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住宅購入に向けての家計診断依頼

マネー 住宅資金・住宅ローン 2008/07/26 06:51

本人35才、妻35才(専業主婦)、長男5才、長女1才の4人家族です。1年半後長男が小学生にあがるまでに住宅購入検討中です。
【収入】
月手取42万+3万ほど残業費、ボーナス年1回80万
【支出】
家賃(駐車場込)86000
水道光熱費 15000
新聞 4500
NTT、インターネット 6000
携帯 8000
保険 終身7000定期6000 ガン・医療4500 妻子未加入
幼稚園 30000 給食7000
習い事(サッカー6000、ベネッセ4000)10000
食費・雑費(日用品など)60000
ガソリン 13000
美容院 10000
医療費 5000
レジャー(外食費、休日費)30000〜 時に70000以上
※かなりオーバ気味 その分貯金減
本人こずかい(昼食・交際費等)50000
教育費積立 20000ずつ 計40000
積立 10000
個人年金(妻)10000
残8000〜残業費を貯金に当ててます。
【現貯蓄】
教育費116万
積立 30万
普通預金 114万
※車(250万)を現金で明日購入後、こうなります。
住宅は4000万前半を考えてましたが、別問にて先生方に
諭され、3000万後半を検討せざる終えないと痛感してます。現在通勤時間1時間40分で、もう少し都心よりに住みたいのが望みですが、やはり身分相応に3000万台で購入できるところが現実でしょうか。何卒ご指導お願い申し上げます。

プレマシーさん ( 東京都 / 男性 / 35歳 )

回答:7件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

- good

家計に無理を生じない借入と節約額

2008/07/26 09:03 詳細リンク
(4.0)

プレマシー様

CFP(R)の吉野充巨です。

前回は下記の様にお答えいしました。

1.物件価格の見直し。:返済額が家賃+貯蓄額)×70%が望ましいレベルです。
2.頭金の準備:返済額を減らすために物件価格の30%程度
3.収入の増加:お子様の手が離れた際に奥様の収入を得て、返済負担率が20〜25%に下げる

今回、物件価格を3,000万円後半に設定されていますが、1.の条件での借入可能額は固定金利3.5%、元利均等払い35年で試算しますとす2,300万円です。この場合の月々の返済額は、95,000円を予定しています。

一方、収入に対する返済負担率を25%に設定し、上記の条件で年収(540万円、残業除く)から得られる借入可能額は約2,700万円になります。この場合の月々の返済は111,588円になり、現在の家計から、約17,000円の支出削減が必要です。

どちらの試算でも、3,000万円後半の物件価格は家計に極めて大きな負担を掛けざるを得ません。下記アドバイスをいたします。

3,000万円台の物件を前提とし、3,000万円の借入金では、同上条件で月々123,987円になります。この場合には約29,000万円の節約が必要になります。

奥様の収入を得ず、頭金の準備の無い状態で、購入される場合、3,000万円程度の中古物件を検討されるようお勧めします。
それでも、レジャー費用、保険(ローンを組むと団信加入が前提)のみなおし、お小遣いの減額で、月々30,000円以上の節約を行う必要があります。

なお、金利動向に上昇懸念があります。当初の優遇固定金利で組まず、全期間固定金利で組まれるようお勧めします。

補足

私は返済計画が確実に立てられる、固定金利をお勧めしています。
期間限定固定金利は現在騒がれている、ザプライム問題に類似します。

米国では、住宅ローンの多くを占めるプライムローンは固定金利型ですし、固定金利型が70%以上を占めます。
日本は偶々ここ10年ほど低金利が続いたため、変動金利でも何とかしのげましたが、今後の金利は不確実です。

評価・お礼

プレマシーさん

具体的なご指摘大変参考になりました。
3000万円台の中古物件を探していったほうがいいのでしょうね。返済額125000位におさえ、それでも節約が30000ほど必要ということですが、現実的に数字が見えたことで目標がたてられそうです。保険は団信になれば死亡保険がいらないということですね。10年固定などで、見直しでもいいのかと思ってましたが、全期間固定がいいのでしょうか。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
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岡崎 謙二 専門家

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ファイナンシャルプランナー

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住宅購入について

2008/07/27 21:53 詳細リンク
(3.0)

こんにちわ、独立FP会社、FPコンサルティング岡崎です。

基本的にしっかりと家計管理をされているのですが、4000万の物件は頭金が少ないと思います。自動車購入もレンタカーにするなど工夫されたらよかったと思います。
しかしまだまだ締めることはないですよ。まだしっかりと貯めていかれたらいいでしょう。

もし今後が心配でしたら、ローン4000万組んだときなど様々なシュミレーションをしてみてください。先が見えて安心できます。ぜひお勧めします。

参考にhttp://www.fp-con.co.jpにライフプラン表がありますので、ご覧下さい

評価・お礼

プレマシーさん

ご回答ありがとうございます。頭金ですね。今後きちんと貯めていきます!あきらめず。。 シミュレーション参考にさせていただきます。

回答専門家

岡崎 謙二
岡崎 謙二
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森本 直人 専門家

森本 直人
ファイナンシャルプランナー

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奥様に働いてもらうことはできませんか?

2008/07/28 00:14 詳細リンク
(3.0)

プレマシー様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナー(IFA)の森本直人と申します。

住宅購入の件、4000万円台の物件を購入されるなら、ご両親から贈与を受けるか、奥様に働いてもらうかのいずれか、または、両方が必須と思います。

これから教育費もかかってきますし、お子さんたちが、高校や大学に進学する頃になって、家のローンがあるから、その学校はダメ、とはなかなか言えないでしょう。

なお、どのくらいの物件なら購入可能なのかは、ライフプランをもう少し詳しくお伺いした上で、綿密な計算を行う必要がありますので、こちらでの即答は、難しいです。

ご本人にとっては、真剣なご相談だと思いますので、安易な回答はしてはいけないと考えています。

東京にお住まいなら、FP事務所は、たくさんあるはずなので、有料相談になりますが、一度、訪ねてみてはいかがでしょうか。

以上、ご参考にしていただけると、幸いです。

評価・お礼

プレマシーさん

ご回答ありがとうございます。
親ですあ、頼りっぱなしで気乗りしないんです。妻の親は言えばOKかもしれませんが、住まいは自分の実家に近いですし。貯金が少ない自分が言うのもなんですが、自力で何とかしたいと思います。

回答専門家

森本 直人
森本 直人
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
森本FP事務所 代表
050-3786-4308
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

オフィスは千代田区内。働き盛りの皆さんの資産形成をお手伝い

お金はあくまでライフプランを実現する手段。決してお金を目的化しないというポリシーを貫いております。そのポリシーのもと、お客様の将来の夢、目標に合わせた資産運用コンサルティングを行います。会社帰りや土日など、ご都合のよい日にお越しください。

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阿部 雅代

阿部 雅代
ファイナンシャルプランナー

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頭金を貯めようという意識

2008/07/26 08:03 詳細リンク
(2.0)

プレマシーさん、初めまして。
ファイナンシャルプランナーの阿部雅代です。

まず、家を買うということを、簡単に考えすぎないようにしてください。
ローンを組むということは、大きな「負債」を抱えるということです。

従って、ローンの金額をなるべく少なくするために、頭金をできるだけ多く用意するということが重要なのです。

諸費用がかかりますので、価格の3割は準備してください。

そして、そのためには、あらゆる無駄を省いて、頭金を貯めることに、集中することなのです。

現在の支出の内容を拝見すると、とても、集中できているとは思えません。

一定の収入の中で、あれもこれもと求めていては、集中できません。

いつまでに、いくら必要だから、そのためにいくらずつ毎月貯蓄をすると決めるのが基本です。
そして、その金額を先に貯蓄して、残りで生活する。

これを実行してください。

補足

明らかに無駄な部分は、レジャー、外食、美容院です。
これらの支出は、ニーズではなく、ウォンツの分類です。

なお、ボーナスは、確実に預貯金にしてください。

大きなことを成し遂げようとする場合は、厳しい自己管理が必要です。
まず、我慢をすることを「家訓」にしましょう。

また、車を買うことを決めてからご相談されたのが、残念です。

家を買うという目標があるのなら、250万円も支払ってしまうことがもったいなかったです。

評価・お礼

プレマシーさん

ありがとうございます。
頭金を3割貯めたいのはやまやまですが、
貯めるまでかなり年数が必要になりそうです。
どこが無駄なのかもう少し教えていただけますか。

山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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奥さまが扶養される範囲内(〜103万円)で!

2008/07/26 13:41 詳細リンク
(4.0)

プレマシー様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、プレマシー様からのご質問につきまして、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考:三井住友BK7月金利)
1.1年半後にお住まいを購入されたと仮定して、住宅ローンを試算いたしました。
住宅ローン4,000万円、35年(全期間固定金利型)、年利率3.49%、ボーナス返済なし、返済負担率(〜35%以内)、年収600万円(見込み)

毎月の返済額 165,084円
年間の返済額1,981,008円
返済負担率33.01%

2.住宅購入することによる費用として、
・諸費用(保証料、登記費用等)が120万円程度、
・今後、固定費として毎年賦課される固定資産税等、
が新たに発生いたします。


3.家計の見直しにつきまして、
レジャー等出費を抑えることは必要と考えますが、現在の月家賃86,000円よりも2倍近い住まいに掛かる費用が発生いたします。
これをカバーするためには、奥さまが扶養される範囲内(〜103万円)でパートをされてはいかがでしょうか。

以上

評価・お礼

プレマシーさん

ご回答ありがとうございます。また、4000万住居購入の際の具体的な試算ありがとうございました。妻のパートは必須ですね。相談します。

羽田野 博子

羽田野 博子
ファイナンシャルプランナー

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4000万円を可能とする方法

2008/07/26 19:05 詳細リンク
(5.0)

プレマシーさん、こんにちは。
FPの羽田野博子です。

4000万円の物件でも購入可能とする方法を考えてみましょう。

まず、4000万円の場合は諸費用が200万円ほどかかりますから、現在の貯蓄額を考えると全額ローンをなります。
4000万円を35年返済で当初10年3%で考えてみましょう。
毎月の返済額は153,410円です。マンションの場合ですとこれに管理費、修繕積立金、駐車場などが2〜3万円かかりますから今の家賃より持ち出しがさらに10万円ほど必要です。

可能でしょうか?

美容院 10000→5000円
レジャー(外食費、休日費)30000〜 時に70000以上→1万円に
本人こずかい(昼食・交際費等)50000→3万円に
教育費積立 20000ずつ 計40000→当分は2万円に
積立 10000→返済に
個人年金(妻)10000→解約して返済に
残8000〜残業費を貯金に当ててます。→返済に

そして少しでも早く奥様がお仕事をされ、その分を教育資金、繰り上げ返済用の貯蓄に回します。

いままで多くの方の住宅購入に伴う相談を受けていますが、下のお子さんが小学校に上がってからでは遅いように思います。
いつからいくら働けばいいかはキャッシュフローシミュレーションをしてみるとわかります。

奥様にその気があって、ご主人の協力があれば4000万円かそれ以上の物件も可能となりますよ。
無理とあきらめないで、どうすれば可能となるかを一緒に考えてみませんか?
お客様の夢を実現するためのお手伝いをするのがFPだと思っています。

評価・お礼

プレマシーさん

ご回答ありがとうございます。
家計の使い道を的確かつ具体的に指導頂き、現状を再認識いたしました。保険の見直しも考えてますが、がん保険が必要なのかなど、悩ましいところです。営業ということも有り、昼食で25000はいきますので小遣い30000は難しいですが、40000には抑えようと思います。子供が1歳なので妻が働くのはもう少しあとになりますが、きちんと働いてもらう予定です。
ありがとうございます。


住宅購入計画について

2008/07/26 11:15 詳細リンク
(3.0)

プレマシー様

初めまして、ファイナンシャルプランナーの渡邉と申します。

概算年収(750万円)からの借入可能額は、フラット35を利用した場合で
試算しますと、

金利3.1%(固定) 年収750万円 35年元利均等返済で、
概算 5,600万円 毎月返済額が219、000円まで可能です。

借入可能額と返済可能額はまったく異なります。

上記条件で、4000万円借り入れますと、返済合計額は 6,560万円
3,000万円ですと 4,920万円
2,500万円ですと 4,100万円
となります。

返済期間の間にお子様の教育資金の支出が重なります。
今後の経済状況で賞与等が必ず支給されるかも、不安要件です。

大きな支出が伴います住宅取得計画は今後綿密にシュミレーションを行いませんと
途中で破綻する可能性が非常に高くなります。

現状におきましては、取得予定価額の30%を目処に頭金を作る計画が優先課題であると
存じます。

今後は 1、金利の上昇と2、マンション価格の下落が予想されます。

両者のバランスを見極めながら資金作りを優先してみてください。

評価・お礼

プレマシーさん

ご回答頂きありがとうございました。
あと1年半で30%はかなりきついですが、金利の上昇、住宅価格下落のバランスを意識していきます。

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