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マンション売却か賃貸に出すか

住宅・不動産 不動産売買 2008/09/10 06:14

はじめまして。マンションを売却するか賃貸に出すかで悩んでいます。

2006年に約2600万円でマンションを購入しましたが、転職に伴い転居を検討しております。
周辺はニュータウンで、都心部ほどの地価上昇は望めないかと思います。先日簡易査定を不動産会社にしてもらったところ2300万ぐらいとのことでした。ローン残債は2000万程度なので、売却した場合は手元にいくばくかは残る計算です。(昨年度の地価下落率は−1%ぐらいでした。)
一方、賃貸に出した場合の相場は10万〜11万程度が見込めるとのことでした。
初めて買った物件だけに思い入れもありますし、このあたりの土地にも慣れてきたので将来的に戻る可能性も考えてはいます。次の引越し先で借りるか買うかもまだ決まっていません。どこから考えたものか少し迷っております。なにかアドバイスをいただけると助かります。

これまで住居費に充ててきた金額は10万程度(ローン+管理費)、住宅に充てることのできる手元資金は300万程度です。転職に伴い収入が増えたため、住宅に充てることのできる金額はこの先は月12万程度まで出せる見込みです。
ちなみに家族構成は(私34歳・妻34歳・息子5歳)です。よろしくお願いします。

ジプシーキングさん ( 兵庫県 / 男性 / 34歳 )

回答:2件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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売却か賃貸

2008/09/10 10:18 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、物件としての資産価値が見出せるものでしたら賃貸として有効利用も検討できますが、ローンの金利上昇、管理費の見直し、周辺の家賃相場の下落などマイナス要因もあります。
賃貸にされる場合は、周辺調査などをされ物件自体の条件をよく把握してからの方がいいでしょう。


こうしたマイナス要因に対しても、ご自身が資金的に耐えうるものがあればいいのですが、無理して所有されることはないと思います。

今でこそ、そこそこの金額で売却できますが、将来のことは何とも言えません。もしかすると、ローンの残債も支払えない状況になるかもしれません。

最終的にはご夫婦で決められることですが、不確定要素が多いリスクは負わないことかと思います。


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。


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寺岡 孝
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住宅を賃貸に出す場合のリスク

2008/09/10 11:04 詳細リンク

こんにちは、ジプシーキングさん

さて、貸すか売るかについてですが考え方としては先に回答されています寺岡先生のご回答のとおりかと思います。

私としてアドバイスできることは
*「貸した後で売るという状況がないか」ということです。

「今住んでいる家、もしくは今は空き家の家」を売る場合、買主さんは「自分が住むために家を買う」という人がほとんどでしょう。

ですので買主は自己資金がある場合を除いてほとんどの方が「住宅ローンを利用して」家を買います。
自己の居住の為の不動産の売買となるのです。

しかし貸してしまった家というのは「収益物件」となり、住宅ローンの融資を受けて買うことができません。
よって買主さんは
「入居者が退去するまでのんびり待てて、かつ住宅ローンを使わなくても家を買える人」
もしくは「収益物件として買う人」に限られます。

特に収益物件となると「利回り」でしか価格を付けられなくなります。
月額10万円で貸した場合、年間の収入は120万円となります。
利回りで価格を評価すると
・6% 2000万円
・8% 1500万円
・10% 1200万円
と厳しい評価になります。

となるとマーケットは狭い、評価は厳しいという状況になります。
そして「売れにくい」という状況になるのです。
またこの物件が売れない限り新しい家を購入することが厳しくなります。

もうひとつの問題は住宅ローン。
どういった条件でお借入をしているのかは分かりませんが、もし金利が高かったりして借換えをしたい場合でも「賃貸物件として人に貸す」と住宅ローンの借換えはできなくなります。

そのふたつのリスクについても検討の材料にしてみてはと思います。

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