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対象:住宅設計・構造

位置指定道路の買取価格について

住宅・不動産 住宅設計・構造 2008/09/23 12:35

現在私が所有する茅ケ崎市内の宅地は位置指定道路に接していますが、持分はゼロです。
そこで、将来この宅地売却も考慮して、この際位置指定道路の一部を分けてもらえないかを道路所有者(建売業者)に申し入れました。
その結果、道路全体(約31坪)を道路に接する5軒で均等(5文の1ずつ)に買取り(1軒当たり100万円ずつ)を求められました。
そこで、この価格は妥当か、又、応じるべきかをアドバイス下さる様、お願いします。

yoshi8080さん ( 神奈川県 / 男性 / 72歳 )

回答:3件

そのままでも良いのでは?

2008/09/24 07:40 詳細リンク

大阪で設計事務所をしています。
大阪周辺の狭い範囲でしか、経験がないのですが、買い取る必要があるのでしょうか?

「将来売却の事を考えて」とは、ご自分の持分が無い位置指定道路に面している事が
売却に影響する事をご懸念されての事なのでしょうか?
建築基準法上は位置指定道路として行政が認めていれば、そこに面している宅地は
建築に支障なく、銀行融資等の査定にも影響を受けた経験がありません。
その土地をお求めになった際、銀行ローンが下り難かったとか、何かご事情があったので
しょうか?
位置指定道路以外に建築基準法43条1項の「見なし道路」と云う制度がありますが
これは、道路の地権者の同意が必要であったり、審査会の承認を得なければ建築は
出来ませんので、「見なし道路」ではご懸念の通り土地を買収する事も無意味では
ありません。

お手持ちの資金に余裕があり、買い取る事自体、不利になる要素もありませんが
買ったからと云って、建ペイ率や容積率が緩和される訳でもなく、また、買った道路
を自由に使える訳でもないので、買う必要が無いと思うのですがもしも私の考えている
事が間違っていたり、他の要因で買取りをご希望されているのでしたら、その理由を
ご教示頂ければ幸いです。

回答専門家

福味 健治
福味 健治
(大阪府 / 建築家)
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本田 明

本田 明
工務店

1 good

価格はどうあれ買った方が良いようなきがします

2008/09/24 02:14 詳細リンク
(5.0)

価格はどうあれ下記の三点を考慮すると買っておかれた方が良いようなきがします。

・五人の所有者全ての意見が統一されているような現在の状況はそうそうありえないのではないかと思われること。
・16万円/坪という価格は、宅地の坪単価に対して、それなりの逓減率をかけられた数字ではないかと思われること。
・貴殿が、現状住み続けることだけではなく、将来の宅地売却を考慮されていること

こういう場合、最も悪いケースは、現在の所有者である建売業者が倒産し、その所有権が知らぬ間に、「悪徳不動産屋?」に転売され、その不動産屋が所有権を盾に
1.道路部分の土地の使用賃料や、買取を迫る。
2.ガス・水道・下水道などの地下埋設物の更新の必要性が出たときに、その承諾料を要求する。
1.については、宅地を買った際に、その宅地の価格にその道路を利用する権利も当然含まれていると推定されるべきだが、そうでないケースもあるようです。
2.については法律的にも所有権があると、そのような工事に同意しないという権利の行使の仕方はあってもやむ得ないようです。

居住権は大きな権利で上記のようなことにも対抗できる権利ですが、土地の資産価値ということを考慮すると、不確定な権利関係を解消するために買っておくという選択肢を選ぶ方が良いように思われます。
そして、可能であるならば、その道路部分を市に、無償譲渡してしまうのが、一番権利関係がスッキリするのですが、そのような小さな道路用地は、中々行政は無償でも受け取ってはくれません。

補足

建築基準法の道路位置指定の法律から考えると、
一般的には、福味さんの答えに導かれるような気がします。

しかし、民法上の所有権という観点から考えると、
「悪徳不動産屋?」に、「盗人にも三分乗の利」
が残されているような法律になっています。
そのことを、少しでも危惧されているのなら、という思いで、
最初の回答をしてみました。

道路位置指定も開発許可と同じように、
行政への無償譲渡を法律の要件にしておくと、
このような矛盾がなくなるのですが・・・

以下 9/26追記

また、道路の維持管理という観点からも、
建築基準法の道路位置指定の法律は、道路部分の所有権に関して
規定がないため、問題が発生することがあると考えられます。

一般的な話として、土地の売買などの際の 重要事項説明
(この言葉は一般名詞ではなく宅地建物取引業法に規定されている法律用語)
に当って、私道負担アリ・ナシという項目があります。
この場合の私道負担アリとは、
位置指定道路部分の場合と、
建築基準法42条2項道路のみなし道路敷部分の場合とがあります。

10/7 ご丁寧な返信ありがとうございした。
メールは、届いていないような??
もしかしたら、手違いで迷惑メールと一緒に削除していたのかもしれません。

評価・お礼

yoshi8080さん

本田様、
貴殿のアドバイス、大変参考になりました。
位置指定道路の持分、買取に応じるつもりです。
尚、すでにメールで礼状発信したつもりですが、
届いてなければ、失礼しました!

宮原 謙治

宮原 謙治
工務店

- good

買い取り価格は、公示価格の半分です!

2008/09/27 14:26 詳細リンク
(5.0)

大阪の住宅家・幸せこだわり住宅職人謙さんです。

yoshi8080さん、困りましたね・・・・。

このような開発業者は大阪だけではないのですね。

以前はこのように位置指定道路の名義を開発業者の名義で残したものですが、最近は行政に寄付(移管)するようになっているところが多くなりました。ご相談のような問題があるからです。

■まず、道路位置指定道路は、土地所有者でも勝手に廃止できません。それは行政庁に建築基準法に適応する道路として認定されているからで、開発業者が印鑑証明書添付の申請をしているからです。

廃止できるとすれば、この道路を利用している土地所有者全員の承諾が必要です。
例えば、全体の土地(道路を含んで)として建築する場合などは 位置指定道路を廃止出来ますね。この場合は、誰かが全体を所有しない限り難しいとおもいます。

■このままで、将来問題が発生するとすれば以下のことが考えられます。

1)水道・ガスなどの本館工事のやり変え時(建て替え時)に業者の同意印が必要であり、同意の金銭を要求される。

2)道路の管理(給排水・汚水・ガス本管・舗装修理・交換など)に、業者の同意が必要で得られないとすれば出来ない。

■買い取り価格は、相談ということでしょうが、道路位置指定道路が収用にかかった場合は大阪では、公示価格の半値です。(計画道路による国道の収用)

31坪ということですから、公示価格が50万円/坪であるなら、1550万円の50%・775万円ですね。

■結論
無理して買い取る必要はないでしょうね。自己所有地を売却する時に、ガス・水道・排水などの本管接続に地主(業者)の承諾が必要ない状況であれば、土地相場での取引が可能ではないでしょうか?

評価・お礼

yoshi8080さん

宮原様、
位置指定道路、買取価格の具体的な計算式は大変参考になりました。
アドバイス、有難うございました。

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