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投資型マンションのトラブル

マネー 不動産投資・物件管理 2008/05/25 22:48

H18年に、都内の4カ所の投資型マンションを1室ずつ購入する契約をしました。騙されたというのと自分の判断力が鈍かったのと両方かと思い、今は後悔しながらも、順調であれば問題視しませんでした。ところが、昨年の夏辺りから、不動産屋からの家賃の振り込みが滞り、再三電話をして4部屋×4ヶ月分取り返しました。その次の月は入金があったので、安心していたところ、また4ヶ月入っていません。100万円を超えます。もちろん私から何度も電話をしてクレームをつけていますが、その都度長電話をして切り、返答を待つことになり、2〜3日待っても連絡はないので私からまた電話をすることの繰り返しです。100万円知らないうちに使っているのだから泥棒じゃないかとも言っていますが、とにかく肝心の入金がありません。ローン会社からは着々と引き落としがあるので、もう限界です。今、自分のとるべき行動、相談すべき所はどこなのでしょうか。極端に言えば泥棒だから犯罪で、警察なのかとも思います。自分は仕事で動けないし、もともと投資なので都内の部屋となると、直接行くこともできずに困っています。どうぞよろしくお願いします。

momosutiさん ( 静岡県 / 女性 / 42歳 )

回答:4件

中村 嘉宏

中村 嘉宏
宅地建物取引主任者

3 good

早急な対処を。

2008/05/26 11:14 詳細リンク

ご相談ありがとうございました。


まず、対処すべき項目としては以下のとおりになります。

(1)入居者と連絡を取り、家賃の振込先を変更し次回からの家賃を取得する。
(2)管理会社との管理委託契約書を解除する。
(3)管理会社に未払い金回収の交渉をする。
(法的対応を視野にいれて準備を進める)


手を打つのが遅くなればなるほど損失が拡大しますので、
重要なのはとにかく早く
(1)と(2)を実施するということです。


昨年も同様のご相談をお二人の方からお受けいたしました。
(お二人とも同じ管理会社の物件です。)


弊社の顧問弁護士から督促の内容証明証を送るなど
滞納家賃分の回収を進めたのですが、
管理会社に差し押さえ等をできる資産がないため
法的に強力な手段をとることができず
残念ながらお二人とも未払い金の回収には至りませんでした。

(訴訟を起こすことも検討したのですが、回収見込みが少なく、
弁護資料を含む裁判費用のほうが高くつくだろうということで
お二人とも断念されました。)


お二人とも賃貸借契約書等の書類が手元になかったため
(管理会社がすべて保管していた)、
弊社にて管理会社に交渉し、賃貸借契約書・鍵などを回収したうえ
入居者に連絡をとって次月から家賃の振込先を変更しました。


その後はお一人の方は弊社にて売却、
お一人の方は3物件中2物件を売却し1
物件は弊社にて現在も管理をしております。


尚、弊社ではお手伝いさせていただく場合の費用は
管理料(家賃等の5%)のみです。
(内容証明書の郵送料等は実費になります。)

また、弁護士とのご相談、訴訟・裁判費用は別途になります。


直接のご連絡いただければ、早急に対応します。
ご検討下さい。

補足

※このような賃貸管理上とのトラブルについては、
「宅地建物業の範疇ではない」ということで、
都庁の住宅局や保証協会は相談や仲裁、損害金の支払い等には
応じてはくれません。

(賃貸管理業務には
宅地建物業の免許が必要ないことを考えても当然のことです。)


前回私が処理したケースでは、
管理会社は弁護士名で
「滞納分については平成20年1月より5%の利子を付け分割でお支払いします。」
という提案をしてきていました。


管理会社と所有者で「覚書」を交わしましたが
約束は履行されませんでした。
(当然その前に契約解除と家賃の振込先変更は終了しておりました。)


私の経験から言えば、社長にお電話されても
「何とか払います」
「いついつまでに払います」
という約束をするものの、
結局履行されないということになりかねないと思います。


管理会社の社長を信じたい気持ちは理解できますが、
すでに何度か約束を反故にされていることを考えると、
すでにその管理会社との信頼関係は崩れており、
一刻も早く次の段階に入らなければ
損失を多くするばかりだと考えます。

(引き延ばせば引き伸ばすほど、
管理会社には毎月の家賃が振り込まれ、彼らを利することになります。)


今までの損害を考えると、
気が重くなるのは当然で心中お察しいたしますが、
今後の利益に目を向け、
前向きなお気持ちで立ち向かわれることをおすすめしたいと思います。

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【まず最初の相談窓口として】

2008/05/26 09:12 詳細リンク

この種の問題の解決を図るために、家賃未納に関する証拠を集め、整理しておいてください。
具体的には、賃貸借契約書、重要事項説明書、家賃の増減があればその通知書、これまでの入金状況を示す書類、振込指定金融機関の通帳、督促状の写し、支払確約書、支払いを求めた内容証明郵便、電話で催促した日時などです。
不動産業界でも景気が悪くなると、そういう族が現れますが、最近また多くなっているようです。
耳にする範囲では、そういう業者は開き直るケースが多いようですので、厳罰を科す必要もありますし、一般ユーザーだけでは折衝も難しいと思います。
その業者が免許登録しているところ、都道府県知事の免許であればその管轄当局に相談窓口があります。
また、その業者が所属している各都道府県にある宅地建物取引業協会や、全日本不動産協会でも一般消費者の方を対象とした不動産無料相談室を開設し、不動産取引の事前相談や、トラブルなどで困ったときの相談を受け付けていますので、取り敢えずは電話でお尋ねになったら如何でしょうか。


早めの対処を。

2008/05/27 00:29 詳細リンク

過去にも下記のQ&Aがありました。参考にしてください。管理会社の家賃支払い延滞についての対処

しかし、「論外です」とした上記ケースに勝る相談で驚いています。やはり、管理は専門の管理業者に依頼されることに尽きると思います。

今回の解決法としては、
1.まずは専門の管理会社を見つけ管理を相談(依頼)

2.内容証明郵便にて今回の家賃滞納請求と家賃回収業務の解除を通告(この作業を新管理会社に手伝ってもらうのもよし)

3.それでも回収ができないようであれば、簡易裁判所からの支払督促手続きの段取りをする。(弁護士さんに依頼すると費用倒れとなるため)

今回のケースでは「不動産屋」ということですから、まずは不動産業の監督官庁(都庁)に相談されることだろうと思います。ただ、悪質なだけに3の作業も同時に進行させ、できるだけ早期に手を打つことだと思います。

遠方だということですが、背に腹は帰られません。ネットでは、家賃回収の為の内容証明郵便の書き方や支払督促について等いろんな有益な情報も検索できます。そして効率的に、現地や関係各機関に行くことも視野に入れ、行動してください。

また、管理会社の家賃回収については、「遠隔管理」という方法もあるようです。オーナーさんの預金通帳にきちんと家賃が入金されているかどうかを管理する銀行・管理会社・オーナーの三者契約というものです。その他、管理業務内容を細分化し業務を取捨選択できるようなシステムを採っているところもあり、まずは目ぼしいところと交渉して見てください。


対処は迅速に!

2008/05/30 20:03 詳細リンク

米田と申します。回答させていただきます。

整理しますと・・・
投資用物件をローンを利用の上、購入されて家賃保証又は、
不動産会社に家賃回収代行を請け負わせていらっしゃるようですね。

保証又は家賃の滞納については債務不履行となりますので、法的手続きもさることながら、家賃回収についてオーナー自ら実態を把握するために、家賃保証契約又は家賃回収代行契約の解除を内容証明郵便送達の上、行う。

そして家賃回収の目途を早急にたてることと、実質的に家賃が適正なのかどうかも含めて実態を把握し、売却するべきかどうかを検討して下さい。

各都道府県の宅建係では、不動産の売買に関してのトラブル・クレームに対処及び宅建業者に対する監督・指導もしてくれますので、一度ご相談されてはいかがでしょうか。
購入時に交わした家賃保証や家賃回収代行について重要事項説明がなされていたのかどうかも含めて相談してください。

宅建業法の不実告知(重要な事実、ここでは将来の不動産収入に関する説明がなされていたのかどうか)に該当するかどうかがポイントではないでしょうか!

最近の景況感を見ると不動産業界は地価・賃料も弱含みの地域が多く不動産業者についても青色吐息の状態が多いのではないでしょうか。総合的に見て迅速な対応が重要です。

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