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難しい住宅ローン事情

マネー 住宅資金・住宅ローン 2008/04/20 19:12

土地3,380万円の土地を購入しました。引渡しは7月末で現在建物のプランを検討中ですが8月から建て始められるように準備を進めていて金額的には2,000万円位になる予定です。現在の貯金は1,000万円、主人の年収は650万円、私の年収は390万円です。近い将来、出産を考えていますがあと2年位は現在の職場で仕事をしようと思っています。出産と同時に退職予定です。私が働いているうちに出来るだけ多く繰り上げ返済などで残金を減らしたいと考えています。その場合は変動金利にし金利が安いうちに多く返済した方が得なのでしょうか。また、住宅ローン控除があるのでそれぞれの名義でローンを組んだ方が良いのでは?と言われていますが退職予定もありますし私達の場合はどのようにローンを組むのが良いでしょうか。

カメキチさん

回答:3件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅ローンの件

2008/04/20 19:39 詳細リンク

カメキチさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『私が働いているうちに...変動金利...多く返済した方が得なのでしょうか。』につきまして、カメキチさんが働いているうちにできるだけ多く繰り上げ返済をするとのことですから、繰り上げ返済できる金額部分を変動金利で住宅ローンを組み、残りの部分は長期固定で組む方法がひとつ。

あるいは、取り敢えず変動金利で住宅ローンを組んで、繰り上げ返済をできるだけしたうえで、カメキチさんの退職に合わせて、長期固定金利に切り替えるという方法をとることもできます。

どちらが有利かにつきましては、繰り上げ返済に充当できる金額などにもよりますが、キャッシュフロー表を作成してシミュレーションを行わないと、判断は難しくなります。

『住宅ローン控除があるので...組むのがよいのでしょうか。』につきましては、住宅ローン控除につきましては、今年中に引き渡しを受けた上で、新居に居住していることが要件となりますが、控除はあくまでも所得税額控除となりますので、所得税額を最も効果的に控除するには、10年と15年のどちらが有利かは、自分自身で計算したうえで、決定してください。

尚、ご主人様の所得税額から控除しきれなかった分につきましては、カメキチさんの所得税額から控除していただいてよろしいと考えます。

住宅の購入は一生に一度ということもあり、いろいろ悩むと思いますが、将来のライフプランも考慮したうえで、納得できる返済プランにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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難しい住宅ローン事情について

2008/04/20 19:52 詳細リンク

カメキチ さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

住宅ローンの金利や、名義、返済方法など、お借入される方のライフプランによって、ベストな借り方が変わってきてしまいますので、頂いた情報だけでは、具体的なご提案ができかねますので、一般論として回答させていただきます。

まず、住宅ローンの金利の選択ですが、ご指摘のとおり借入当初に積極的に繰上返済をなさるというのでしたら、変動金利か短期固定金利がお勧めです。
ただ、奥様が退職されてご主人様だけの収入になると、今お考えの借入額(4500万円)は、返済がつらくなる場合がございます。ご主人様だけの収入で返済できる金利は、いくらまでなのかシミュレーションして、長期の固定金利で借りて、繰上返済を返済額軽減型で実行されるなどの対応が必要となるかもしれません。

また、住宅ローン控除の件ですが、奥様がご退職されるなら収入がなくなるので、退職後は住宅ローンの適用を受けれなくなってしまいますが、ご主人様単独の借入だと今度は住宅ローン控除の恩恵を最大限生かしきれないので、それはそれで勿体無いです。

2〜3年後に退職されるのでしたら、それまで住宅ローン控除を利用しておいても
良いと思われます。(退職後の返済方法で注意が必要です)


以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
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金利が0.5%違うだけで、返済額は違ってきます

質問者

カメキチさん

追加

2008/04/21 13:52 固定リンク

持分登記とは具体的にどのような手続きでしょうか。別々にローンを組む以外に私も働いている間は住宅ローン控除を受けられる方法が他にもありますか。私が仕事を辞めた後の返済比率とのことですが私が働いている間にできるだけ繰り上げ返済をし35年という期間は変えず毎月の金額を安くする方を選択していきたいと考えています。今年から主人も私も年収が合わせて150万以上は上がる予定です。返していけるか不安はありますが無理な金額ではないと思っています。よろしくお願いします。

カメキチさん

質問者

カメキチさん

追加

2008/04/21 13:52 固定リンク

ご回答感謝いたします。12月には入居予定で35年ローンを組む予定です。借入金額から考え主人の年収ですと控除しきれないと思いますので私の所得税から控除できるようにするには私もローンを組むことが必要となるのでしょうか。そうなりますと私が仕事を辞めた後の支払いは私ができないという判断になり贈与税がかかってしまいますか。このような場合はどうすればよいのでしょうか。また所得税をもっとも効果的に控除されると言われる10年、15年というのはどのような意味なのでしょうか。勉強不足で申し訳ありません。教えてください。

カメキチさん

質問者

カメキチさん

追加

2008/04/21 13:53 固定リンク

ご回答ありがとうございます。8月からは土地のローンが始まる為、家が出来上がるまでは現在の家賃11万円と土地のローン10万円位を両方払うことになります。頭金1,000万円は土地に300万円建物に700万円使う予定で家が建ってからは毎月13.5万円返済予定です。(まだローンは組んでいません)12月に入居予定です。2人の名義にする場合ですが主人が7私が3もしくは主人が8私が2で考えています。35年でローンを組み変動金利で数年は1.1%というローンを検討中です。退職後の返済方法で注意が必要ですとありますが具体的にどのようにすればよいのでしょうか。私に収入がなくなった時に私名義のローンが残っていても問題ないのでしょうか。私の名義でローンを組む以外に私が仕事をしている間は私も住宅ローン控除を受けられる方法が他にもあれば教えてください。

カメキチさん


「難しい住宅ローン事情」について

2008/04/21 11:04 詳細リンク

カメキチさま

はじめまして、住宅取得ナビゲーター、FP Office 家計の処方箋の石川と申します。

いただいた情報をもとに、収入合算する際に想定される注意点を列記いたしました。

・共有名義にした場合、持分登記をしないと贈与扱いの可能性があります。
・収入合算者(カメキチさん)が仕事を辞めた後、返済比率(年収に対する返済額の割合)が増加しても返済できるか検討が必要です。
・別々にローンを組んだ場合、カメキチさんが仕事をお辞めになると、通常はカメキチさんのローン負担分についてご主人から贈与があったとみなされます。
・別々にローンを組むと、諸経費(登記費用、事務手数料など)が倍かかりますので、メリットとデメリットを総合的に勘案し判断が必要です。

実際の業務では、たっぷりと時間(約2時間程)をかけて細部にわたりカウンセリングを行った上でご提案しております。カメキチさんにおかれましても専門家に相談の上、今後35年〜40年後のキャッシュフロー(家計の収支)がどうなるのか、ケース別にシミュレーションをおこなうことをおすすめいたします。


以上、ご参考になりますと幸いです。
FP Office 家計の処方箋 石川峰行

補足

カメキチさんへ

持分登記とは 、夫婦それぞれが資金を出し合って購入した場合に、資金の拠出割合をもとに登記することをいいます。

ローン控除については、あまり期待し過ぎず、「繰り上げ返済」などで少しでも残高を減らすことに注力した方が良いかもしれません。金融機関でもケース別にシミュレーションしてくれますので、是非確認してみてください。

なお、住宅ローンだけを幹とした将来設計は非常に危険です。年間100万円を超える教育費のピークは何年後か、リフォームは何年後と何年後にいくらかかるかなど、その他高額支出資金とのバランスも考慮して計画をたててください。


以上、ご参考になりますと幸いです。
FP Office 家計の処方箋 石川峰行

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