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家賃収入、建物等贈与について

マネー 税金 2008/05/13 22:26

20年2月に、夫の父親から五百万、妻の父親から一千万の贈与で、二千八百万の中古物件を購入しました。(差額は、夫の貯金)
今回、夫の父親の土地・建物名義の物件を家賃7万円で借家に出す予定にしています。その物件も父親から贈与する予定です。その場合、家賃収入を夫が得る場合、?夫の名義変更にしてから家賃収入を得た方が良いのか?
名義は父親名義で、次々の家賃を贈与として申告した方が良いのか?名義も踏まえて、家賃収入は夫、妻分けた方が良いのか?その場合、妻が今後パートをした場合(現在専業主婦)扶養手当等どうなるのか 以上ですがアドバイスをお願いします。

まこけんさん ( 島根県 / 男性 / 44歳 )

回答:2件

収益物件の移転

2008/05/14 11:12 詳細リンク

京都の税理士、佐々木です。
ご質問の内容から、まこけんさんのお父さん(ご年齢は70歳くらいですか?)の相続対策を前提にされているように思いますが、まこけんさんのお父さんの財産がどのくらいあって、財産の種類は何があるか(土地・建物、預金などの金融資産、保険金など、または借入金など)、相続人は何人いるのかなどで対策は違ってきます。この賃貸物件がどのような物件なのかも考慮しないといけないかもしれません。まこけんさんのお父さんからの賃貸物件の移転については、このあたりを考えてからになりますね。
お気軽にご相談ください。

回答専門家

佐々木 保幸
佐々木 保幸
(京都府 / 税理士)
税理士法人 洛 代表
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もう少し詳しい内容を教えてください

2008/05/14 00:27 詳細リンク

こんばんは まこけんさん。

広島のコンサルタント、若宮光司です。

ご質問の内容では正確な回答をするに情報が足りません。

20年2月に贈与資金にて購入した中古物件の名義は、現在どうなっていますか?
普通であれば、まこけんさん100%の名義になっていると思うのですが・・・

相続時精算課税の贈与を活用されるのですか?
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

妻の父からまこけんさんが贈与を受けると、相続時精算課税制度は使えず普通の贈与となってしまいます。


>1.夫の名義変更にしてから家賃収入を得た方が良いのか
2.名義は父親名義で、月々の家賃を贈与として申告した方が良いのか
3.名義も踏まえて、家賃収入は夫、妻分けた方が良いのか
<
贈与として名義をまこけんさん夫婦にするのか、お父さん方の名義にするのかは単なる賃貸不動産のみで判断するのではなく、将来発生する相続を踏まえて決定することをお勧めします。

そのためには、
1.現状分析により今もしものことがあった場合の相続税額を試算してみる
2.試算された想定相続税額が納税できるか検討する
3.想定される相続財産の分割(分け方)を検討する
この三つのことを実行すべきです。

そのうえで、毎年の不動産所得が名義のやり方によって所得税にどう影響するのか試算することも大事です。

相続対策を考えるのであれば、まこけんさん夫婦の名義にしてまこけんさん夫婦が家賃を受け取り確定申告することが一般的な方法となりますが上記の試算検討をするとそうでない方が賢明な場合もあります。

補足

>4.その場合、妻が今後パートをした場合(現在専業主婦)扶養手当等どうなるのか
<
扶養手当等とは、扶養控除(配偶者控除)のことですか?

賃貸不動産をまこけんさんの奥様名義に一部した場合、不動産所得とパート給与の所得が合算されることになります。
不動産所得が赤字であれば給与所得と損益通算され、まこけんさんの扶養者ということも想定されます。
不動産所得が38万円以上となればパート勤務されなくても扶養から外れることになります。

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