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対象:不動産売買

中古住宅の瑕疵責任に付いてご質問いたします。

住宅・不動産 不動産売買 2008/06/09 03:31

こんにちわ。築6年の中古住宅購入の件です。高台の角地で4mのよう壁の上に建つ物件ですが問題無く安全と言う事で手付け金&契約致しました。契約後たまたま前の持ち主の方や近所の方からよう壁と基礎の部分に欠陥があると聞かされ仲介の方に確認をお願いしましたが対応して頂けず自ら専門の方に調査を依頼しました。結果6?の傾きとあちこち亀裂があり補修した後が多数発見されました。建物にも亀裂があり調査結果は安全性にかけるとの事です。売主が補修したのに買入前には報告を受けていません。この場合は瑕疵責任にはあたら無いのでしょうか?まだローンは発生しておりません。売主側は補強代を多少負担するとの事ですが専門の方は気休めの補強しかできない・一生補強していかなければならずかなり費用がかかるとの事です。今後物件の価値は無くなるのでは?と言っていました。できれば契約白紙に戻したいのですが無理でしょうか?10%払えばすぐ契約解除できますが納得できません。よう壁の下は高速道路で命の危険を感じます。ちなみに今の所、売主はひずみ・亀裂・補修の報告ミスは認めるが瑕疵に当たらないと考えてるみたいです。宜しくお願い致します。

e-chanさん ( 東京都 / 女性 / 35歳 )

回答:3件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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中古住宅の瑕疵責任

2008/06/09 13:23 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願い致します。

せっかく気に入られて購入を決断されたのに、色々と問題がありそうですね。
特に道路や隣接敷地と高低差のある物件は、敷地の周りの擁壁工事等の造成工事がきちんとできているかとか、土地の境界がどこなのかを見なくてはなりませんね。
そうした点でトラブルになることを多く見かけますので…

で、ご質問の件ですが、まず売主が宅建業者であるか否かで対処方法が異なります。

もし売主が宅建業者でない場合は、こうした瑕疵については売買の際に容認、認諾事項として売買契約書、もしくは重要事項説明書に記載されるはずです。この作業は通常、この物件を仲介した宅建業者が売主から確認をして買主に伝えることになります。

このあたりのことがなされていない場合、つまり調査不備で発見できなかった瑕疵や瑕疵があることを知っていながら告げていなかった場合には仲介業者に説明義務違反があり、買主に対して損害賠償義務を負うこととなります。

また、業者が売主の場合は瑕疵担保責任は2年間負わされますし、契約の際にこうした瑕疵を知っていたにもかかわらず、故意に事実を伝えていない場合は非常に問題になります。
例えば、元の所有者が擁壁や基礎に亀裂があったり家が傾いていることを業者に売った際に事前に伝えているとなるとなおさらです。

書面等を拝見していませんので、何とも言えませんが元の所有者などに事実関係を確認したり、県の住宅局や法律相談などに聞かれて、今後の対応をされるべきかと思います。


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しいご説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。

評価・お礼

e-chanさん

何も分からず無知で不安でしたが回答のおかげで進む道が少し開いてきました♪売り主には瑕疵担保責任 仲介業者に説明義務違反等を県の住宅局や法律相談などに行って相談して頑張って納得できるまで戦っていこうと思います。ありがとうございました☆本当に感謝しております^0^

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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鈴木 宏

鈴木 宏
宅地建物取引主任者

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中古住宅の瑕疵責任に付いて

2008/06/09 13:13 詳細リンク

e-chan様

はじめまして、株式会社クレドの鈴木と申します。
このことが事実だとすれば同業者として誠に遺憾です。

まず瑕疵の存在を売主が解ってしたとすると
これは瑕疵担保の問題ではなく
重要事項の説明義務違反にあたるのではないでしょうか。

都の宅建窓口に契約書や重要事項説明書を持参して
担当者へご相談されることをお薦め致します。
親身に相談に乗って頂けると思いますよ。

この回答がe-chan様のお役になれば幸いです。

株式会社クレド 鈴木 宏


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瑕疵担保にあたるのでは

2008/06/09 11:17 詳細リンク

はじめまして、クレアホームの篠原と申します。
宜しくお願いいたします。

ご質問の件ですが、まず、その内容が瑕疵にあたるかあたらないかによって変わります。

瑕疵担保責任は、民法572条で、

売主は、・・・担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実・・・その責任を免れることができない。

つまり、知っていた瑕疵については、責任を逃れることができないのです。

ただし、瑕疵の意味として、

「瑕疵」とは、対象物件が通常有すべき品質・性能、または当事者が表示した品質・性能に欠けるところ(欠陥・不具合)があること。
中古物件において、経年による品質や性能の低下や自然損耗、耐用年数が経過したものについては、ここでいう「瑕疵」にあたらない。

としています。この中古物件の部分に当たるかどうかが判断の材料となりますが、ご質問の内容ですと、売主が欠陥があると報告してきたのであれば、経年による性能等の低下でないと判断しているものと、想像されるので、知っていた瑕疵にあたるのでは。

専門の方が調査して、これは瑕疵にあたると示してくれれば、それを証拠としてもいいでしょう。

それから、媒介(仲介)業者ですが、当然、媒介(仲介)業者が瑕疵担保責任を負う事はありませんが、媒介(仲介)業者が瑕疵担保に関する調査義務を果たしていない場合、媒介(仲介)業者に対して、媒介契約に基づく債務不履行責任または不法行為責任を追及することができるのです。

いずれにしても、個人の方だけでは、両者にたいして話をもっていっても、なかなか難しいでしょうから、各都道府県庁に宅地建物取引業に関する苦情等の窓口を設けてます(神奈川県であれば宅建指導班と言います)

こちらに相談して今後の方向性を考えてみてはいかがでしょうか。

細かくて分かりづらくなってしまいましたね。すみません。

参考になれば幸いです。

質問者

e-chanさん

中古住宅の瑕疵責任に付いて?

2008/06/09 20:17 固定リンク

こんにちわ♪
ご返答ありがとうございます。
もう少し細かく記載致します。売主は宅建業者で仲介は大手不動産会社のフランチャイズでした><物件は築6年の中古の競売物件です。
売主・仲介業者共に建築士などいなくて詳しくわから無い状態で担当者が目視と基礎の検査済みを確認書のみでこの物件は安全と判断したようです。
売主は補修をしたのですが補修などは仲介業者は聞いて無いと言っています。契約前にも私達は補修などは一切聞いていません。
契約の際、擁壁の安全性を何度も仲介業者に確認をしてまして地震保険等を考えてましたが仲介業者は安全で何も問題無いとの事でしたので契約を致しました。専門家の方に検査依頼の結果で
・擁壁の中の鉄骨部分に錆びが出てる
・マンホールを開けて中を補修した跡がある
その他全体的な亀裂やひずみ等が無数すぎて不安要素だらけです。今も擁壁の上にブロックが積んでありそのブロックは粉々で中の鉄骨むき出しで錆てる状態です。
年いった親を老後の面倒みれると思い自宅の近くにたまたま物件があったので購入に至ったのですが危険かも?とわかってて購入してその後もし建物倒壊などで親の身に何かあったら一生後悔で自分を責めて生きていくと思います。ですので今回は購入は絶対にしません。年金暮らしの親に生命を脅かす危険や金銭的負担をかけるわけにもいかないので精一杯戦っていこうと思います。先程の回答はとても参考になりました。ありがとうございます。苦情等の窓口は東京都では何処にすれば良いのでしょうか?
もしその他助言頂けましたらとても嬉しく思います。それでは失礼します。

e-chanさん (東京都/35歳/女性)

質問者

e-chanさん

中古住宅の瑕疵責任に付いて?

2008/06/09 20:20 固定リンク

こんにちわ♪
ご返答ありがとうございます。
もう少し細かく記載致します。売主は宅建業者で仲介は大手不動産会社のフランチャイズでした><物件は築6年の中古の競売物件です。
売主・仲介業者共に建築士などいなくて詳しくわから無い状態で担当者が目視と基礎の検査済みを確認書のみでこの物件は安全と判断したようです。
売主は補修をしたのですが補修などは仲介業者は聞いて無いと言っています。契約前にも私達は補修などは一切聞いていません。
契約の際、擁壁の安全性を何度も仲介業者に確認をしてまして地震保険等を考えてましたが仲介業者は安全で何も問題無いとの事でしたので契約を致しました。専門家の方に検査依頼の結果で
・擁壁の中の鉄骨部分に錆びが出てる
・マンホールを開けて中を補修した跡がある
その他全体的な亀裂やひずみ等が無数すぎて不安要素だらけです。今も擁壁の上にブロックが積んでありそのブロックは粉々で中の鉄骨むき出しで錆てる状態です。
年いった親を老後の面倒みれると思い自宅の近くにたまたま物件があったので購入に至ったのですが危険かも?とわかってて購入してその後もし建物倒壊などで親の身に何かあったら一生後悔で自分を責めて生きていくと思います。ですので今回は購入は絶対にしません。年金暮らしの親に生命を脅かす危険や金銭的負担をかけるわけにもいかないので精一杯戦っていこうと思います。先程の回答はとても参考になりました。ありがとうございます。もしその他助言頂けましたらとても嬉しく思います。それでは失礼します。

e-chanさん (東京都/35歳/女性)

質問者

e-chanさん

中古住宅の瑕疵責任に付いて?

2008/06/09 20:21 固定リンク

こんにちわ♪
ご返答ありがとうございます。
もう少し細かく記載致します。売主は宅建業者で仲介は大手不動産会社のフランチャイズでした><物件は築6年の中古の競売物件です。
売主・仲介業者共に建築士などいなくて詳しくわから無い状態で担当者が目視と基礎の検査済みを確認書のみでこの物件は安全と判断したようです。
売主は補修をしたのですが補修などは仲介業者は聞いて無いと言っています。契約前にも私達は補修などは一切聞いていません。
契約の際、擁壁の安全性を何度も仲介業者に確認をしてまして地震保険等を考えてましたが仲介業者は安全で何も問題無いとの事でしたので契約を致しました。専門家の方に検査依頼の結果で
・擁壁の中の鉄骨部分に錆びが出てる
・マンホールを開けて中を補修した跡がある
その他全体的な亀裂やひずみ等が無数すぎて不安要素だらけです。今も擁壁の上にブロックが積んでありそのブロックは粉々で中の鉄骨むき出しで錆てる状態です。
年いった親を老後の面倒みれると思い自宅の近くにたまたま物件があったので購入に至ったのですが危険かも?とわかってて購入してその後もし建物倒壊などで親の身に何かあったら一生後悔で自分を責めて生きていくと思います。ですので今回は購入は絶対にしません。年金暮らしの親に生命を脅かす危険や金銭的負担をかけるわけにもいかないので精一杯戦っていこうと思います。先程の回答はとても参考になりました。ありがとうございます。もしその他助言頂けましたらとても嬉しく思います。それでは失礼します。

e-chanさん (東京都/35歳/女性)

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