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対象:住宅設計・構造

耐火建築法で建てられる家の予算

住宅・不動産 住宅設計・構造 2008/07/09 11:05

家を建て替えしたいのですが、東京の下町で細い路地裏にある家です。防火地域なので、耐火の家じゃないと駄目らしいのですが、3000万で立て替えは可能でしょうか?車などを横付けにしての工事などは不可と思われます。2階建てで4.5帖×8部屋くらいの広さです。よろしくお願いします。

補足

2008/07/09 11:05

八納先生、志田先生早速ご返答ありがとうございました(^^)言葉たらずで失礼しました;今の家が4.5帖×8部屋くらいの面積です。新しい家の間取りは予算でできる広さとおもっていたので、まだはっきり考えていませんでした。家までは路地を2曲がりくらいでしょうか。
八納先生の推測どおり知りたいこと(どんな構造でできるか、建物以外にかかるお金)全部書いてあってとても助かりました(^^;A志田先生のおっしゃるとおり地盤のことも考えないといけないですね〜。お察しの通り、m以外親しんでなかったので、坪の計算よく解らなかったのでありがとうございました;
さて、区のページをみたら「4m未満の道路に接する敷地に建築物を建てる場合には、道路後退が必要」とあったのですが、家の前に4mの空き?を作るってことで、家を建てる面積が減るってことですよね?

りいやさん ( 東京都 / 女性 / 37歳 )

回答:3件

予算的には可能だと思いますよ

2008/07/09 11:56 詳細リンク
(5.0)

内容拝見しました。

防火地域での建替ですが、構造的には

●木造の耐火認定工法
●鉄骨造
●鉄筋コンクリート

と3つの方法が考えられますね。
後、文面を読んでて気になったのが、前面道路の状態。
4m未満の道路の場合には、条例などによりいろいろと規制があったりします。
※場合によっては建替え不可というケースもあります

予算的には、
●解体費用 150万円
●諸経費 400万円(設計料や保険、登記等)
●引越&仮住まい 100万円(5ヶ月程度)
などが別途にかかってきます。
※細かな条件によっては変わってきますが、一つの目安にしてください

ですので、家のほうには、3000-650万円=2350万円ほど家にお金が
かけられるでしょう。防火地域の家の仕様から考えると坪70〜80万円くらいは
かかるでしょうから、30〜33.5坪くらいの家なら可能だと思いますよ。

一つの目安になればと思います。
前面道路のチェックも忘れずにしてみてください。
また難しい場合は、ALL ABOUTなどの専門家に相談するのも手ですよ。

八納啓造 拝

評価・お礼

りいやさん

八納先生ありがとうございました。家を建てるのなんて初めてでとりあえず予算内で建つのかな〜〜。と思いまして。
質問として書いていなかったのに、
質問したいところが書いていただいてあって、とっても頭の回転の速い、お客さんの知りたいツボを押さえていらっしゃるなぁ〜と感じました(^^)まずは立て替え可能か土地の条件等いろいろと調べてみますね。

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
(建築家)
株式会社 川本建築設計事務所 代表取締役
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志田 茂

志田 茂
建築家

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敷地の条件によります

2008/07/09 14:11 詳細リンク
(5.0)

志田茂建築設計事務所 志田と申します。

新しく作る家の面積が4.5帖×8部屋だとすると

4.5帖×8部屋=36帖=18坪=約60m2 が家の面積となります。

防火地域の場合、規模が''2階建て以下 かつ 100m2以下''ならば、耐火構造または準耐火構造の建物を作るように法規ではなっています。ただし、「不燃促進」という事で耐火建築しかできないとなれば別ですが。。

準耐火構造 ならば、木造も可能です。

その事とともに、区役所の建築課でご相談してみてください。

工事は、敷地条件によって、できる・できない が別れます。

大きな道路から、、、
1.細い道を入ったところ なのか・・(細い道ひとつ)
2.さらに、曲がって入っていくところ なのか・・(細い道ひとつ以上)

今、私のところでやっている現場では、2.に該当するのですが、鉄骨造です。

でも、たまたま敷地うしろに駐車場があり、そこを借りることができたので、鉄骨造とする事ができました。

と、そのように、もろもろの条件で、施工できるものが「変わって」きます。

また、「下町」という事で、まず「地盤補強」(杭または地盤改良)が必要になる、と考えてください。それがどれくらいの工事費になるかは、事前に調査し確認しないとわかりませんが・・。

先にも書きましたとおり、敷地条件によりますが、、
もし「3000万円」が「解体費」+「設計監理料」+「建築工事費」そして「18坪の家」なら、可能性はあると思います。(特に、木造でできれば・・)

ハウスメーカーなどではやらない「条件」だと思いますので、設計事務所や施工会社にご相談してみてください!

実際の条件を見ないと結論の出ない事ですので、区役所に行かれる事を含め、まずは行動してみましょう!

補足

面積の件は・・・失礼しました。。
現在の家の大きさかな、、とは思ったのですが・・

道路は、幅が4mあることが必要になっています。
なので、4m未満の道路(2項道路といいます)の場合は、道路の中心から2mのところまで、道路と敷地の境界を下げなければいけません(セットバックといいます)。
道路の中心が決まっていればいいのですが、そうでなければ、事前に協議する必要があります。

おっしゃるとおり、土地の面積が減ります。(所有権がなくなるということではありません。)
セットバックした土地は、固定資産税の計算対象から除外される等があるのですが、そのへんの事は、区役所の道路課にお問い合わせください。

いづれにしても、区役所に行き、ご相談なされて、現在の状況を把握してみましょう!

●家を建てる相談・・・区の建築課(または都市計画課)

●道路について・・・区の道路課(または道路管理課)

部署名は区によって違うかもしれません。

評価・お礼

りいやさん

志田先生いろいろとご親切にありがとうございました(^^)耐火の家を予算内で建てることについての初めてのアクションでしたのでまだまだ、わからないことだらけですが、まずは、実際に建てられるか、区役所にいってみますね〜!なにせ今時、土の道で幅2mあるかないかなので。。。


前面道路について

2008/07/09 18:11 詳細リンク
(5.0)

宇佐美と申します。基本的なことですが先ずお宅の敷地が接している路地が建築基準法上の道路であるか否か及び接道延長が2m以上あるかを確認する必要があります。建築物の敷地は都市計画区域内の場合 建築基準法上の道路に2m以上接する義務があるからです。

道路でなかった場合:原則として建物を建てることは出来ません。例外として建築基準法43条ただし書きの規定が適用されるケースの場合は建てられる可能性が出てきます。

道路であった場合:この場合は建築基準法42条2項道路もしくは42条1項5号道路のいずれかに該当すると思われます。前者の場合は現況幅員の中心から2m後退した線が道路境界線となります。仮に現状3mの幅員だと更に0.5m後退するわけです。この場合後退面積(減った面積)は建築敷地からは除外されます。後者の場合は行政に道路位置を申告し位置の指定を受けているのですでに道路境界線の位置は決まっていて現状がその通りになっていないと言うことですのでそれに従った敷地になります。いずれにせよ現況幅員が4m未満であれば後退整備は発生すると思われます。

以上のことを役所で確認してください。ちなみに後退整備部分の所有権を区に譲渡するか自己所有のままとするかは選択出来るはずで、その部分に関する税金(固定資産税等)は非課税になるはずです。 以上ご参考まで。

評価・お礼

りいやさん

宇佐美先生、ご回答ありがとうございました(^^)まずは土地的に立て替えできるか、確認しないといけないですよね。夢だけ膨らませといて駄目でしたってなったら、それはもう、がっかりですものね。ちなみに土地は借地なのです。地主さんにも確認しないといけないですね。

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