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対象:家計・ライフプラン

マンション売却か賃貸か・住み替えはどちらか

マネー 家計・ライフプラン 2008/09/10 06:35

はじめまして。マンションを売却するか賃貸に出すかで悩んでいます。

2006年に約2600万円でマンションを購入しましたが、転職に伴い転居を検討しております。(購入前に転職して置けばよかったのですが…)
周辺はニュータウンで、都心部ほどの地価上昇は望めないかと思います。先日簡易査定を不動産会社にしてもらったところ2300万ぐらいとのことでした。ローン残債は2000万程度なので、売却した場合は手元にいくばくかは残る計算です。(昨年度の地価下落率は−1%ぐらいでした。)
一方、賃貸に出した場合の相場は10万〜11万程度が見込めるとのことでした。
初めて買った物件だけに思い入れもありますし、このあたりの土地にも慣れてきたので将来的に戻る可能性も考えてはいます。次の引越し先で借りるか買うかもまだ決まっていません。どこから考えたものか少し迷っております。なにかアドバイスをいただけると助かります。

これまで住居費に充ててきた金額は10万程度(ローン+管理費)、住宅に充てることのできる手元資金は300万程度です。転職に伴い収入が増えたため、住宅に充てることのできる金額はこの先は月12万程度まで出せる見込みです。
ちなみに家族構成は(私34歳・妻34歳・息子5歳)です。よろしくお願いします。

ジプシーキングさん ( 兵庫県 / 男性 / 34歳 )

回答:5件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

1 good

住宅の運用について

2008/09/10 08:54 詳細リンク

こんにちは。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

判断として、運用リスクをとるか、とらないかです。

具体的には賃貸と売却どちらが手元にお金が残るかです。

売却した場合には約300万円残るのですかね。

賃貸した場合には、住宅ローン+管理費(10万円)と賃料(10万円から11万円)ということですので固定資産税と入居者の退去時の修繕費がマイナスになります。
また、設備機器が壊れた場合にも貸主の負担になります。よって住宅ローンがあるうちはマイナスが想定されます。そのマイナスの総額がプラスに転じるのはいつなのか考えなくてはなりません。
また、住宅ローン支払い中の空室割合をどのくらいで考えるか。場所により検討しないとなりません。
そのことを考えると売却のほうが安全です。売却した場合は、300万円の運用方法は検討したほうがいいでしょう。

今住まわれているところが今後発展する地域であれば、貸して不動産価格の値上がりを待つのもひとつの方法です。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
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吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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売却と賃貸の判断材料をお届けします

2008/09/10 09:04 詳細リンク
(4.0)

ジプシーキング 様

初めまして。オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

不動産は1件ずつ現況が異なり、物件と周囲の環境、当該地域の価格動向により判断が異なります。

従いまして不動産賃貸業の観点から、賃貸に出した場合と売却の一般論をお伝えします。

1.賃料収入は空室を見込んだものでお考えください。
例えば、2年間貸して、次の更新が無く、空室となった場合には、敷金の返却とクリーニング代、次の入居者を探すための広告費(礼金の50%〜100%)が必要になります。また入れ替えのために最低1ヶ月は空室です。(時期によっては数ヶ月空くこともあります)

2.修繕費等の費用はオーナー持ちです。
エアコン(保証期間は1年です)、水周りなど5年目以降は修繕費やクーラーの取替え費用が発生します。

3.賃料収入の全額が収入ではありません。
賃料の中には、不動産価値の減価分が含まれます。減価分は購入時に支払った元本の目減り分とお考えください(事業規模の場合は他への投資か、貯蓄・運用して蓄えます)、そして次の建替費用、大規模修繕費用の蓄積も必要になります。

4.敷金は預かり金です。普通の状況で痛んだものはオーナーもちになりますから全額返金が原則です。

従いまして、これらの経費等を差し引いた残りから、住宅ローンの利息分を支払ったあとには利益が殆んど残りません。

補足

2006年に購入された由、現在の予定販売価格が2300万円ですので、(2600万円+諸費用)-(2300万円+諸費用)=2年間の使用料として捉えてる事が出来ます。

一般的に、入居時に20%と価値が落ちるとされています。現在、新築マンションでも、売れ残り物件は10%程度の値引きは当たり前の状況です。
従いまして現在の販売予定価格は、有利なもの・悪くない価格と推察いたします(地域の状況に因っていません。一般論として)

なお、売却時に住宅ローが残る方が多いのですが、住宅ローンが完済できる点も有利な条件と考えます。

下記のコラムをオーナーサイドからお読みください。

賃貸の良さと住宅ローン
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/column/detail/17058

賃貸住宅の減価
http://www.officemyfp.com/fptayori0710.html

評価・お礼

ジプシーキングさん

ありがとうございました。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
オフィスマイエフ・ピー 代表
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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売却か賃貸かの件

2008/09/10 09:13 詳細リンク
(2.0)

ジプシーキングさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『マンションを売却するか賃貸に出すかで迷っています。』につきまして、所有物件につきまして賃貸に出した場合と売却をした場合につきまして、将来予定しているライフイベントやそれにかかる費用やこれからの収入などを考慮した『キャッシュフロー表』を作成したうえで、資金残高の推移を見ながらどちらを選択した方がジプシーキングさんの場合は有利になるのかを比較検討する必要があります。

よって、ご記入いただいたデータだけからでは残念ながら、適切なアドバイスを行うことは難しいと考えます。

ご自身でキャッシュフロー表を作成してみてもよろしいと考えますし、ファイナンシャル・プランナーなど専門家に依頼をしてもよろしいと考えます。

尚、専門家に依頼をした場合、適切なアドバイスも受けられますので、賃貸にするかあるいは売却かるのかにしても、有効な判断材料になるものと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
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上津原 章
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資産価値も大事ですが

2008/09/10 11:16 詳細リンク

ジプシーキングさんへ
こんにちは。ファイナンシャルプランナーの上津原です。

転職がうまくいっているようですね。

まず、住宅ローンからお話します。
毎月の返済が12万円となると、金利3.3%(全期間固定)、30年返済として、
逆算して、およそ2700万円の借入が可能ということになります。
マンションの場合は、加えて管理費や修繕積立金がかかります。

転職間もないということですが、もし新居ご購入となると、金融機関によっては断られるケースも出てきます。その点は注意が必要です。

2600万円の物件を2300万円で売るということは、
2年間で考えてみると、毎月12.5万円の家賃を支払ったのと同じです。(12.5万円×24ヶ月=300万円)実際には、これに金利も支払っていますのでもう少し多いでしょう。

転職はすでにされているけれど、まだ引越しはされていないようですね。
お金の面でどちらが有利不利かというのは、ジプシーキングさんの将来設計次第です。だから、今の場所が転職後も通勤圏内であれば、引っ越さないという選択肢もあります。

将来設計というのは、損得勘定だけでは決まらない部分も多々あるでしょう。だから、最後は気持ち次第になってしまいます。資産価値も確かに大事ではありますが、その前に
「これから家族とどのような生活をして、思い出を積み重ねるか」
「これから、仕事でどんなキャリアを積むか」
もよく考えてみてはいかがでしょうか。

回答専門家

上津原 章
上津原 章
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森本 直人
ファイナンシャルプランナー

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どちらが有利かの件

2008/09/10 15:51 詳細リンク

ジプシーキング様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナー(IFA)の森本直人と申します。

ご相談内容、拝見しました。

仮に私が同じ立場だとしたら、マンションは、売却すると思います。
もし本当に2300万で売却できるなら、損失は、最小限にとどめられます。

ところで、この金額は、仲介手数料は、考慮されていますか?
法定の仲介手数料は、400万超の場合、「売買代金 x 3% + 6万」(消費税別途)となっています。

一方、マンションの賃貸は、ひとつの事業ですので、入居者の募集、敷金礼金や家賃の集金、入居後のケア、退去後の清掃と修繕、不動産所得の申告など、いろいろ大変です。

奥様が、これらの仕事をやってくれるのなら、よいですが、そうでないと、管理会社に委託しなければならず、結構なコストになります。空室リスクもあります。

次の引越し先は、なるべく賃貸がよいと思います。
転職者を受け入れる会社は、転職で出ていく人も多い傾向がありますので、また、次のステップを思い立った時に、また、ロスが起こります。

10年以上、どっしりと、その会社と土地に腰を据えることができれば、本物の可能性が高いので、その時になったら、一生涯住み続けられる土地付き一戸建てを検討されてもよいでしょう。

以上、私見ですが、ご参考にしていただけると、幸いです。

回答専門家

森本 直人
森本 直人
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