借地権を保持しているのですが - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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借地権を保持しているのですが

住宅・不動産 不動産売買 2008/04/14 23:07

借地権を有している土地で副業としてアパート経営をしています。この度、地主が低地物件を専門に扱う不動産屋に土地を売却したとの事で、その不動産屋から、土地購入して欲しいと打診がありました。借地権は2020年まであり、今のところ買取る気は有りませんが、説得の為なのか地代を振込みでなく、毎月集金に来ると言われています。危険な業者か不安に思っています。もし、購入するとすれば、相場はどう考えればよいでしょうか?
公示価格では、30万円/平米前後の土地です。借地権を有することで、安く購入する権利があるものでしょうか?不動産はドシロウトなので、アドバイス下さい。

新米社長さん ( 東京都 / 男性 / 36歳 )

回答:2件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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底地の買取について

2008/04/15 10:08 詳細リンク

新米社長 さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

アパート経営をされているのでしたら、無理して底地を買い取る必要は
ないと思われます。
底地の購入金額分、利回りが低下してしまいます。

もちろん、借地の場合、地代が発生してしまい、実質利回りは低くなってしまい
ますが、地代は経費として計上できますし、旧法の借地権だと、借手側に有利に
なっていますので、トータルで見ると、無理して底地を購入する必要はないと思われます。

ただ、相場に比べて非常に割安だった場合は別です。
通常、底地の価格は、借地権割合によって変わってきます。
1-借地権割合=底地権割合
となります。これに相場の実勢価格をかけたのが、底地価格になります。
尚、借地権割合は、国税庁のHPより確認できます。

底地を買い取ると、借地の更新時に支払う更新料などもかからなくなります。
(ただし、毎年、固定資産税の納税義務が発生します)

以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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底地買取では収益性が落ちます

2008/04/15 01:03 詳細リンク

まずはご質問の底地権価格の件。

一般に言うところの土地所有権は土地に対する100%の権利ですが、借地権が存在する場合には土地に対する権利は土地の底地権と借地権に分かれます。この時の借地権割合の目安を出しているのが国税庁所管の路線価図です。

こちらの国税庁HP東京版で確認下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h19/tokyo/tokyo/prices/city_frm.htm

借地権割合がわかりましたら100%-借地権割合=底値権割合が判明します。相場×底地権割合(%)=底地価格ということになります。

但しこれはあくまでも参考程度ということになりますので、詳しいことはお近くの不動産業者さんにて地域の慣行や相場観を確認していただいたほうがいいかもしれません。また底地権を買取った業者さんがどの程度の金額を考えているのか確認し、計算値と比較してもいいでしょうね。

しかし、借地権土地だからこそアパート経営が収益良く成立っていると思われますので、未来永劫この土地を所有したいということであるなら別ですが、そうでないなら収益面からは購入という手はない、と思います。

収益性だけで見るなら、交渉で賃貸契約の継続を訴えていくべきだと思われます。また、そうすることにより相手方の提示金額も下がる可能性もあります。購入するとなればそれからでも遅くはない、ということです。

参考にしてください。

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