたとのことですから、意外と骨組みはしっかりしているかも知れません。築80年の家が甦れば嬉しいですね。

隣接に貸しガレージがなるとのことですから、そこから工事をする方法もあります。その折衝も必要になりますから、基本的な考え方としては、進入路からが無難でしょうね。

それから、工事費用の住宅ローンの利用は基本的に難しいと思います。最近の金融機関は、接道のことを特にうるさく言いますので、事前に確認されることをお勧めします。

売却となると、買主の対象者は隣接の土地所有者に限られるのではないでしょうか?

色々と大変でしょうが、頑張ってくださいね。。。。。

横山 彰人

横山 彰人
建築家

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路地裏の家

2008/10/27 12:45 詳細リンク

道路に接している幅が2mあれば建て替え可能だと思いますが、もしなければ2mに足りない分だけどちらかの家から借りると言う方法もあります。

しかし私は建て替えよりもリフォームを選択します。
いまの建物が在来工法と思いますから、かなり大幅なリフォームすることによって現代的な住まいに生まれ変わることは間違いありません。

私も依頼者の都合でこのような事例を多くやってきましたが、皆さん満足されています。

あきらめないでいろいろな方法を考えてみてください。

分からないところがあれば、事務所に連絡下さい。 横山彰人

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