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対象:家計・ライフプラン

借地権からの土地購入について

マネー 家計・ライフプラン 2008/06/01 10:54

父名義の借地権のあった土地に、現在両親(父73歳母71歳)と私(独身)。兄夫婦(子供2人)で二世帯住宅を建て住んでおります。現在、建物は3階立てで各階をそれぞれの名義で所有しております。今回その借地が大家様が相続税法の規定に基づき物納され国有地になってしまいました。そして、財務局から国有財産の購入検討依頼がきております。
現在、一括して購入する代金はありませんが10年ローン等でも、土地は購入した方が良いのでしょうか?又は、購入するとしても、資金が貯まった頃に、改めて国に申し出て買い取りは可能でしょうか?その場合、現在の提示価格より代金は上がってしまうのでしょうか?
現在の提示購入価格と、土地の路線評価額は4倍程度の差があるようです。
購入する場合と、そのまま国所有の借地として利用する場合では、どちらがメリットがあるのでしょうか?
また、現在の土地借地者は父になっておりますが、購入する場合・名義を変更する場合は、相続等の税金が発生しますでしょうか?
また購入しない間に、万が一、借地者の父が他界し、以後に購入したいと思った場合の土地購入権利等は、どのような移行手続き等が必要になりますでしょうか?税金面等で、生前に購入していた場合との買取りに違いは発生しますでしょうか?
質問内容が多く申し訳ございません。
宜しくお願い致します。

アスクルさん ( 東京都 / 女性 / 36歳 )

回答:3件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

2 good

購入の検討をお勧めします

2008/06/01 15:09 詳細リンク
(5.0)

アスクル 様

初めまして。オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

今回のような借地は、同じ土地の中の権利が、借りている方の地上権と、土地の所有者の底地に別れます。
おおよその価格を知るには、路線価格で土地の相続税評価と、借地権割合が分かります。
宜しければ下記の地図で、お調べください。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h19/tokyo/tokyo/prices/city_frm.htm
数字の地番は住所地とは異なります。地図でご自分のお住まいを探してください。

道路に数字とアルファベットが書いてあります。数字は平米あたりの価格で千円単位です。アルファベットは借地権割合でCば70%、Dは60%、Eが50%に成ります。この%は借りている人の権利で、例えば平米100K円の場合Cであれば70K円が借りている方の権利分を表します。
路線価は時価とは異なります、概ね80%の価格とされています。

借地権をお持ちの方が、底地を持っている地主さんから買取を進められた場合、購入されるようお勧めしています。今回は国が相手ですから損はありません。通常可も無く不可も無い数値が提示されていると考えます。提示を受けている価格と上記で示した路線価での試算値と比べてください。
<現在の提示購入価格と、土地の路線評価額は4倍程度の差があるようです。>
今回は物納の処理で国家としては換金を急いでいますから、より有利と判断します。

今回お買いにならない場合、国税局も底地を売却する場合があります。土地の価値(周囲の状況で纏める事が出来るような場合)があれば有るほど他人の手に渡ります。

以上です、購入をお勧めします

借地権者でなくても購入は出来ます。その際に借地権の扱いは、税務署に尋ねられては如何でしょう。

相続の場合、お父様の借地権は相続の資産になり、相続税の対象です。
但し、相続財産が基礎控除(5,000万円+1,000万円×法定相続人数)を超えなければ相続税は掛かりません。

評価・お礼

アスクルさん

吉野様。
ご回答ありがとうございました。
ご提示頂きました路線価格の相続税評価HPで、評価額と借地権率がわかりました。
私が見ておりました路線価格では、今回の財務局の提示と4倍の差があったように思っておりましたが、今回確認した所では、2倍弱程度と思われ、より正確な数字がわかりよかったです。

また、相続税の資産対象額の方程式もありがとうございます。

「今回、購入しない場合ですが国税局が底地をやはり売却する可能性がある」とお伺いすると、少し不安になりますが、周囲も、皆様長く住み続けておられる方が多く、纏めて購買者が出る状況では無いように思いますが、出来る限り早く購買出来ればと思いました。

ありがとうございます。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
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土地購入の件

2008/06/02 18:08 詳細リンク

アスクルさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『現在、一括して購入する代金はありませんが、10年ローン等でも、土地は購入した方が良いのでしょうか?』につきまして、土地と建物が異なる所有者で、土地所有者に相続が発生した場合、一般的には建物所有者に買取の話が行きます。

買い取るかどうかにつきましては、当事者の判断となりますが、一般的には買い取ることで、土地の所有権を取得することができますので、買い取る方が多いと思われます。

よって、ご家族の方とも良く話し合っていただき、前向きにご検討していただくことをおすすめいたします。

尚、税金に関するお問い合わせにつきましては、ファイナンシャル・プランナーが行うことはできませんので、税理士さんか所轄の税務署で確認をしてください。

また、買取につきまして前向きに検討させる場合、関東財務局の担当者に詳細につきまして、確認するようにしてください。

特に、相続税評価額の根拠となる路線価と提示金額との差額につきましては、十分な説明を受けるようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

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財務局は土地(底地権)を換金するために!

2008/06/01 13:27 詳細リンク
(5.0)

アスクル様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回のアスクル様からのご質問のつきまして、お応えさせていただきます。
下記をご参考にご検討されてはいかがでしょうか。

(ご参考)
1.底地権購入につきまして、
アスクル様家の土地(更地)には、借地権価格と底地権価格を合わせて構成されております。そして、相続発生で財務局が取得した土地の評価(物納)は主に路線価格(毎年8月に公示)として、その内の底地部分(3〜4割)を収用いたします。残りの6〜7割が借地権としてアスクル様家の権利として建物に付随して評価されます。

2.財務局は土地(底地権)を換金するために、
・借地権者に購入を依頼することが近道です。借地権者が底地を購入されれば(所有権者として)自由に土地活用がし易いメリットが発生します。
・そして、財務局の提示額をご検討してください。
・全体の土地評価(及び担保評価)や購入者のローン返済能力等を勘案して、銀行等側の対応も可能となると思います。
・特に不自由のない生活をしている理由で底地購入をしない場合、第三者が底地のみを購入することも考慮する必要があります。その底地購入が善意であればよいのですが。

3.その他として、
前底地権者から財務局に変更になったのみで、今後アスクル様家に万が一相続発生が起きた場合の移行は財務局とアスクル様家のだれかとの土地賃貸契約書を新たに作成することになります。

以上

補足

FP事務所アクトの山中でございます。
予定外の出費が発生するかもしれませんが、不動産の価値を高める方法として資金負担が可能であれば、チャンスと思います。
又、アスクル様からのご質問につきまして、下記をご参考にされてはいかがでしょうか。
(ご参考)
1.底地の評価が妥当と判断されていれば、銀行等と相談されてローンで借入して、資金を手当てすることもご検討されてはいかがでしょうか。

2.財務局から底地を第三者が取得した場合、新たな底地権者との「土地賃貸契約書」を結ばなければなりません。そして、契約内容や借地料等はその契約締結日からとなります。

3.又、底地権者が異動しても評価(相続評価)は変わりませんが、第三者(底地権者)から底地を購入する場合はその通りに行かないことが通常です。それは、底地権者が権利を強く主張するからだと思います。

以上

評価・お礼

アスクルさん

山中様。
早々のご回答ありがとうございました。
要点をまとめて頂きありがとうございます。
考える事項を確認出来て助かりました。

2にまとめて頂きました点では、
財務局の提示額には、10年分納例も記載されており、底地に抵当を付ける等が必要なのかも知れませんが、返済は可能な額が記載されておりました。
しかしながら、現在10年分割で購入した場合、固定資産税等が毎年発生する事も併せ、借地のまま支払う金額と、購買での差額試算は年100万程購買する方が多い出費となります。

その為、国の借地として借受けておき、10年後に、一括購入出来る資金が貯まった時した方が良いようにも思われますが、それ以上に、返済可能な場合、現在買う事がやはりお薦めでしょうか?

すぐ購入しない場合の心配は、やはり2でご指摘頂いておりますように、善意の無い第三者が、底地のみを買い取る事が発生する事ですが、そのような場合、借地者に国からの事前通知は無いのでしょうか?その時点で改めて購入を検討出来るなら、やはり、金利負担を少しでも少なくするべく、資金を貯めておきたくも思います。そのような事例を聞かれた事はありませんでしょうか?

また、3に関連致しますが、将来的に、2世帯が同居しておりますので、底地をどちらが、取得し管理するかも、現在は決まっていない事も、現在購買に踏み切れない理由のひとつになっております。

借地権のある底地を、国が借地者以外に売り出す確立と、権利者が第3者になった場合の借地権は、それでも、継続して6割程度保有したまま、維持出来るのでしょうか?お忙しい中、申し訳ございません。お時間ありましたら、お知恵を拝借させて頂きたく。宜しくお願い致します。

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