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対象：遺産相続
父名義の100坪弱の土地に母屋とアパートがあり、アパートの収入は年500万位あります。
父は72歳で母は専業主婦で暮らしております。
父は他に現金がありますが、家の新築予定など事情があり親戚に同じ位の借入金があります。
アパートだけ制度を利用して私名義にした場合、メリットはありますか。
相続時に小規模宅地等の減額は受けられますか。
以上、よろしくお願い致します。
jpapaさん （ 東京都 / 男性 / 40歳 ）
回答：2件
専門家来年の税制改正
初めまして、税理士の丸山です。
ご質問の内容は分かったのですが、相続時精算課税制度については本年度の適用は止めたほうがいいと思います。この制度自体の問題ではなく、来年予想される相続税法の改正がかなり大掛かりなものになりそうだからです。それによっては相続時精算課税の有利不利にかなり影響がでそうです。特に居住用不動産以外の不動産については。
来年の税制改正をみて、この制度の適用を検討されることをお勧めいたします。
小規模宅地等の減額は、相続時精算課税制度を適用して贈与を行う場合、土地の評価では受けることはできませんが、その評価した金額を相続発生時に持ち戻しして計算する時には受けることができます。
補足
相続時精算課税時の小規模宅地等の減額は、贈与財産には及ばないのでアパートの敷地からは減額することはできません。残されたご自宅部分(二世帯住宅)が被相続人の居住用であれば、特定居住用となり、小規模宅地等の減額を受けることができます。
回答で、アパート部分の持ち戻し時(相続開始時)に減額を受けると書きましたが、間違いでした。改めてお詫びいたします。
回答専門家
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吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー
-
メリットの有無の確認事項です
jpapa 様
初めまして、オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。
費用対効果の確認が必要です。確認事項をお知らせします。
1は相続時精算課税制度を選択してアパートをjpapa様名義にされた場合、アパートの賃料がjpapa様の不動産収入になります。
従いまして、お父様の収入から当該不動産収入が除かれた場合の所得税・住民税他の支払と
jpapa様の収入に不動産収入が加わった際の所得税・住民税等の比較によります。
2.アパートの評価額が非課税枠の2,500万円を超えた場合には、贈与税が必要です。相続時に精算し払いすぎの場合は戻りますが、一時的には出費になります。
3.不動産の登記費用が掛かります。
上記3点について試算されるようお勧めします。
なお、十分ご承知のこととは思いますが念のため、国税庁のURLです、
相続時清算課税制度のあらまし
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/pan1504-1/01.htm
お父様が母屋に居住されているため、小規模宅地の要件に該当するものと考えます。
小規模宅地の特例と事業用資産の特例は下記のご一読をお勧めします。
相続税の申告PDF
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/sozoku/shikata-sozoku2008/02.pdf
下記の要件が記載されています。
「小規模宅地等の特例」・・・・12ページ
「特定事業用資産の特例」・・・15ページ
評価・お礼
jpapaさん
ご迷惑をお掛けしまして、申し訳ございません。
今一度、よく考えて相談してみます。
ありがとうございました。
jpapaさん
評価額
2008/09/30 20:39お忙しい中、ご回答を頂きましてありがとうございます。
今年、底地を地主さんから買取した時、不動産屋さんに参考までに評価額を聞きました。
アパート建物−約800万
アパート土地−約3700万
両方だと2500万は超えてしまいます。
母屋を二世帯住宅にした時に利用した方が、よろしいでしょうか。母屋の土地は評価額が約3500万でした。
jpapaさん （東京都/40歳/男性）
jpapaさん
相続時精算課税制度について
2008/09/30 21:08お忙しいところ、ご回答を頂きありがとうございます。
所得を父から私に移せば相続対策や母屋の建て替え資金などに利用できると思っていましたが、小規模宅地の減額を受けられるか心配もありました。母屋を二世帯住宅に建て替えた時の利用価値はありますか。それともやはり来年の様子を見た方がよろしいでしょうか。
jpapaさん （東京都/40歳/男性）
（現在のポイント：-pt）
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