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一棟マンションやアパート購入時の注意点

マネー 不動産投資・物件管理 2008/09/12 06:56

都内で一棟アパート(もしくは一棟マンション)の購入を検討しています。
ワンルームを購入することに比べて、一等はどんな点に気をつけなければならないでしょうか?本を読んだり色々勉強はしていますが、実際の取引はどんなトラブルが起こる可能性があるかわからず、不安があります。
プロのご経験からアドバイスをお願いします。

ぽにょさん ( 東京都 / 男性 / 45歳 )

回答:4件

一棟とワンルームの違い

2008/10/16 10:12 詳細リンク

ご質問の感じからしてワンルームはすでに所有されていると推察します。その前提でご回答しますと、ワンルームが人任せであるのに対して一棟マンションが自分の責任で決めるという所が大きな違いになります。ワンルームの場合には事前に管理会社が決まっておりその規則に従って所有していれば良かったのに対して、一棟物の場合には自分が管理をしても良いし自分が管理会社を指名しても良い事になります。

また、売買の際にも全体を売買しますので土地の境界や過去の大規模修繕履歴やテナントの属性等の全体としての把握が必要になります。現在の様なREITや賃貸保証会社(リプラス)の様な会社の破たんもありますので管理会社や賃貸保証がどの会社で行われているか等も重要なポイントとなります。数か月前にはあまり気にしなくても良かった様なところまで特に現在の市場では気にする必要が出てきます。

また、サブリース契約や現所有者がそのままリースバックして住むという案件にも特別の注意を払う必要があります。家賃前提が高目であると売買契約後数か月して値下げ交渉を受ける可能性もあります。ワンルームマンションの売買はイメージで言うならばファーストフードの様な物であるとするならば、一棟物の売買はフレンチのフルコースを頼むような物です。一棟物の売買は自分の意志でメニューを変えられる一方、頼んだものが出来上がって来て思っていたものと全く違うという状況もありえます。

そしてその売買にはある程度の投資用不動産の売買の場数を踏んだ不動産会社に頼る必要があるでしょう。ワンルームのセールスは電話の受話器をくくられた若者が名簿を見てとにかく電話するという営業スタイルからしてご理解出来ると思います。一棟物はどの物件を買うかも重要ですが、その前にどの業者と付き合うかが重要なポイントになるでしょう。料理が出来上がってからでは返品不可能ですから…

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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中村 嘉宏

中村 嘉宏
宅地建物取引主任者

2 good

信頼できる不動産業者をアドバイザーに。

2008/09/12 08:26 詳細リンク
(5.0)

ワンルーム(区分所有物件)と違って、
アパートや一棟の売買については
「土地」に絡んだ権利関係や建築協定、さらには近隣との申し合わせ事項など
綿密に調査する必要があります。


具体的に言えば


*敷地と道路との関係(再建築可かどうかなど)

*下水管・給水管など埋設管の配置、との維持管理責任

*隣地との境界

*土壌汚染(以前どのような建物が建っていたか)

*未登記建物の有無


などです。


特に道路と敷地の関係は重要で、
将来再建築できるのか、意図した建て替えが可能か
など入念に調べる必要があります。


また、埋設管の調査で
他人の埋設間が敷地を通っている場合、逆に他人の敷地を使用している場合など
対処方法を売主と相談し、事前に解決しておく必要があります。

隣地との境界も同様です。


事前に確認しておかないと後で大きなトラブルになるのは、
近隣との申し合わせ事項の有無とと内容です。


例えば、

*私道などの場合の協定書や申し合わせ事項

*町内会規定

*その他、隣地所有者との申し合わせ事項

です。


特に私道の場合、
通行権の内容や負担の有無、埋設管埋め換え時の承諾や負担の有無、
などを調べておく必要があります。


その他としては、
建物の劣化具合を見ておくことも大切です。


売主に加子の修繕履歴や修理の状況を確認するとともに、
必ず現地で屋根や共用部分の防水状況、外壁の傷み具合をチェックします。


空室があれば、室内に入り
2階であれば雨漏り、1階であれば結露などによるカビなどを調べます。


シロアリ被害の有無などは
専門家に頼んで調査してもらう必要があります。


いずれにしても、
アパートや一棟マンションの調査は項目も多く複雑なため、
経験豊富で信頼できる不動産業者さんに頼むほうがよろしいでしょう。

評価・お礼

ぽにょさん

ご丁寧なお答えをありがとうございました。
チェック事項や調査事項など詳細にご教示いただき、
ワンルームマンションとの違いも理解しやすかったです。

何社かに問い合わせをしてみたのですが、
投資物件専門業者と謳っていながら専門知識が薄い営業マンにあたることが多く、
アドバイザーとして相談したいと思える会社がなかなかありませんでした。

ほかにも教えていただきたいこともありますし、
時機を見ていちどご相談に伺いたいと思います。
ありがとうございました。


ソフト(収益)面からのお答え

2008/09/12 13:54 詳細リンク
(3.0)

区分所有から一棟マンションということですね。ittoumonとしてお答えしたいと思います。

両者の明らかな違いは土地建物それぞれが単体で売買できることだと思います。その意味では、その土地土地については法的な特性や制限について、建物の現状については構造上の知識を身につけることです。

と言ってもそれほど難しいものではなく、いろいろ勉強していると言うことですから、後は「現場百回」というように現地を何度も見に行くことでわかるようになるはずです。そこでの修理取替えに費用がかかるポイントとしては屋上防水、外壁塗装状況、受水槽高架水槽、給配水管の点検ということだと思います。

しかし、上述のような不動産的なことは当たり前なのですが、もっと大切なことがあります。それは収益に関わることです。

契約から取引にかけては、通常の不動産売買でも1ヶ月程度かかったりしますが、一棟では前段も含めるとそれ以上かかることが当たり前になっています。その間に入居者の入退室があった場合の処置を決めておかねばなりません。また、取引前後の家賃回収の責任分担や清算のこともあります。

賃貸契約の内容については事前に情報が得られることに越したことはありません。やはり、物理的な不動産売買としてではなく、生きている不動産収益物件として扱いできる業者さんを選ぶことでしょうか。


サラリーマン大家さんの不動産投資
不動産投資のタカエージェント京都

評価・お礼

ぽにょさん

お答えをありがとうございました。

「その土地土地については法的な特性や制限について、建物の現状については構造上の知識を身につけることです」とありますが、
こういった専門的なことも含めてアドバイザーとしてお付き合いのできる業者さんが理想です。

お忙しい中、アドバイスをありがとうございました。


収益性の確認

2008/09/15 10:57 詳細リンク

ぽにょ様 米田です。回答させていただきます。

購入時の注意点

借家人との関係を特にご注意ください。

賃貸契約書の内容・・・契約日・賃貸期間・賃料・水道料金等の精算方法などを確認しておきましょう。

上記の中で特に賃料が現在の相場に照らし合わせて適正なものかどうかを調査して、将来の借家人が出られた場合の再募集賃料を予測して、収入面を厳しく見積もり購入するかどうかの判断とする。

近隣の賃貸を扱っている不動産業者にヒアリングして調査したり、また収益不動産を扱っている業者に直接依頼しても良いと思います。

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