投資用不動産、まだ下がりますか? - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

投資用不動産、まだ下がりますか?

マネー 不動産投資・物件管理 2008/09/30 23:10

投資用のワンルームマンション、できれば

アパート一棟を購入したいと考えていますが、

不動産不況といわれて価格が下落しているこのタイミングでは、

「まだまだ下がるのでは?」と思ったりもします。



まだ下がると思われますか?

また、融資が厳しくなっているというウワサも聞きますが、

実際どうなのでしょうか?

融資が組めるとして、今のタイミングで購入するなら、

どんな物件がいいでしょうか。

stussy77777さん ( 東京都 / 男性 / 36歳 )

回答:5件

都心近郊の小規模物件はあまり下がらないでしょう。

2008/10/07 11:07 詳細リンク

世界的な金融市場の大混乱が起こっており、株価が下落して、REIT指数等も大幅に下げております。また、日本では不動産企業の倒産が相次いでおります。これらの危機はこれらの「法人」が借入を大きく膨らましたレバレッジの巻き戻しによる所が大です。

一方、日本には1500兆円の個人金融資産が眠っておりこれらの資金が現在投資用不動産に向きつつあります。株価の大幅な下落や為替の大幅な円高を見て他の多くの金融商品が時価が大きくぶれそれによって投資スタンスを短期で変更せざるを得ないものに対して不動産投資は20年、30年の長期の投資となります。従いまして、現在多くの個人の方がハイリスクな他の金融商品からむしろ不動産投資に目を向けられております。1億円〜2億円前後の個人投資家の方が買いやすい価格帯の都心近郊の利便性の高い物件価格はあまり下がっておりません。(1,2割程度)

一方、3,4億以上のファンドや不動産会社からの売り物件は4割程度の下げが見られます。個人でも買える層が少ないこれらの価格帯の不動産の下げが酷い状態になっておりますが、個人が買えるサイズの物件は今後もそれほど大きく下がらないのでと思っております。一つの例ですが渋谷区のアパートが非常に割安で情報が回って来ました。それをお客様3名に提示したら2名が買いを申し出てきました。結局その物件は安いという事で価格見直しが入ってしまいました。安くなったら買おうという潜在的な余裕のある投資家が非常に多く控えているのが現在の日本の東京近郊の市場かと思います。

また、金融機関は収入が多く、蓄えの多い人にのみ貸すというスタンスが明確になりつつあります。1棟物の競争の激しい買えない物件のみにこだわって時間やチャンスを浪費せずに、初めての投資であれば色々な可能性に目を向けられたら良いと思います。(例えば賃貸併用住居等を購入して住宅ローンを活用するなど。)

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。
中村 嘉宏

中村 嘉宏
宅地建物取引主任者

- good

『資産価値の落ちない』優良物件を買うチャンス

2008/09/30 23:18 詳細リンク

日経平均株価が7800円台をつけた2003年を底に
上昇を続けていた不動産価格も、
昨年夏を境に下落に転じました。


ファンド系資金などが流れ込んだ都心部や
地方中核都市のオフィス物件などは、
底値の2〜3倍に跳ね上がった物件もあります。


いまこれらの物件が
体感価格でピークの2〜3割下げています。


個人投資家向けの小ぶりの物件は、
上昇幅もそこまで大きくなかった反面、
下落幅も大きくなく、感覚的には

『底値から2割上がって1割下がっている』

という感じでしょうか。


この先も下落が続くかどうかというご質問ですが、
都心から離れた場所や地方を中心に
今後も不動産価格はだらだらと下落と続けると思われるため、
不動産全体では
まだ下がるだろうと思います。


ただ、ピーク時から2〜3割下げた大型優良物件には
資金調達力のある外資の投資会社や
日本の大手不動産会社からの買いが入り始めており、
また個人投資家向けの物件も
比較的堅調に売れています。


昨今の状況としては、
『価格に見合った優良物件』に買いが殺到し、
価格に見合わない、もしくは
物件自体が良くないものはまったく見向きもされないという
2極化の傾向にあります。


よって、下落基調にはあるものの、
物件によって既に底を打ったものと
まだまだ下げ幅があるものとがある、ということだと思います。


また、ご質問にある通り
金融機関の融資姿勢は慎重です。


担保評価、掛け目などの面で
以前より厳しくなっています。
(これが取引を停滞させ、価格下落の要因でもあります。)


ただ、この間に残高を伸ばそうと
不動産融資に積極的な金融機関もあり
(そういう金融機関でも審査基準は高くなっていますが)、
必ずしも借り入れができないという状況ではありません。


いずれにしても資金が調達できるのであれば、
立地的にも物件としても
『資産価値の落ちない』優良物件を買うチャンスではあると思います。

徳田 里枝

徳田 里枝
不動産投資アドバイザー

- good

業者さんが持っている物件は安くなるかも・・

2008/10/03 17:11 詳細リンク

初めまして。株式会社リッチロードの徳田と申します。

ご返事が遅くなりまして、誠に申し訳ございませんでした!

連日不動産会社がつぶれて、新聞各紙もこぞって、
不動産不況のムードを煽っていますが、
投資用不動産を扱っております弊社の立場からしますと
そんなに深刻な不況感は感じていないですね。

ファンドの撤退から、
販売の出口を見失った、マンションデベロッパーの倒産は別として、
黒字倒産をしてしまった不動産会社がとても多いのが実情です。

要は、きちんと売上げも上げているのに、
銀行が突然融資の蛇口を閉めたため、
運転資金が回らなくなってしまったための倒産が多いということなのです。

同業者として、とても悔しく残念に思います。

不動産業界全体としまして、新築マンションはだぶついているようですが、
中古マンションは割安感があるのか、良く動いていますね。
弊社が取り扱っている7〜800万円のワンルームマンションは、
以前より高くなったと感じるほどです。

ただ、仰るように、銀行から個人への融資が厳しくなったのは事実です。
特に中古の木造アパートには、融資が厳しくなった銀行が多いですね。

しかし、中古のワンルームマンションや一棟RC造マンションは、
きちんと融資が出ています。

また、個人が所有されている物件より、
業者さんが持たれている物件のほうが安くなるケースが多いようです。
売り急がれている業者さんもいらっしゃいますので・・

良い買物ができるチャンスだと思います。

もしよろしければ、弊社では無料相談会や無料セミナーを開催しておりますので、
お時間がおありでしたらお遊びにいらしてください。

では・・

**アパート経営・マンション経営のリッチロードWEB
**無料ご相談会の詳細はこちら

**不動産投資無料セミナーのご案内はこちら


やはり一棟もんでしょうか。

2008/10/01 02:00 詳細リンク

投資向き物件は否が応でも景気の波にさらわれやすい面がありますね。今回の波は昨年来の米国のサブプライムローン問題を震源としています。

昨日はダウ・日経平均共に記録的な下げを記録しましたが、今日の明けのダウは今現在200ドル前後の上げ基調とのこと。相場は大荒れです。このような米国の金融投資環境を見るとまだまだサブプライムローン問題の出口や不良債権処理の道筋が見えてこない。ということは日本の景気も見えてきませんね。

ただそのような環境の中でも投資向き収益物件を見るポイントは、やはり収益性・賃料です。収益物件は、当然ですが収入第一です。

その収入を確保できる物件かどうか、具体的には、賃貸の人気のある地域、自分の目で見て住みたくなるような物件、見比べてください。

そこでその収益性を計算し、尚且つ、現在の金融機関はほとんどが積算法で評価するため、土地の評価額が高く(変形地でない等)、建物はできれば平成物・RC造ということがいえます。

今でしたら値交渉し、ご自分の計算数字で購入できるチャンスかもしれませんね。


慎重を期すためにも、当社の不動産投資とはのコーナーに詳細を掲載しています。参考にしてください。


投資用不動産価格の今後について

2008/10/12 18:46 詳細リンク

不動産市況は株式市況と同様あるいは、その影響を受けて、極めて緊張した状態にあることは否めないでしょう。

ただし、不動産の価格は、合理的な市場が存在しないため、下落時(又は上昇時)にも、相対取り引きによって売買が成立することが多いため、その結果を反映した売出価格は実体相場より遅れて下落(上昇)する傾向があります。

したがって、現在では、年末に向けて表面的な価格(売出価格)は下がる可能性が高いと言えるのではないでしょうか。

しかしながら実際の取引においては売主・買主間の交渉において売買価格が成立するため、現在すでに下落した価格で売買することも可能であると思います。

自己資金を多くストックされている投資家の方にとってはまたとない購入の好機であるともいえるでしょう。積極的に物件情報を集められてはいかがでしょうか。

(現在のポイント:-pt このQ&Aは、役に立った!

このQ&Aに類似したQ&A

マンション一戸の投資は非効率? furuyaさん  2006-03-01 09:11 回答4件
今後の注意点について たかひよさん  2012-12-31 00:42 回答1件
今後の注意点について たかひよさん  2012-12-31 00:31 回答1件
専業主婦の私が夫名義でローンを組み不動産投資をします。 シャキシャキハンバーグさん  2012-04-17 01:30 回答3件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

対面相談

不動産投資に関するお悩み個別相談

投資マンションの契約・解約などのお悩みを個別に解決します!

寺岡 孝

アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

対面相談

投資マンションの売却相談

投資マンションの契約・解約などのお悩みを個別に解決します!

寺岡 孝

アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

対面相談

不動産投資 個別面談

これから不動産投資を始める方に

山崎 淳一

マウント・ジェイ・パートナーズ株式会社

山崎 淳一

(不動産投資アドバイザー)

メール相談 不動産投資 メール相談
山崎 淳一
(不動産投資アドバイザー)