住宅ローンの借り換え名義変更について - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローンの借り換え名義変更について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2008/07/26 23:42

共働きで3年前にマンションを購入。頭金160万を私が払い残りは2680万のローンを組みました。その際1人の名義になりますからと主人のローンを組み、引渡し手前に名義が主人だけであったことに気づきましたがどうすることも出来ませんでした。収入は、主人が450万。私が350万ですが、生活プランの見直しを2度ほどしましたが私が専門職なためにいずれ私の方が主人の収入を超える形になります。秋に3年固定の変動が終了し、金利の上昇からネットバンクに借り換えして30年固定に変更しようと考えています。しかし、ローンを2人で組むほうがお互い何かあった時に返済義務が半分だし、住宅ローン控除も半分の方が子供の保育料にも関係してくるので良いのでは?と考えだしました。(現在主人の控除額は一杯です。また、主人に何かあればローンの支払い免除・遺族年金もありますし、高収入な所への転職もでき私は困りません。主人は私より6歳年下で私にもしものことがあればと気になります。借り換えであればその際に住宅の名義変更も低料金で可能なのかローンを2人で組むメリット・デメリットなど全く無知な状態ですのでアドバイスよろしくお願いします。

kachakyonさん ( 兵庫県 / 女性 / 34歳 )

回答:3件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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住宅ローンの借り換え名義変更について

2008/07/27 00:09 詳細リンク
(3.0)

kachakyo さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

夫婦間売買と住宅ローンの借換を同時に行いたいとのことですが、離婚以外の理由で夫婦間売買をする場合に住宅ローンを融資してくれる金融機関は非常に稀です。

なので、まずはご検討されている金融機関に夫婦間売買で住宅ローンの融資をしてくれるかどうか確認をされてください。

借入ができないのに、あれこれとお悩みになるのは得策ではないと思いますので。

以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也

評価・お礼

kachakyonさん

やはり、難しいようですね。まずは、金融機関に聞いてみたいと思います。ありがとうございました。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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共有名義の件

2008/07/28 09:59 詳細リンク
(5.0)

kachakyonさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『借り換えであればその際に住宅の名義変更も低料金で可能なのか、ローンをふたりで組むメリット・デメリットなど全く無知な状態ですので、アドバイスよろしく...。』につきまして、本来でしたら登記のときに頭金の160万円分につきましては、kachakyonさんの共有持ち分として登記されるべきなのですが、ご主人様の単独名義で登記されてしまったということですから、不動産屋さんも少々取り扱いが適切だったとは言えません。

尚、借り換え時に共有名義にすることにより、メリットとしては『住宅ローン控除』がふたり分受けられるようになります。
住宅ローン控除につきましては、所得税額控除となるため、ひとりだけでは十分に控除はしきれません。
共有名義にすることで、kachakyonさん分も控除の対象となります。

ただし、控除できる期間は15年などではなく、残存期間が対象となります。

また、将来住宅の買い換えなどをおこなう場合、3,000万円控除など税法上の特例がふたり分適用することができます。

詳細につきましては、所轄の税務署で確認をするようにしてください。

共有名義にすることのデメリットとして、各々にローン債務が発生しますので、今まではご主人様に万が一のことがあった場合、その時点で住宅ローンの支払いは免除されますが、共有名義の場合は、自分の分のローンの支払いはその後も残ることになります。

共有名義にすることのメリットの方が多いと思われますので、前向きにご検討してもよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

kachakyonさん

メリット・デメリットもあり分かり易かったです。また、自分が探していた返答であったと思います。ありがとうございました。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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努力を要するポイントとしては!

2008/07/27 10:41 詳細リンク
(5.0)

kachakyon様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、kachakyon様からのご質問につきまして、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)
1.住宅ローンの組み方及び物件名義につきまして、
事前に銀行のローン担当と打合せがあったと思いますが、結果としてkachakyon様の希望通りになっていないことは残念です。しかし、これを元に戻して各々で住宅ローンを組み同時に物件名義も半々にされることは難しいと考えます。

2.そこで、努力を要するポイントとしては、
住宅ローン控除(10年又は15年)の取扱いと物件の名義変更をどの様にするかということです。

3.住宅ローン控除(10年又は15年)につきましては、
先ず、住宅ローンの借換えされるときに新しい銀行と相談されてください。それが可能であれば、次にご主人さまが利用中の住宅ローン控除を半分にして、kachakyon様の中途の住宅ローン控除利用を税務署が認めてくれるかどうか、訪問して確認されてはいかがでしょうか。

4.物件の名義変更につきましては、
ご主人さまの単独所有であれば、ご夫婦でも贈与税の問題が発生いたしますので毎年110万円(基礎控除)以内を受贈(=kachakyon様へ登記)される方法もあります。その登記は固定資産税評価証明書を基にされます。

以上

評価・お礼

kachakyonさん

自分のすべき事が分かりとてもありがかったです。
まずは、自分で動いて解決していきたいと思います。ありがとうございました。

質問者

kachakyonさん

再度お尋ねしても良いでしょうか?

2008/07/30 23:18 固定リンク

前銀行が債務引き受けをする事を条件に(了承済みです)A・B銀行の審査が受けられる事になりました。そこで、質問なのですが、アドバイス頂ければありがたいです。
A社 メリット・・ミックスローンの適用あり。団信は付いているが8大疾病を付加するには借入れ額の0.3%が必要。 デメリット・・変動金利・固定金利は10年間1.65%の優遇がありますが長期固定は優遇が無く30年で3.47と高値です。手数料費用70万弱。ペアローンの設定額は借り入れの半分半分 
B社 メリット・・手数料50万が今なら無料キャンペーン中。ペアローンは希望額。金利は、変動は1.5と安いが固定金利はA社と変わらない。長期固定は30年で3.18(借入金の2%を保証にすれば2、993) デメリット・・ミックスローンなし。団信はあるが8大疾病は無し
C社 メリット・・金利がとにかく安い!30年固定で2.85 変動で1.375 ミックスローンができる。8大疾病無料 デメリット・借入金の2.1%手数料が必要。現在の主人の単独ローンをペアローンには出来ない。他銀行で1度ペアローンになった場合1年後に、ペアローンでの借り換え可。連帯債務型の取扱いはしていない
以上の条件で(全て繰り上げ手数料無料)
1.A社B社で連帯責務型に変更
2.A社orB社でペアローンを組む
3.C社の金利が安いので今までどうりの契約で継続する。(1,3の場合 私の死亡保険1000万に更に1000万と、掛け捨てで月3000円程で毎月10万円×住宅ローンの残数)を付ける。私の死亡時には主人名義の住宅なので贈与税はかからない。
4.B社でペアローンを組み、後にC社に借り換えする
住宅控除やローン全体の金利状況税務署での対応によっては、中途のローン控除になるか贈与税問題含め何が良いのか全く分からなくなっている状態です。

kachakyonさん (兵庫県/34歳/女性)

質問者

kachakyonさん

再度お尋ねしてもよろしいでしょうか?

2008/07/30 23:20 固定リンク

前銀行が債務引き受けをする事を条件に(了承済みです)A・B銀行の審査が受けられる事になりました。そこで、質問なのですが、アドバイス頂ければありがたいです。
A社 メリット・・ミックスローンの適用あり。団信は付いているが8大疾病を付加するには借入れ額の0.3%が必要。 デメリット・・変動金利・固定金利は10年間1.65%の優遇がありますが長期固定は優遇が無く30年で3.47と高値です。手数料費用70万弱。ペアローンの設定額は借り入れの半分半分 
B社 メリット・・手数料50万が今なら無料キャンペーン中。ペアローンは希望額。金利は、変動は1.5と安いが固定金利はA社と変わらない。長期固定は30年で3.18(借入金の2%を保証にすれば2、993) デメリット・・ミックスローンなし。団信はあるが8大疾病は無し
C社 メリット・・金利がとにかく安い!30年固定で2.85 変動で1.375 ミックスローンができる。8大疾病無料 デメリット・借入金の2.1%手数料が必要。現在の主人の単独ローンをペアローンには出来ない。他銀行で1度ペアローンになった場合1年後に、ペアローンでの借り換え可。連帯債務型の取扱いはしていない
以上の条件で(全て繰り上げ手数料無料)
1.A社B社で連帯責務型に変更
2.A社orB社でペアローンを組む
3.C社の金利が安いので今までどうりの契約で継続する。(1,3の場合 私の死亡保険1000万に更に1000万と、掛け捨てで月3000円程で毎月10万円×住宅ローンの残数)を付ける。私の死亡時には主人名義の住宅なので贈与税はかからない。
4.B社でペアローンを組み、後にC社に借り換えする
住宅控除やローン全体の金利状況税務署での対応によっては、中途のローン控除になるか贈与税問題含め何が良いのか全く分からなくなっている状態です。

kachakyonさん (兵庫県/34歳/女性)

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