三筆での新築，固定資産税対策，抵当権の設定について

南北に長いほぼ長方形の更地（北から48坪，13坪，61坪の合計122坪の三筆）を購入し（決済済み），今から新築一戸建てを計画しております。敷地が広いので，建築予定の土地以外の土地では，当分は，庭や畑の利用を考えており，将来的には，親や子供が私の家の隣に家を建てるための土地として考えており，すぐに手放す予定はありません。南側の61坪の土地の中に，北側ギリギリに家を建て南側に庭をとり，駐車場は，家に隣接して北側に2台分のスペースを家と平行に，48坪と13坪の土地にまたがるように設け，北側の48坪の土地の余った部分で畑を計画しております。固定資産税の税金対策，住宅ローンの抵当権，住宅ローン支払い中の畑部分での家の新築の可否について知りたいのです。
1） 建物を南側の筆内（61坪）に建てたら，残りの土地は更地として扱われ，固定資産税は軽減されないでしょうか？今のところ立派な外溝は考えておりませんが，仮に，畑と駐車場の間（48坪の筆内）にフェンスを設ければ，「三筆にまたがった建物」として認識され，固定資産税は軽減できますか？
2） 住宅ローンの抵当権を，南側の61坪の土地だけに設定できますか？あるいは，三筆すべてを抵当に入れる必要がありますか？
3） 三筆すべてを抵当に入れた場合，住宅ローン支払い期間中は，その土地内に新たな建物を建てたり，増築はできないのでしょうか？

希望としては，
1） 住宅ローンの抵当権を，南側の61坪の土地だけに設定し，残りの土地（48坪と13坪）は抵当に入れない。売る可能性はないが，売買可能な状態にしておく。
2） 固定資産税を軽減するために，三筆にまたがった建物としたい。
です。よろしくお願い致します。