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住宅ローンの金利選択・借り換えについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2008/07/24 18:33

3年前に3年固定金利特約で住宅ローンを組みました。
今年が金利プラン変更の時期なのですが、変動か何年の固定金利を選ぶかで悩んでおります。
月々の返済額をあまり増やしたくないのですが、固定金利の期間を短くすると、プラン変更の度に4万ほどの手数料が掛かるので、どこで妥協するべきでしょうか?
この先 繰上げ返済ができる見込みが3〜5年はないので、なるべく長期固定を選ぶべきでしょうか?
それと、変動を選んだ場合の未払利息のリスクについて、よくわかりません。
土地のロ−ンと建物のローンとの時期が3ヶ月ずれているので、合算して他の金融機関から借り換えをすると、どんなメリット・デメリットがあるのかも、教えていただけると ありがたいです。
よろしくお願い致します。

ko−koさん ( 北海道 / 女性 / 35歳 )

回答:3件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅ローンについて

2008/07/24 19:32 詳細リンク
(5.0)

こんにちは。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

住宅ローンの選び方については、家族構成、年収、残債、今後の繰上げ返済予定、完済予定により変わってきます。

未払い利息についてですが、変動金利は金利の見直しが半年に1回、返済額の見直しが5年に1回ですので発生する可能性があります。
未払い利息とは
例えば、ローンの返済額10万円(元金4万円、利息6万円)でスタートした場合で半年に一回金利が上昇したら中の割合が変わってきます。
元金3万円、利息7万円
元金2万円、利息8万円
元金0円、 利息10万円
元金0円、 利息10万円、未払い利息1万円

そして、5年に一回残元金と未払い利息を足して返済額が決まります。ただし、125%以上は返済額のUPはありません。ということは、ここで本来ならば130%のところ125%で抑えるので5%部分のところがまた未払いになってきます。そして返済期間の最後に残債が残っていた場合には一括返済になります。


合算して他の金融機関から借りた場合には、諸費用がかかってきます。
借入額、金利の状況により、諸費用を支払っても他の金融機関に借り換えをした方がメリットがある場合が多いです。

評価・お礼

ko−koさん

未払い利息についての説明がとてもわかりやすく、改めて変動金利のリスクを知りました。
ありがとうございました。
今のままの金融機関にするか、新しく違う金融機関を探すか、もう一度検討してみたいと思います。

家族構成は、主人35歳(年収400万)私(専業主婦)35歳 子供4歳と1歳の4人家族です。
3年前の借入金が土地500万・住宅1300万で、35年ローン3年固定0.9%金利で払ってきましたが、それほど返済できていません。
3年後くらいに私も再就職する予定ですが、今のところ繰上げ返済の予定が全く立てられません。
現在の金融機関も それほど金利が高いと言う訳ではないので、直接窓口で相談してみたいと思います。
ありがとうございました。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの件

2008/07/25 20:47 詳細リンク

ko-koさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『固定金利の期間を短縮すると、プラン変更の度に4万円ほどの手数料がかかるので、どこで妥協すべきでしょうか?』につきまして、住宅ローンを組むに当たり、ほぼ毎年のように繰り上げ返済が可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、わざわざ高いローン金利で住宅ローンを組む必要はありません。

よって、この場合は変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済はせいぜい3年に一回程度ということでしたら、早期完済とは行きませんので、多少金利が高くなっても長期固定金利にすることで、途中から金利があがり毎月の返済額が増えたりしませんので、長期のマネープランが立てやすくなります。

ただし、ko-koさんの場合、毎年のように繰り上げ返済は難しいようですから、ローン金利につきましては、長期固定金利の方がよろしいと思われます。

尚、更新後のローン金利によっては、住宅ローンを借り換えた場合の方が有利になる場合があります。

住宅ローンの借り換えの目安として、
1.更新後のローン金利と借り換え後のローン金利の差が、1.0%以上あること。
2.返済期間が10年以上残っていること。
3.ローン残高が1,000万円以上残っていること。
以上のうち、2つ条件が当てはまれば、借り換えによりメリットが期待できる可能性があります。

現在、繰り上げ返済の度に手数料を取らない金融機関もありますので、借り換えによるメリットがko-koさんも期待できるかも知れません。

例えば、ネット銀行の場合、近くに店舗がなくても、借り換えができますので、インターネットで探してみるとよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
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2008/07/24 22:48 詳細リンク
(5.0)

ko-ko 様、はじめまして。
ファイナンシャル・プランナー(FP)の横田と申しまし。

金利プラン変更の時期にあたり色々と考えることの多い日々ではないかとお察しします。

まず、変動金利型の場合の未払いリスクについては、
日経新聞7月20日(日)13面にわかりやすく解説されています。
ご参照ください(購読されていない場合図書館での閲覧が便利です)。

ローンの金利選択に当たっては、
(1)現在の住宅ローンの内容、家計の収支、資産状況や将来設計など幅広い要素から検討すること。
(2)計画通りに返済が進まない状況(例えば収入が減ってしまう、家計の支出が増加するなど)が発生した場合、どの程度までなら返済を続けていくことができるか。
(3)これからの金利動向をどう捉えているか。
などで変わってくると思います。

計画性を保てることを考えればできるだけ長期の固定型を選びたいところですが、金利が将来的にそれほど上昇しないと考えるなら変動型の選択もありえます。

また、土地と家屋の分を合算して借換えということでも、
諸費用の発生というデメリット、ふたつのローンをまとめられること、別の金融機関で新たに借入を起こすので優遇金利が適用される可能性があることなどのメリットがあります。

金額的、期間的に大きな借入ですので、楽観的な方向で考えるより安全確実を基本にお考えいただき、上記のことを総合的に検討されご判断されるのがよろしいと思います。

評価・お礼

ko−koさん

恥ずかしながら、住宅ローンについて勉強不足だったことを痛感しました。
広い視点からのアドバイスをいただき、ありがとうございました。
金利選択で、私と主人の意見が合わず、なかなか結論を出せずにいます。
主人は長期固定での安定を望んでいるのですが、私はできるだけ月々の返済額を増やしたくないと思っています。
この先の金利動向についても どう捉えていいのかわからないので、もう一度勉強し直さなければならないですね。
ありがとうございました。

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