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住宅ローンの繰上返済と資産運用について

マネー お金と資産の運用 2007/03/10 19:25

40歳独身、会社員の女性です。年間約170万円の住宅ローンの返済をしています(住宅金融公庫2.55%・年金住宅融資3.08%の利率)。2年後にはローン元金残高が合計1300万円になるので、そこで一気に全額繰上げ返済してしまいたいと考えています。
過去2回繰上返済しており、現在の貯蓄額は600万円(銀行の貯蓄預金)です。現状ですと頑張れば年間300万円を貯蓄できるので、もう少し頑張って2年後に(一時的に貯蓄はゼロになっても)全額返済してしまい、その時点から本格的に老後に向けた貯蓄と資産運用をしていきたいと思っています。
ただ、今手元にある600万円とこれから貯める金額を貯蓄口座に置きっぱなしもどうかと思い、2年以内の短期でできるだけ低リスクで運用できないかと考えています。
投資・運用の経験はなく、2年後に繰上返済のために使う予定であることを考えるとリスクが大きい商品は避けたいのですが、このような条件で運用するのに適していると思われる商品がありましたら、ご教示いただければ幸いです。
また、私は一刻も早く住宅ローンを終わらせて、そこから資産形成に励みたいと思っているのですが、早期のローン完済にこだわらず、今から時間をかけて資産運用を心がけていくべきなのかどうか、そこのところも専門家の方のご意見がありましたらうかがえれば、と思っています。
なお、この先結婚の予定はありますが、結婚費用は特に必要ではありません。子供を持つ予定もありません。
どうぞよろしくお願いいたします。

阿茶さん ( 東京都 / 女性 / 40歳 )

回答:2件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

- good

短期の運用商品と返済の優先をお勧めします。

2007/03/11 14:15 詳細リンク
(5.0)

けさ乃様、初めましてファイナンシャルプランナーの吉野充巨です。
2年後にローンを完済されるのは、2.55%と3.08%が実現損益として確定する素晴らしい運用と考えます。

貯蓄額600万円の運用先ですが、
1番は、600万円のうち一部を残し2年後を待たずに繰上返済をお勧めします。手数料との比較が必要ですが、現在の借入利率が返済額の運用成績になります。

2年利付き国債と既発債(過去に発行され、残存期間の短い債券)による運用をお勧めします。2年利付き国債の利率は年0.8%(税引後0.64%)です。また既発債は各証券会社のホームページで残存期間と利率、利回り、格付けなどが確認できます。

MMFも低リスクの商品です。運用機関により運用利率に差があります(0.444%〜0.281%)ので、こちらはHPや経済欄確認下さい。

ネット銀行の定期預金も都市銀行の利率より高めです。2年定期で1.0%から0.72%と差があります。

私は繰上返済を優先することをお勧めします。将来の運用成績は確実性にかけています。完済後に株や投資信託の毎月積立や、上場投信などの購入から始めても長期投資は間に合います。その際に、分散投資(国内と海外、株式と債券)を最初から考え資産配分の割合(アセットアロケーション)を決めて投資をスタートされるようお勧めします。

評価・お礼

阿茶さん

ご丁寧な回答をありがとうございます。
自分の気持ちは早期のローン完済の方に向いていたので、背中を押してもらえたようで、安心しました。
一部繰上げ返済というのは、その手間と、住宅ローン控除が受けられなくなってしまうということもあり、積極的には考えていなかったのですが、何百万円かでも先に繰り上げ返済しておけば、これからの2年間の元本の減り具合が結構大きいことがわかりました。
公庫の方が借入残高が多く利息も大きい上、3150円の手数料で繰上げできるので、こちらの方で検討したいと思います。
ネット銀行の定期預金は他より利率もよく、簡単にできそうなので、早速口座開設の申し込みをしました。
たいへん有意義なアドバイスをどうもありがとうございました。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
オフィスマイエフ・ピー 代表
03-6447-7831
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バームスコーポレーションの杉山が回答します

2007/03/11 09:14 詳細リンク
(4.0)

けさ乃様、バームスコーポレーションの杉山と申します。
ご質問から推測しますと、2年後の債務が1,300万円、年間返済額が170万円ということで、現時点の債務残高は1640万円。住宅金融公庫2.55%・年金住宅融資3.08%が仮に7:3程度の割合で構成されているとすれば、現時点での残余返済期間は11年程度でしょうか?

ローンが固定金利であると仮定して、返済期間11年と仮定して計算したシミュレーションの結果に基づいてお話します。繰上返済したときの払込累計額は1722万円、現状のまま返済を続けたときの払込累計額は1898万円。差額は176万円です。これだけ違うのなら返済を先に済ませると考えることもできます。

もう一つの考え方を紹介します。上記シミュレーションでは2年後に1550万円を一括して支払います。もし、この金額を手元に残しておくとすれば、9年間(11年-2年)で176万円の運用収益を出せばよいと考えることができます。計算してみると年間1.3%程度の利回りになります。税金を考慮しても1.5%程度の利回りを確保すればよいことになります。

どちらを選択するかは、けさ乃様自身の選択になります。「条件を詳しくしてローン債務の計算をしてほしい」あるいは「資産運用の相談に応じて欲しい」といった要望がある場合には、気軽にお問い合わせください。

なお、当社では、無料で使っていただけるローン返済や資産運用のシミュレーションツールをウェブ上で提供しています。ご自由にお使いください。

ローン返済シミュレーター
http://www.barms.jp/parts/calc2.php
資産運用シミュレーター
http://www.barms.jp/parts/calc1.php

評価・お礼

阿茶さん

早速のご回答、どうもありがとうございます。
現在の住宅ローン残高は、公庫約1300万円で残り13年、年金住宅融資約300万円で残り6年です。最初の質問に書かずに申し訳ありませんでしたが、2年後に公庫の金利が2.55%から4%にアップしてしまうため、返済を続けるならば杉山様にシミュレーションしていただいた差額よりもさらに大きくなります。借り換えの手間や手数料をかけるよりも、やはり2年後の完済を目標にしたいと思います。
今の貯蓄を減らすことができなくなるので、これは安全に確保しておいて、その間に興味のある投資信託や外貨投資の勉強をしていきたいと思います。
どうもありがとうございました。

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