マンション購入をしてからの一戸建てについて - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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マンション購入をしてからの一戸建てについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2008/08/23 02:31

夫・33歳(公務員)
妻・34歳(公務員 病休中)
今年中に結婚する者です。
結婚を機に賃貸にすむことを考えていましたが、
同じ家賃を払うのならとマンション購入を考えました。
物件は2800万円です。
最寄り駅にかなり近く大型ショッピングモールが
同じ敷地にあるのが決めてです。
貯蓄は二人合わせて2200万円ほどあります。
そのうち、株や仕組み預金などすぐに現金として出せない金額が1400万円ほどです。
結婚資金や今後の生活費の事を考えてすぐに現金に出来る800万円のうち、ある程度は残そうと考えております。
しかし、頭金を多く積んだ方が金利負担が楽になるよとききました。お互いの両親と相談して私が300万円、
お互いの両親から1700万円ほど(とっても心苦しいのですが)借りて、2000万円を頭金にし、後はローンを組んで購入しようと考えています。
その後、私には後々、一戸建てを購入しようと考えています。
考えている価格は3500万円。購入するのであれば
頭金は両親に頼ることなく用意したいです。
このようなプランは可能でしょうか?
それとも始めは賃貸から頭金をしっかり貯めて
一戸建てを購入すべきでしょうか。
もしくはマンション購入後の一戸建て購入は
あきらめるべきでしょうか?

まだ、一緒に住んでいないので、生活費がどのくらいかかるのまだわかりません。
私と彼女の年収は同じ約450万円
彼女は現在病休中ですが来年3月には復職を
考えています。
よろしくお願いします。

うさくんさん ( 大阪府 / 男性 / 33歳 )

回答:5件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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実現性についての考え方です

2008/08/23 09:27 詳細リンク
(4.0)

うさくん 様

初めまして。オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

お二人の収入金額が約900万円、そして公務員という身分が保証されていますから、トータルで有利とはいえませんが、うさくん様のプランの実現性はあるものと予測いたします。


現在2,200万円の貯蓄を保有されていて、ご両親から1,700万円を借り入れが可能ですので、原資として考えられる金額は3,900万円になります。また、この中から結婚資金等を除いても3,500万円が使用可能と考えられます。
そして物件価格の合計は6,300万円で、残は2800万円です。

また、収入の20%〜25%、約180万円が借入金返済に使用できますから、20年(借入金返済の期)では3,600万円になり、ご両親からお借りしたものとローン双方の返済が見込めます。(賃貸収入で繰上げ返済もお考えください)

但し、マンション購入後住宅購入の際には、当該マンションを賃貸に出し、その収入を住宅ローンの返済に全額使用するものになります。

リスクは、賃貸価格の低下(少子高齢化のため、本の一部の地域を除き、賃貸価格の上昇は見込めません)です。また、同様にマンションを売却する際には、当初の購入価格より大きな減価を予定ください。(不動産の取得は長期的なリスクが伴います)

一戸建て住宅の購入が際重要な目的であれば、生活が落ち着き収支が固まった後にご両親の支援を得ずに住宅ローンで当該住宅を購入されるようお勧めします。

また、生活スタイルに合わせて住居を選ぶ方が増加しています。
賃貸の良さと住宅ローン
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/column/detail/17058

評価・お礼

うさくんさん

現実性があると聞いただけでも心強いです。
ありがとうございます。
マンション購入は妻の希望なので
購入の後、収支が固まってから改めて
考えたいと思います

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
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オフィスマイエフ・ピー 代表
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買い換えの件

2008/08/23 09:57 詳細リンク
(4.0)

うさくんさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『このようなプランは可能でしょうか?』につきまして、うさくんさんが検討しています買い換えプランが実現可能かどうかにつきましては、頭の中だけであれこれ考えるよりも、『キャッシュフロー表』を作成してシミュレーションを行ってみることをおすすめいたします。

買い換えた場合の『資金残高』や、頭金をしっかりと貯めてはじめから戸建てを購入した場合など、様々なパターンで比較検討することができます。

住宅購入につきましては、人生最大の買い物とも言われているとおり、決して失敗は許されるものではありません。

住宅を購入しても経済的にも困らないようにしていただくためにも、購入前のシミュレーションは効果的だと考えます。

以上、簡単ではありますが、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

うさくんさん

回答ありがとうございます。
金銭的な将来がわからず悩んでおりました。
早速キャッシュフロー表を作成したいと思います

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
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辻畑 憲男 専門家

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ファイナンシャルプランナー

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マンション購入と戸建購入について

2008/08/23 10:04 詳細リンク
(4.0)

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

マンション購入後の戸建購入についてですが、マンションの価値が下がらない場所であればマンションを購入して、その後に戸建を購入するのは問題ないと思われます。

親からの借り入れを除き、ローンを組む額が少ないので問題ないでしょう。株、仕組み預金で1400万円が使えないのはもったいないのですが。
仕組み預金については途中解約についてはペナルティがあるのでなんともいえませんが、株で売れるものがあるならばローンにまわしたほうがいいでしょう。基本的に住宅ローンの金利以上(正確には抵当権設定登記やローン保証料などの額も考える)に運用できないのであれば、無駄に預貯金を残すことはないです。
仕組み預金についてもペナルティ額とローンの総支払利息を比較して総支払い利息のほうが多いのであれば、途中解約もひとつです。
または、購入しないでしばらく賃貸で暮らし、戸建を購入するのもひとつの方法でしょう。
親からの借り入れについても利息を払わないとなりません。金銭消費貸借契約書も作りましょう。
利息については、一般の住宅ローン金利とかけ離れないぐらいでの設定ならばいいといわれていますが、一度管轄の税務署に相談をしにいってください。

戸建を購入するときは、基本的にはマンションは売却されたほうがいいと思われます。そのときの経済情勢と家計の状況、そのマンションの相場により判断になります。

評価・お礼

うさくんさん

回答ありがとうごさいます。
1400万円に関しては、私ももったいないと思います。しかし、昨今株価低迷や仕組み預金のペナルティーがあり、考慮しませんでした。
しかし。売却できる物はしたいと思います。
戸建て購入は私の希望ですが、マンション購入は妻の希望です。
そのため、今回のライフプランとなりました。
戸建て購入の際は経済状況とマンション相場とともに妻と相談し決めたいと思います。
それまで家計をしっかり管理し、頭金を増やしたいと思います。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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栗本 大介 専門家

栗本 大介
ファイナンシャルプランナー

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賃貸と購入の比較の考え方

2008/08/23 11:04 詳細リンク

うさくんさん、はじめまして。
FPの栗本と申します。

頭金2,000万円で2800万円のマンションを購入する場合、800万円のローンを組むことになりますよね。
どこで、どのようなローンを組むかによって返済額は違ってきますが、仮に3.3%の金利で10年返済を選んだ場合、毎月返済額は78,360円となります。(銀行のサイトなどでシミュレーションできます)
そうすると総返済額は約940万円。頭金とあわせて2940万円の出費です。

お住まいの地域の家賃相場がわかりませんが、仮にローン返済額と同じ、月78,000円程の家賃を考えると、10年間の支払い家賃総額はやはり約940万円になります。
(実際には、購入すると固定資産税の負担があり、賃貸は更新料の負担などがありますが、ここでは考慮しません)

確かに「家賃は無駄」という考えもよくわかりますが、マンション購入には2940万円の出費がありますから、10年後に2,000万円以上で売却できなければ「結果として賃貸の方が10年間のお金の支払いは少なくて済んだ」ということになります。

お二人あわせた年収が900万円なので、マンション購入やその後の一戸建て購入自体は可能だと思いますが、上記のように、「購入した不動産は資産だけど、年々価値は下がる」という点と「ローン金利」のことを考慮したうえで、一戸建て購入までを賃貸にされるか、マンション購入にされるかを検討してみてください。

今後の資金計画を考える際は、住宅以外の支出も考慮する必要がありますから、キャッシュフロー表などで今後のお金の流れを確認するのが一番です。
生活費など、今の時点ではわからない要素も多いかと思いますが、ざっくりとした数字でも、大まかな流れをつかむことができますから、下記のページなどを参考に、一度ご自身で作成されることをお奨めします。

http://fpoasis.jp/modules/smartinvest/item.php?itemid=6

回答専門家

栗本 大介
栗本 大介
(ファイナンシャルプランナー)
株式会社エフピーオアシス 代表取締役

商品ありきではなく、まずはお金の考え方を養うことが大切です

お金に振り回されることなく、みんなに幸せな生活を送って欲しい。それが、私がFPを続ける理由です。生活者の立場に立った、あなたの身近な「マネーの専門家」として、必要なときにはいつでもお役に立ちます。お金との上手な付き合い方を一緒に考えましょう。

岡崎 謙二 専門家

岡崎 謙二
ファイナンシャルプランナー

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住宅購入について

2008/08/23 12:07 詳細リンク
(5.0)

こんにちわ、大阪のFP会社、FPコンサルティング岡崎です。

さて、詳しい収入と支出をお聞きしないとなんともいえませんが、大まかに見て大きな問題ないと思います。ただ奥さんが復職するかしないで今後ライフプランは大きく変わります。

いづれにしても、様々なシュミレーション、たとえば奥さんが復職したときしなかったとき、住宅ローン・貯蓄・生活費・教育費のこと、今後は計画的に中長期で考慮する必要があるでしょうから、ぜひラフプランを作成されることをおすすめします。安心しますよ。

特に公務員は特殊な制度で巣の出、公務員専門のFPに問い合わせてとより具体的なアドバイスをうけれるでしょう。参考にHP→http://www.56fp.com ご覧下さい 。不明な点は問い合わせください。

評価・お礼

うさくんさん

回答ありがとうございます。
実際に生活が始まっておりませんので、
収入はわかりますが、支出がわかりません。
妻はマンション購入のため、必ず復職すると
今からがんばっています。
ただ、復職しなかった場合も考えて、
様々なシュミレーションはしたいと思います。
金銭的な将来が見えないと不安ですので。
HPの紹介ありがとうございます。
さっそく問い合わせたいと思います。

回答専門家

岡崎 謙二
岡崎 謙二
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質問者

うさくんさん

一戸建て購入について

2008/08/24 00:51 固定リンク

このプランではマンションをいくら以上で売って
頭金をどのくらい用意(両家に頼ることなく)した方がいいのでしょうか。
妻の希望によりマンション購入は決定です。
住宅ローンは変動金利で提携ローンで現在1.5%優遇されています。これは変わりません。大手銀行ですが8月現在1.5%を引いて1.375%です。HPにもなくてビックリでした。
販売店のシミュレーションでは返済期間が35年で管理費込み45000円ぐらいでした。そのため私は繰り上げ返済をがんばって年々下がる前に売却して一戸建て購入を考えています。
また、固定資産税はわかりませんが、家賃相場は約8万ぐらいです。賃貸の更新料ありません。

なお。同じ棟の3300万円のマンションに変更しようかとも考えています。
その場合でもこのプランは可能かどうか合わせてお願いします。

うさくんさん (大阪府/33歳/男性)

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