難しい住宅ローン事情

カメキチさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『私が働いているうちに...変動金利...多く返済した方が得なのでしょうか。』につきまして、カメキチさんが働いているうちにできるだけ多く繰り上げ返済をするとのことですから、繰り上げ返済できる金額部分を変動金利で住宅ローンを組み、残りの部分は長期固定で組む方法がひとつ。

あるいは、取り敢えず変動金利で住宅ローンを組んで、繰り上げ返済をできるだけしたうえで、カメキチさんの退職に合わせて、長期固定金利に切り替えるという方法をとることもできます。

どちらが有利かにつきましては、繰り上げ返済に充当できる金額などにもよりますが、キャッシュフロー表を作成してシミュレーションを行わないと、判断は難しくなります。

『住宅ローン控除があるので...組むのがよいのでしょうか。』につきましては、住宅ローン控除につきましては、今年中に引き渡しを受けた上で、新居に居住していることが要件となりますが、控除はあくまでも所得税額控除となりますので、所得税額を最も効果的に控除するには、10年と15年のどちらが有利かは、自分自身で計算したうえで、決定してください。

尚、ご主人様の所得税額から控除しきれなかった分につきましては、カメキチさんの所得税額から控除していただいてよろしいと考えます。

住宅の購入は一生に一度ということもあり、いろいろ悩むと思いますが、将来のライフプランも考慮したうえで、納得できる返済プランにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

カメキチ さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

住宅ローンの金利や、名義、返済方法など、お借入される方のライフプランによって、ベストな借り方が変わってきてしまいますので、頂いた情報だけでは、具体的なご提案ができかねますので、一般論として回答させていただきます。

まず、住宅ローンの金利の選択ですが、ご指摘のとおり借入当初に積極的に繰上返済をなさるというのでしたら、変動金利か短期固定金利がお勧めです。
ただ、奥様が退職されてご主人様だけの収入になると、今お考えの借入額(4500万円)は、返済がつらくなる場合がございます。ご主人様だけの収入で返済できる金利は、いくらまでなのかシミュレーションして、長期の固定金利で借りて、繰上返済を返済額軽減型で実行されるなどの対応が必要となるかもしれません。

また、住宅ローン控除の件ですが、奥様がご退職されるなら収入がなくなるので、退職後は住宅ローンの適用を受けれなくなってしまいますが、ご主人様単独の借入だと今度は住宅ローン控除の恩恵を最大限生かしきれないので、それはそれで勿体無いです。

2〜3年後に退職されるのでしたら、それまで住宅ローン控除を利用しておいても
良いと思われます。(退職後の返済方法で注意が必要です)


以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也

カメキチさま

はじめまして、住宅取得ナビゲーター、FP Office 家計の処方箋の石川と申します。

いただいた情報をもとに、収入合算する際に想定される注意点を列記いたしました。

・共有名義にした場合、持分登記をしないと贈与扱いの可能性があります。
・収入合算者(カメキチさん)が仕事を辞めた後、返済比率(年収に対する返済額の割合)が増加しても返済できるか検討が必要です。
・別々にローンを組んだ場合、カメキチさんが仕事をお辞めになると、通常はカメキチさんのローン負担分についてご主人から贈与があったとみなされます。
・別々にローンを組むと、諸経費(登記費用、事務手数料など)が倍かかりますので、メリットとデメリットを総合的に勘案し判断が必要です。

実際の業務では、たっぷりと時間(約2時間程)をかけて細部にわたりカウンセリングを行った上でご提案しております。カメキチさんにおかれましても専門家に相談の上、今後35年〜40年後のキャッシュフロー(家計の収支)がどうなるのか、ケース別にシミュレーションをおこなうことをおすすめいたします。


以上、ご参考になりますと幸いです。
FP Office 家計の処方箋 石川峰行